Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости?

Обязательна ли регистрация

Условие закона гласит, что регистрировать нужно договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года — и он считается заключенным с момента регистрации (ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). После первого знакомства со статьей появляется еще больше вопросов:

• можно ли не исполнять условия договора, не прошедшего регистрацию;
• относится ли это к помещениям в здании;
• как считается срок «не менее года».

Рассмотрим их по порядку.

Более общая норма закона сообщает о том, что договор, который подлежит регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента регистрации (ст. 433 ГК РФ). Иными словами, регистрация в первую очередь предназначена для третьих лиц — всех, кроме арендатора и арендодателя. И записи в реестр недвижимости (ЕГРН) об аренде вносятся преимущество в целях осведомления всех заинтересованных лиц о наличии обременения [1].

Суды подтверждают это: договор, который не прошел регистрацию, не влияет на права и интересы третьих лиц, которые не знали о факте заключения договора [1]  [2]. Например, здесь может идти речь о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), о преимущественном праве арендатора на заключении договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ) [3].

Так, если покупателю здания не сообщили о наличии незарегистрированного договора аренды, арендатор не сможет требовать сохранения аренды при изменении собственника [2]. Но если установят, что покупателя уведомили об арендаторе, то договор аренды сохранит свою силу [1]. То есть даже в этой ситуации отсутствии регистрации договора аренды не влечет сколько-нибудь серьезных последствий, но арендатор должен удостовериться в том, что новый собственник недвижимости знает о незарегистрированном обременении. 

Второй смысл госрегистрации договора аренды подчеркнул Верховный суд: госрегистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу договора, но она не ограничивает свободу договора, автономию воли сторон [4]. То есть стороны свободны в выборе: регистрировать договор или нет, это не повлияет на его действительность.

Для сторон договор подлежит исполнению с момента заключения [2]. То есть с того момента, как стороны заключили договор, они связали себя обязательствами по нему. Не важно, подлежит он регистрации или нет. Как неоднократно подчеркивают суды, отсутствие регистрации не дает возможность сторонам ссылаться на незаключенность договора [1] [3]. Иными словами, только по причине отсутствия регистрации арендатор не вправе отказываться оплачивать арендную плату, арендодатель не вправе требовать возврата помещения и т.д., так как стороны заключили договор и связали себя определенными обязательствами.

Аренда офиса и земли — какие требования применять

Положение ст. 651 ГК РФ о том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды здания или сооружения, не стоит воспринимать буквально. Долгое время в практике существует позиция, что эта же норма применяется к нежилым помещениям [5].

Аргументация простая:

1. иных специальных норм закона в отношении помещений по данному вопросу нет;
2. помещение неразрывно связано со зданием, поэтому на отдельные помещения распространяются те же нормы.

К земельным участкам применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации. В нем содержится аналогичное условие: не регистрируются договоры аренды земельных участков, которые заключены на срок менее года [6].

Как считается срок «не менее года»

С 2002 года суды придерживаются такой позиции: если срок договора начинается с 1 числа какого-либо месяца текущего года, а заканчивается 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, то этот срок считается равным году [7]. На практике для большей ясности и корректности расчетов принято считать краткосрочными договоры аренды сроком 11 месяцев, а долгосрочными — сроком от 365 дней. 

Пролонгация на короткий срок не влечет обязательной регистрации. Эту позицию сформировал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в 2001 году и с тех пор она поддерживается судами [8] [12]. 

Дело в том, что юридически пролонгация — это «перезаключение» договора на тех же условиях на аналогичный срок. Поэтому если изначально договор краткосрочный, то, независимо от количества пролонгаций на тот же срок, он не подлежит регистрации. Даже если суммарно срок аренды превышает один год. Этот подход касается как автоматического продления, предусмотренного условиями самого договора аренды, так и пролонгации по дополнительному соглашению.

Однако если краткосрочный договор продлить единовременно на срок больший, чем 1 год, то нужно будет зарегистрировать договор и допсоглашение к нему [9].

Иногда случается так, что договор аренды становится заключенным на неопределенный срок. Это происходит в ситуации, когда срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, а арендодатель не возражает (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Также неопределенный срок договора будет в случае, если стороны прямо об этом упомянули в договоре или ничего не указали относительно срока действия договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 

Договор аренды с неопределенным сроком действия не нужно регистрировать [8]. Даже если срок стал неопределенным в процессе исполнения договора. К неопределенному сроку не применяется понятие “не менее года”, поэтому требование ст. 651 ГК РФ об обязательной регистрации не применяется. 

Имеет ли отсутствие регистрации налоговые последствия?

Позиция суда заключается в том, что негативные налоговые последствия могут наступить только в случаях, которые установлены в Налоговом кодексе Российской Федерации [10]. Однако в Налоговом кодексе нет указания на то, что принятие к вычету НДС должно быть связано с фактом регистрации. То есть к вычету можно применять НДС, даже если договор аренды не зарегистрирован.

По налогу на прибыль незарегистрированный договор может повлечь риски. Согласно письму Минфина России от 19.04.2021 № 03-03-06/1/29066, подтверждать расходы в виде арендной платы нужно документами, соответствующими законодательству Российской Федерации. В своем письме Минфин пишет о регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений. То есть фактически нам сообщают о том, что в отсутствие регистрации долгосрочный договор аренды не соответствует законодательству Российской Федерации и расходы по нему нельзя учесть в целях уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль. 

Однако не все так серьезно, как может показаться на первый взгляд. В более ранних письмах [11] Минфин России указывал, что при наличии в договоре ретроактивной оговорки (распространения срока действия договора на отношения сторон с даты подписания договора, что предусмотрено ст. 425 ГК РФ), расходы по аренде по такому договору могут уменьшить базу по налогу на прибыль.

Аналогичный подход в ситуации с плательщиками на УСН: есть риск, что расходы по незарегистрированным договорам налоговая посчитает необоснованными. Однако если распространить действие договора на период, предшествующий регистрации (например, с даты заключения договора или с даты подписания акта приема-передачи), то арендные платежи можно будет включить в состав расходов.

Таким образом, налогоплательщикам при составлении договора следует быть внимательными с формулировками, чтобы снизить налоговые риски.

Заключение

В заключение отметим, что подписание договора аренды сроком более 1 года влечет необходимость госрегистрации в силу прямого требования закона. Однако отсутствие регистрации не влечет серьезных негативных последствий для арендатора и арендодателя. При корректном составлении текста договора стороны могут уменьшить возможные неблагоприятные налоговые последствия.

Риском арендатора в случае отсутствия регистрации является невозможность сохранения в силе договора аренды при смене собственника, но только в том случае, если покупателя объекта не поставили в известность о наличии арендатора. А также арендатор может быть лишен преимущественного права на перезаключение договора, который не прошел регистрацию. 

——————————————

Юристы проекта m2data проконсультируют по вопросам регистрации аренды и помогут составить текст договора, который нивелирует негативные последствия. Оставляйте заявку через кнопку «Помощь юриста» в левом меню сайта.

——————————————

Источники:

[1] п. 3, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»;

[2] п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применениях общий положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»;

[3] Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»;

[4] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2021 № 16-КГ21-5-К4;

[5] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53;

[6] ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации;

[7] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66;

[8] п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; 

[9] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.06.2019 по делу № А26-10787/2018; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.11.2018 № Ф09-6968/18 по делу № А50-3450/2018; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.09.2018 № Ф09-4552/18 по делу № А50-45417/2017;

[10] п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»;

[11] Письма Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3;

[12] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2014 № Ф03-1437/2014 по делу № А51-18384/2013; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2016 по делу № А05-2179/2016; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.09.2019 по делу № А33-13630/2019.

_______

Прайс-лист на услуги юриста m2data