Страхование коммерческой недвижимости: особенности, виды и стоимость

Что можно застраховать

Банки и страховые компании предлагают разные варианты страховок под разные запросы клиента. Для выбора оптимального пакета необходимо выяснить, какие параметры нуждаются в страховке. Среди них есть: 

• здания и сооружения (конструктив);
• системы внутри зданий – подводка, трубы и другое;
• внутренняя и внешняя отделка;
• материальные запасы;
• движимое имущество (оборудование, мебель);
• право собственности (титул)
• предпринимательский риск;
• ответственность за причинение ущерба и пр.

В 2020 году, например, более востребованным стало страхование предпринимательского риска — из-за распространения пандемии, когда коммерческая недвижимость временно перестала эксплуатироваться, а контрагенты — исполнять свои обязательства по договорам.

Выбор полиса и страховщика

Условия у разных страховых компаний отличаются. Выбор страховщика обычно обусловлен стоимостью полиса и рисками, которые он готов покрыть,а также учитываются его рейтинг и репутация. 

Для владельца коммерческой недвижимости ключевой показатель — лимит возмещения. То есть максимальная компенсация, которую он получит в результате наступления страхового случая. Здесь важно соблюсти баланс — слишком большой лимит возмещения увеличит стоимость полиса, а слишком маленький не покроет риски в случае полной утраты объекта. Лимит возмещения по разным страховым случаям может отличаться. Как правило, сумма выплат по полису не может превышать действительной стоимости имущества на дату заключения договора страхования.

Важно: стоимость страхования рассчитывается индивидуально по каждому объекту. На нее влияют:

• ценовая политика страховщика;
• локация объекта; 
• материалы, из которых построен объект; 
• уровень безопасности объекта;
• покрываемые страховые случаи;
• лимит покрытия;
• повышающие и понижающие коэффициенты;
• индивидуальные скидки. 

Повышающие и понижающие поправочные коэффициенты могут как увеличить, так и уменьшить итоговую стоимость полиса. Страховщики применяют их к базовой тарифной ставке в зависимости от обстоятельств, влияющих на степень риска. Например, при риске пожара устанавливается соответствующий коэффициент в зависимости от наличия пожарной сигнализации на объекте, конструктивного типа здания. При риске залива страховщик будет оценивать наличие/отсутствие систем водопровода, канализации, отопления, их конструктивные особенности и срок эксплуатации. Отдельные коэффициенты применяются в зависимости от срока договора страхования.

Стоимость полиса может быть уменьшена при применении франшизы. Франшиза в данном случае — это часть убытков, которые оплатит собственник недвижимости (страхователь), а не страховая компания. Например, можно согласовать, что ущерб в пределах 10% от лимита страхования собственник устанавливает за свой счет, а всё что сверх этого ограничения — страховая компания. Таким образом можно сэкономить на стоимости страховки и при мелких событиях не обращаться за страховой выплатой.

Рассчитать стоимость страховки самостоятельно довольно непросто. Некоторые страховые компании предлагают пользователям своего сайта онлайн-калькулятор страховки. Например, такие калькуляторы есть у СК «Согласие», СПАО «Ингосстрах», «АльфаСтрахования». 

Если у вас возникают трудности при выборе страховщика, воспользуйтесь реестром страховщиков, который ведет Банк России, и рейтингом финансовой надежности страховых компаний от РА «Эксперт». Не забудьте внимательно изучить условия договора, перечень страховых случаев и лимиты покрытия.

Статистика, опубликованная Центральным Банком Российской Федерации, показывает, что в 1 квартале 2022 года юридические лица и индивидуальные предприниматели чаще страховали гражданскую ответственность, а реже - предпринимательские риски. При этом страховая сумма выше по полисам страхования имущества. 

Далее расскажем об отдельных видах страхования коммерческой недвижимости и о предложениях банков и страховых компаний в Москве, сравним цены и наполнение различных страховок.

1. Страхование объекта

В данном случае покрываются риски повреждения и гибели объекта. Включить в страховку можно: конструктивные элементы, инженерные сети, внутреннюю и внешнюю отделку, движимое имущество (мебель, технику). Собственник может самостоятельно застраховать свой объект или переложить обязанность по страхованию на арендатора. 

«Классический» набор страховых случаев:

• взрывы, пожары, удары молнии;
• стихийные бедствия;
• затопление, подмывание;
• механические повреждения;
• незаконные действия со стороны других лиц (грабеж, разбой и пр.).

Этот список можно расширить, например:

• повреждения во время монтажных и ремонтных работ;
• неисправность сетей;
• ущерб в результате террористических актов.

Аналитики m2data рассмотрели условия, предлагаемые несколькими страховыми компаниями, имеющими наивысший рейтинг ruAAA по оценке рейтингового агентства РА «Эксперт».

«АльфаСтрахование» при страховании имущества юридических лиц покрывает классические риски, но исключает из страховки риски, связанные с ядерным взрывом; военными действиями; изъятиями имущества; умышленными действиями, ведущими к возникновению убытка и др. Стоимость страховки будет рассчитана индивидуально после ознакомления специалистами компании со спецификой бизнеса. На сайте страховой можно запросить ценовое предложение.

«Ингосстрах» также страхует имущество юридических лиц от классических рисков, в стандартные исключения входят воздействие шума, военные риски, ядерные взрывы и пр. Стоимость полиса зависит от размера страхового покрытия, периода страхования и рисков, включаемых в договор. На сайте компании есть возможность заполнить заявление-опросник — так общение со специалистами компании будет более продуктивным.

«Сбербанк Страхование» предлагает стандартный набор страховых случаев, которые можно расширить в договоре, дополнив их падением на застрахованное имущество деревьев, опор линий электропередач и пр. Сумма страховой защиты от 600 000 руб., срок страхования от 2 мес. Стоимость страховки рассчитают специалисты компании.

СОГАЗ помимо стандартного набора страховых случаев (огонь, вода, природные силы, аварии, посторонние воздействия, противоправные действия третьих лиц), предоставляет возможность включить в риски бой стекол, радиационное воздействие, поломки и пр. К поломкам относятся риски уничтожения имущества в результате ошибок в проектировании, дефектов использованного материала, энергетической перегрузки и пр.

«Росгосстрах» предлагает своим клиентам страхование на индивидуальных условиях, отвечающих особенностями бизнеса. На стоимость покрытия повлияют вид деятельности страхователя, характеристики имущества и условия его содержания, перечень рисков. 

Все компании предлагают страховку на условиях «Все риски», когда страхуются гибель и повреждение имущества по любым основаниям.

На сайтах страховых компаний, как правило, представлено незначительное количество информации. Одного изучения сайта для формирования вывода о стоимости страховки, страховых случаях и выплатах недостаточно. Если есть необходимость выбора полиса страхования, рекомендуем собрать информацию по определенному объекту в разных компаниях, подобрать комплексную программу страхования со специалистами, и потом принять решение.

Страхование гражданской ответственности

Собственник и любой владелец (арендатор и пр.) объекта могут застраховать свои риски, связанные с причинением вреда третьим лицам (как здоровью, так и имуществу). Например, собственник будет застрахован в ситуации, если на объекте случится пожар или разрыв коммуникаций и будут повреждены соседние помещения и/или имущество, которое в них находится, пострадают люди. Страховщик оплатит все убытки собственника в размере согласованной страховой выплаты. 

По данным Центрального банка РФ, в первом квартале 2022 года с юридическими лицами заключено 428 604 договоров добровольного страхования гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам на общую сумму 2 399,14 млрд.руб.

Для страхования гражданской ответственности арендатора страховые компании предлагают также удобные и понятные полисы и пакеты услуг.

«АльфаСтрахование» предлагает продукты страхования для собственников, арендаторов нежилых объектов (продукты «АльфаОфис», «АльфаРент»), эксплуатирующих организаций, гостиниц и др. Возмещаются расходы, связанные с причинением вреда жизни, здоровью, имуществу, компенсация морального вреда и упущенной выгоды. 

«Ингосстрах» предлагает застраховать имущественные интересы арендатора. Страховое возмещение будет включать в себя в том числе расходы на защиту арендатора (судебные расходы, экспертиза), на предварительное выяснение обстоятельств страхового случая, уменьшение убытков от страхового случая.

Стандартные страховые программы предлагают и другие компании, например, РЕСО, «Ренессанс», ВСК. Стоимость зависит от вида ответственности, страховой суммы, срока страхования.

Титульное страхование 

Страхование титула покрывает риск потери права собственности на объект недвижимости. Эта страховка не обязательная, но рекомендуемая собственникам, поскольку защищает от появления ситуаций, которые возникли в прошлом и не были известны покупателю на момент приобретения права. Страховая компания компенсирует убытки собственника, если появятся претензии от ранее существовавших неучтенных собственников или продавец объекта окажется банкротом. Во многих случаях сделка по продаже в таких ситуациях оспаривается, и покупатель может лишиться объекта и потерять деньги, которые он заплатил. Страховка поможет компенсировать потери.

Титульное страхование не защитит при потере объекта в результате чрезвычайных ситуаций, по причине неуплаты собственником платежей по ипотеке. Как правило, страховыми случаями являются признание сделки недействительной (отсутствие согласия супруга продавца, продавец недееспособный, сделка совершена мошенническим путем и пр.); наличие ошибок в правоустанавливающих документах. 

Дополнительно к возмещению стоимости утраченного имущества страховая может возместить расходы по минимизации ущерба, по ведению в судебных органах дел по соответствующим событиям. 

Страховая сумма определяется стоимостью недвижимости на момент оформления полиса. Базовые страховые тарифы составляют определенный процент от страховой суммы:

• 0,025-40,5% — АльфаСтрахование;
• 0,25%-1,00% — Росгосстрах;
• 0,5% — Ресо.

К базовым тарифам применяются различные коэффициенты в зависимости от степени риска, к которым может относится, например, количество предыдущих сделок с недвижимостью.

Страхование предпринимательского риска

Объектом страхования в данном случае являются интересы страхователя, связанные с риском убытков из-за нарушений обязательств контрагентом, возникновения дополнительных расходов при наступлении страхового случая.

По данным Центрального Банка РФ, в первом квартале 2022 года заключено 8 978 договоров страхования предпринимательского риска с юридическими лицами на общую страховую сумму 2 414,14 млрд.руб., и 4 831 договор с индивидуальными предпринимателями на общую страховую сумму 3,86 млрд.руб.

Страховая сумма определяется возможным размером убытков, который страхователь может ожидать. К базовым тарифам могут быть прибавлены различные коэффициенты (факторы риска), связанные с особенностями сделки, деловой репутацией контрагента, его финансовым состоянием, статистикой убытков за предыдущие периоды.

Страхование предпринимательского риска предлагают многие компании, например, РСХБ, «Ингосстрах», «Ренессанс».

Заключение

Страхование позволяет управлять рисками — и рынок предлагает различные продукты под запросы страхователей. Для расчета стоимости полиса, как правило, требуется консультация сотрудника страховой компании. После выбора страховщика необходимо внимательно изучить правила страхования, условия договора, в том числе в части порядка и срока выплаты страхового возмещения.