Как составить договор аренды нежилого помещения?

Сразу отметим, что деление на разделы в данной статье абсолютно условно, так как положения в договоре могут быть сгруппированы по иному принципу.

Предмет договора

В предмете договора описывают характеристики арендуемого объекта. Чем они подробнее, тем лучше. Включите:

• указание вида объекта;
• адрес с номером этажа;
• кадастровый номер;
• площадь.

Если объект обременен арендой, ипотекой (залогом), иными правами третьих лиц, включите сведения об этом в предмет договора аренды. Также в этом разделе следует указать, на каком праве помещение принадлежит арендодателю и на основании какого документа.

Пример формулировки предмета договора:

«1. Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение [-] кв. м., кадастровый номер [-], расположенное в здании по адресу: [-], этаж [-], номер помещения на поэтажном плане [-].

2. Помещение не заложено, не арестовано, не является предметом исков, не обременено правами третьих лиц (аренда, доверительное управление и т.п.).

3. Арендодатель является собственником помещения на основании договора купли-продажи № [-] от [-], что подтверждается записью о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости № [-] от [-].».

Сроки

Необходимо установить срок действия договора/срок аренды, а также дату начала срока аренды. Этот срок может течь с даты заключения договора или с даты подписания акта приема-передачи, или иной даты, которую укажут стороны.

Со сроком действия договора тесно связан вопрос с пролонгацией. Как правило, в краткосрочных договорах включают автоматическую пролонгацию на следующий период – договор действует до тех пор, пока стороны его не расторгнут. Допустимо установить обязанность сторон заблаговременно заявить о своем желании или, наоборот, отказе пролонгировать срок аренды, и продлевать его путем подписания дополнительного соглашения.

Пример формулировки про пролонгацию:

«По истечении срока действия договор аренды автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев на тех же условиях. Количество пролонгаций не ограничено».

Регистрация договора

Долгосрочные договоры подлежат государственной регистрации. Подать документы на регистрацию может одна из сторон. В договоре, как правило, указывают срок для обращения в регистрирующий орган, определяют, кто это делает и кто несет расходы по регистрации, а также указывают последствия отсутствия государственной регистрации. Например, допустимо установить ответственность стороны за нарушение обязанности по подаче документов на регистрацию.

Также с регистрацией связано важное обстоятельство – вступление в силу договора аренды. Регистрация и вступление в силу может произойти позже, но стороны начинают его выполнять с даты подписания. Для этого в текст договора аренды включают ретроактивную оговорку, согласно которой договор применяется к отношениям сторон с даты подписания.

Незарегистрированный договор считается не вступившим в силу. Чтобы придать силу такому договору, рекомендуется указать, что до момента регистрации (а также в отсутствие регистрации) договор является краткосрочным, действует в течение одиннадцати месяцев, после чего автоматически пролонгируется на определенный срок.

Пример формулировки про пролонгацию:

«До момента государственной регистрации настоящий Договор является краткосрочным договором аренды, заключенным на срок 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания Сторонами акта приема-передачи. В случае если в течение указанного срока не будет произведена государственная регистрация Договора, Договор будет автоматически продлеваться (считаться заключенным на новый срок) на тех же условиях на срок 11 (одиннадцать) месяцев, но в совокупности срок действия Договора с учетом пролонгаций не может превышать 5 (пять) лет с даты подписания акта приема-передачи. По истечении указанного срока Договор прекращается».

Передача помещения

В договоре отражают порядок передачи помещения: обычно фиксируют сроки для передачи и подписания акта приема-передачи. Этот этап важен для арендных отношений: с момента передачи помещения риски содержания помещения перекладываются на арендатора, начинает начисляться арендная плата (если другой срок не согласован в договоре).

Здесь же целесообразно отразить порядок возврата помещения собственнику: в какой срок, в каком виде. 

Пример формулировки про возврат помещения:

«Арендатор обязан вернуть арендуемое помещение Арендодателю в последний день срока аренды, свободным от собственного имущества в технически исправном состоянии с учетом естественного износа, а также произведенных Арендатором неотделимых улучшений. Возврат помещения подтверждается подписанием Сторон акта приема-передачи (возврата) помещения».

Условия аренды

Условия аренды могут быть разнообразными и зависят от особенностей помещения, пожеланий собственника. Расскажем о некоторых из них.

• Целевое использование. Как правило, указывают, что помещение может использоваться под офис, под размещение предприятия общественного питания, банка, аптеки и пр. Дополнительно включают соответствующую обязанность арендатора соблюдать целевое назначение, а на случай нарушения – выплатить собственнику штраф.
• Вывески. Арендатору могут предоставить право установить свою вывеску, как внутри здания, так и на фасаде. Если это необходимо, включают требования к вывескам.
• Ремонт. По закону текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный – собственник. Эту презумпцию можно изменить в договоре и перераспределить обязанности сторон по проведению ремонта. Кроме того, рекомендуется предусмотреть процедуру согласования любых ремонтных работ с арендодателем, а также определить судьбу отделимых и неотделимых улучшений.
• Страхование. Арендатора можно обязать застраховать помещение, находящееся в нем имущество, например, мебель, оборудование арендодателя, а также ответственность арендатора за ущерб третьим лицам. Это повлечет дополнительные расходы арендатора, но защитит арендодателя в чрезвычайном случае.
• Субаренда/уступка прав. Обычно этого не запрещают, но устанавливают обязанность арендатора согласовать факт субаренды, уступки с собственником. Если подобные условия включаются, то рекомендуем прописать процедуру получения согласования арендодателя.
• Утилизация отходов. Обязанностью арендатора, как правило, является складирование отходов в определенных местах или заключение договора с региональным оператором на вывоз отходов.

Финансовые условия

Обязательно необходимо согласовать ставку аренды, а также иные финансовые условия сделки. В частности, определить размер базовой арендной платы, эксплуатационного платежа, указать сроки их оплаты, порядок оплаты коммунальных расходов. В долгосрочных договорах важно согласовать порядок изменения арендной платы, размер индексации.

Частью финансовых условий является обеспечение обязательств: необходимо установить размер обеспечительного платежа, порядок и срок его внесения и возврата, порядок зачета из него различных платежей.

Расторжение договора

Стандартные условия расторжения договора в судебном порядке указаны в Гражданском кодексе. Они связаны с нарушением другой стороной договора каких-либо обязательств.

Дополнительно рекомендуется включить право обеих сторон на односторонний внесудебный немотивированный отказ от исполнения договора аренды и указать порядок такого отказа. Например, путем направления письменного уведомления другой стороне за определенный срок.

Стороны могут согласовать зеркальный мораторий на выход из договора – предусмотреть, что в течение определенного срока расторжение не допускается.

Если стороны не достигнут согласия на пунктах об одностороннем немотивированном отказе от договора, допустимо согласовать возможность отказа по определенным основаниям. Например, можно включить право арендодателя на внесудебный отказ от договора, если арендатор выполнил ремонт в помещении без предварительного согласования с собственником. В таком случае договор будет прекращен по уведомлению от собственника, обращаться в суд для расторжения не потребуется.

Соблюдение этих правил обычно обеспечивают соответствующими мерами ответственности, например, в виде уплаты штрафа: за нарушение срока уведомления об отказе от исполнения договора, за нарушение моратория и другие нарушения.

Прочие условия

Среди прочих условий:

• определение подсудности;
• порядок направления корреспонденции.

Первое означает, что стороны могут прописать, в каком суде они будут рассматривать спор. Это важно в ситуации, когда стороны зарегистрированы в разных регионах. Как правило, выбирают суд по месту нахождения недвижимости.

Порядок направления писем и документов важен с точки зрения последующего судебного разбирательства. В случае спора сторонам придется доказывать, что они направляли документы, письма, иные важные сообщения согласованными каналами связи. В связи с этим рекомендуется предусмотреть как можно больше удобных каналов обмена корреспонденцией. В частности, включить в договор возможность направления сканов документов электронной почтой или посредством мессенджеров и указать соответствующие адреса и телефоны сторон.

Ответственность сторон

Положения об ответственности могут быть сконцентрированы в отдельном разделе, а могут быть прописаны вместе с соответствующими обязательствами. Если их вынести в отдельный раздел – легче ориентироваться в договоре.

_________

Мы работаем над тем, чтобы сделать доступными для пользователей m2data более 100 шаблонов различных документов: от коротких соглашений до комплексных договоров. Каждый шаблон будет сопровождаться комментариями юриста. Их можно будет заполнить самостоятельно или доработать с нашим участием. Для связи с юристами проекта m2data направляйте запрос по кнопке «Помощь юриста» в основном меню нашего сайта (подробнее здесь).

_________

Рекомендуем почитать:

Как составить договор купли-продажи помещения 

Могут ли самозанятые сдавать недвижимость в аренду?