Могут ли самозанятые сдавать недвижимость в аренду?

Что такое «самозанятость»

НПД (налог на профессиональный доход), самозанятость — это специальный налоговый режим, который применяют физические лица с небольшими доходами от предпринимательской деятельности.

В 2018 году он появился в некоторых регионах Российской Федерации в качестве эксперимента. И за несколько лет завоевал лояльность налогоплательщиков.

Его очевидные плюсы:

• простая процедура регистрации и учета поступлений;
• отсутствие отчетности;
• сниженные налоговые ставки (4-6% на НПД в сравнении с НДФЛ 13%);
• отсутствие дополнительных налогов и сборов.

Это простая возможность для небольшого бизнеса работать «в белую».

Ограничения для самозанятых

Закон не предписывает виды деятельности, которые можно осуществлять в режиме самозанятости, однако на некоторые содержит прямой запрет. 

Самозанятым нельзя:

• заниматься перепродажей товаров, имущественных прав; 
• продажей подакцизных товаров; 
• заниматься добычей и/или продажей полезных ископаемых;
• вести посредническую деятельность (по договорам поручения, комиссии, агентских договоров); 
• оказывать услуги по доставке товаров с приемом платежей в пользу продавца этих товаров (ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»).
  
  

Также не смогут перейти на НПД предприниматели, у которых есть наемные сотрудники, оформленные по трудовому договору; граждане не из стран ЕАЭС (письмо Минфина России от 10.06.2021 № 03-11-11/45636).

Не облагаются налогом на профессиональный доход (НПД) определенные доходы, то есть такие доходы нельзя учесть в целях льготного налогообложения:

• от трудовой деятельности, 
• доходы государственных и муниципальных служащих (кроме сдачи жилых помещений в наем);
• от продажи недвижимости, транспорта и имущества, которое использовалось для личных нужд;
• от передачи имущественных прав на недвижимость (аренды, кроме найма жилья); 
• от реализации долей, паев, ценных бумаг;
• от деятельности в рамках договора простого товарищества, договора о совместной деятельности, доверительного управления имуществом;
• полученные от бывших работодателей;
• от уступки требований;
• от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, адвокатской деятельности.

Кроме того, самозанятые ограничены по размеру получаемого ими дохода: не более 2,4 млн рублей в год.

Самозанятость при сдаче недвижимости в аренду

Спецрежим НПД можно применять только при сдаче в аренду жилых помещений (ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Закон прямо предусматривает, что доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением жилых объектов), не признаются объектом налогообложения НПД.

Это значит, что сдача в аренду нежилой (коммерческой) недвижимости, в том числе апартаментов, гаражей, парковочных мест и пр., не попадает под спецрежим.

Для получения легального дохода от сдачи коммерческой недвижимости в аренду рекомендуем оформить статус индивидуального предпринимателя и применять упрощенную систему налогообложения (УСН «Доходы» 6%) или оформить патент (ПСН). Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой.

Заключение

Статус самозанятого не подойдет для сдачи в аренду нежилой недвижимости. Для этих целей рекомендуется быть индивидуальным предпринимателем.

Рекомендуем материалы:

• как на m2data сравнить помещения для аренды и сделать выбор;
• как воспользоваться услугой «помощь юриста» по коммерческой недвижимости на m2data: поможем составить договор аренды апартаментов, офисов и иной недвижимости, проведем консультацию по режиму налогообложения и решим другие вопросы.

Прайс-лист на услуги юриста m2data