Юрист по недвижимости: когда он действительно нужен
Покупка или аренда недвижимости зачастую не требует привлечения специалиста с юридическим образованием: в современном мире переизбытка информации предприниматели подкованы в теме и могут самостоятельно структурировать сделку, прочитать договор, оценить риски и последствия заключения сделки. Разберемся, когда действительно есть смысл рассчитывать на юриста в сделках с недвижимостью.
Подбор объекта
Выбор объекта для покупки или аренды, безусловно, не юридическая задача. Существенные критерии поиска и подбора лежат вне юридической плоскости. Однако когда перечень понравившихся объектов сужается до 2-3, нужна проверка на «юридическую чистоту».
В аренде из-за временности арендных отношений глубокая проверка требуется нечасто. Кроме того, арендатор не принимает на себя весь спектр обязанностей по содержанию объекта, ему не нужно определять его дальнейшую судьбу, и если что-то пойдет не по плану, арендатор, скорее всего, сможет выехать из помещения и забыть о нем.
При покупке необходимо детальное изучение информации о недвижимости в разных источниках. Как правило, проверяются история строительства, владения, законность приобретения объекта продавцом, вероятность столкнуться с рисками в процессе эксплуатации и последующей продажи. Такое исследование проводится по нескольким источникам, как открытым, так и закрытым, а полученная информация требует анализа.
Можно не обратить внимание на то, что участок под зданием находится в охранной зоне, и после покупки здания выяснить, что реконструкция здания и строительство дополнительных объектов на участке запрещены. Или после покупки офиса узнать, что здание отнесено к объектам культурного наследия, и дизайнерский ремонт в офисе сделать не получится.
Помимо проверки самого объекта проводится проверка собственника. Это нужно, чтобы исключить риск оспаривания сделки по продаже и выбытия недвижимости из владения покупателя.
Многие знают, что лучше воздержаться от покупки недвижимости у собственников в предбанкротном состоянии: можно лишиться такой недвижимости, если сделка по продаже будет оспорена. Но не все знают, как проверить собственника на наличие признаков вероятного банкротства.
Для проверки юридических лиц сейчас много бесплатных сервисов, которые аккумулируют информацию из разных источников. Но ряд вопросов, например, о необходимости корпоративного одобрения сделки по продаже или аренде, о наличии и достаточности полномочий представителя, такие сервисы не закрывают. Для этого требуется посмотреть документы, представленные продавцом. Проверку физического лица и объекта приходится проводить вручную.
Если покупатель знает, какие источники смотреть, какие документы запросить у продавца и на что обращать внимание, располагает временем, чтобы сделать это самостоятельно, юрист не требуется. Но если основная задача — быстро получить обобщенную информацию с анализом и обозначением рисковых моментов, он необходим.
Переговоры
На переговорах от юриста сомнительная польза. Как правило, они проводятся для обсуждения цены, площади, возможности проведения ремонта и пр. То есть таких условий будущей сделки, где первую скрипку играют люди, отвечающие за успешную аренду, — фаундеры, коммерческие директоры, менеджеры по развитию и пр.
«С нами придет наш юрист» — звучит угрожающе, и контрагент начинает готовиться к жестким переговорам.
При грамотном протоколировании переговоров присутствие юриста становится формальностью, которой можно избежать. Он включается в работу с договором, когда договоренности по ключевым моментам уже достигнуты, минимизирует риски по остальным, не ключевым пунктам.
Согласование договора
На этапе согласования договора задача юриста не просто в том, чтобы прочитать договор, а чтобы разобраться в формулировках, иногда перевести «с юридического языка на русский», дополнить договор пунктами, о которых стороны забыли, но которые важны для будущих отношений сторон.
Например, если в договоре пропустить вопрос с досрочным прекращением, можно столкнуться с ситуацией, когда арендатор не сможет выйти из договора и должен будет оплачивать арендную плату за весь срок.
Опытные в теме аренды предприниматели, конечно, могут разобраться в хитростях договора и дописать важные моменты сами. Однако часто оплатить опыт специалиста и передать ему на отработку объемный договор выгоднее, чем прорабатывать его самому.
Хороший юрист объясняет, почему он вносит правки и как они повлияют на деятельность клиента, помогает не только минимизировать риски, но и ускорить согласование договора контрагентом.
Подписание сделки и регистрация
Этап подписания сделки может пройти без участия юриста в том случае, если весь комплект документов заранее подготовлен и стороны подписывают не первую сделку. Однако сопровождение специалиста в день подписания требуется для большего спокойствия клиента: проверка комплектности документов, подписей и печатей — всю формально-бюрократическую часть юрист может взять на себя.
Регистрация документов — это самый простой и регламентированный процесс, с которым может справиться любой сотрудник организации. На этом этапе можно не привлекать внештатного юриста.
Подводя итоги, отметим, что привлекать юриста целесообразно в двух случаях. Первый — когда личного опыта заключения сделок с недвижимостью немного, ценность специалиста становится выше и доверить ему сделку проще, чем потом разбираться с последствиями собственных упущений. Второй — когда вы хотите сэкономить время и силы, делегировав задачу профессионалу.