Как составить договор купли-продажи помещения

Существенные условия

Согласно закону, условия, которые обязательно должны быть в каждом договоре купли-продажи нежилой недвижимости — это предмет и цена. Их называют существенными условиями. 

Без них договор будет признан незаключенным. То есть достаточно указать только, что конкретно продается и по какой цене. И на этом поставить в договоре точку. Остальные условия включаются на усмотрение сторон в зависимости от того, что они считают важным.

Предмет

Объект продажи должен быть описан таким образом, чтобы можно было его однозначно установить. Одного адреса в данном случае недостаточно. Как минимум, адрес помещения требуется дополнить указанием этажа, размером площади. Уникальной характеристикой объекта недвижимости является кадастровый номер. Чем подробнее описан предмет договора, тем меньше риск, что возникнет спор о предмете или что договор купли-продажи признают незаключенным.

Цена

Цена определяется по согласованию сторон. Можно прибегнуть к оценке специалиста, можно сопоставить цену с кадастровой стоимостью объекта – в любом случае стороны свободны в определении цены недвижимости. Оговоримся, что речь идет о сделках, которые заключаются на «свободном» рынке: без торгов, без участия государственных и муниципальных органов. В этих случаях, как правило, законом устанавливаются правила определения цены.

Способ расчетов

Наличными, безналичными, через депозит нотариуса, аккредитив или ячейку, в рассрочку, с использованием кредитных средств – участники сделки сами определяют порядок расчетов в рамках установленных законом ограничений. Например, юридические лица проводят расчеты по умолчанию в безналичном порядке.

Оплата может быть произведена до передачи документов на регистрацию. В этом случае у покупателя есть риск, что недобросовестный продавец исчезнет с деньгами. С целью защиты интереса продавца денежные средства рекомендуется проводить через аккредитив, банковскую ячейку или депозит нотариуса.

Совершить расчет можно после регистрации права собственности, но тогда продавец рискует остаться без оплаты. Страхует продавца в данном случае залог (ипотека) недвижимости до момента оплаты. По умолчанию недвижимость обременяется ипотекой в момент регистрации права собственности, если договором предусмотрена отсрочка платежа. Если стороны не хотят обременений объекта, например, они доверяют друг другу, в договоре можно прямо прописать, что залог в пользу продавца не возникает.

Заверения об обстоятельствах

Не самый нужный, на первый взгляд, раздел в договоре. Но юристы рекомендуют вносить его в документ.

Заверения – это гарантии, что сведения, которые предоставила одна сторона и которые имеют значение для договора, достоверны. И другая сторона может полагаться на такие сведения. Например, нельзя проверить, что приобретаемый объект не находится в аренде. Потому что проверить можно только наличие зарегистрированных договоров аренды, но те, которые заключены на срок менее года, не подлежат регистрации. И узнать о них покупатель может только в том случае, если продавец об этих договорах расскажет сам.

Также нельзя достоверно установить, что продавец находится в преддверии банкротства. В отношении юридических лиц есть ряд источников информации о финансовом положении компании, но в отношении физических лиц такая информация скрыта от покупателя.

В связи с этим в договор купли-продажи включаются заверения. Их можно дать в отношении любых обстоятельств, которые имеют значение для заключения или исполнения договора. Например, в части полномочий лиц на заключение договора, соответствия договора применимому к нему праву, сведений о финансовом состоянии, а также сведений, относящихся к третьим лицам.

Цель включения заверений – возможность взыскать убытки или неустойку в случае нарушения заверений. При этом даже если договор будет признан незаключенным или недействительным, взыскать компенсацию за нарушение заверений все равно можно. 

Форма договора

Бесспорно, форма договора купли-продажи помещения должна быть письменной. 

Нотариальное удостоверение обязательно в ограниченном числе случаев. Например, если реализуются доли, если участником сделки является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. 

Однако по решению участников любая сделка может быть передана на удостоверение нотариусу. Он дополнительно проверяет законность сделки: наличие у сторон права на ее совершение, соответствие сделки воле сторон и закону. При этом нотариусы компенсируют ущерб в случае нотариальной ошибки. Как указывают на сайте Федеральной нотариальной палаты, в целом по стране за 2020 год страховщиками зафиксировано 15 случаев возмещения убытков, возникших по вине нотариуса, в 2019 году их было 18. 

Регистрация права

Вопреки распространенному заблуждению, договор купли-продажи не регистрируется. Он передается в регистрирующий орган, но регистрируется именно право покупателя, которое возникает на основании этого договора.

Важно отметить, что подать заявление в регистрирующий орган (в МФЦ) должны две стороны договора: и покупатель, и продавец. Они могут выдать друг другу или третьему лицу доверенность на подачу и получение документов и не посещать МФЦ лично. Но риск состоит в том, что участники сделки могут уклоняться от подачи заявления. На этот случай нужно в договоре купли-продажи предусмотреть срок, в который стороны подают заявление на регистрацию, а также ответственность (например, неустойку) за нарушение срока. 

Передача помещения

Рекомендуется согласовать порядок передачи помещения. Особенно важно закрепить сроки, в которые стороны должны собраться для осмотра помещения и составления акта приема-передачи. С этим актом закон связывает исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости.

Важно указать последствия уклонения сторон от передачи недвижимости. Например, составление акта приема-передачи другой стороной в одностороннем порядке, оплату неустойки. А также нужно определить ответственность за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора. 

Ответственность сторон

Ответственность рекомендуется устанавливать за нарушение любых условий, которые стороны считают важными. Например:

• за просрочку оплаты;
• за уклонение от подачи документов на регистрацию;
• за нарушение срока передачи недвижимости или передачу недвижимости с недостатками;
• за нарушение заверений;
• за уклонение от подачи заявления о снятии залога.

Подведем итог

Безоговорочно в договоре купли-продажи недвижимости требуется описать предмет договора (реализуемый объект) и указать его цену. Дополнительно рекомендуется включить условия о порядке расчетов, подаче заявления на регистрацию права покупателя, передачи недвижимости, а также заверения и ответственность. Так, вы получите ёмкий договор, который учитывает интересы обеих сторон.

Прайс-лист на услуги юриста m2data