Методика оценки зданий m2data

Как мы оцениваем объекты коммерческой недвижимости 

Tripadvisor, IRecommend, гонка за лайками и подписчиками в социальных сетях и бесконечные топ-10 и рейтинги — в современных реалиях интернета и широкого доступа к информации оценивается абсолютно все. Тенденция коснулась и сферы коммерческой недвижимости. Рассказываем, как мы определяем, где арендаторы смогут найти лучшие условия, и составляем рейтинги.

Почему мы решили создать свою систему оценки

Специалисты в нашей команде имеют за плечами более 10 лет опыта работы в сфере коммерческой недвижимости. Поэтому они ясно видят слабые места рынка.

Все ныне существующие рейтинги и списки нельзя назвать полными и исчерпывающими. Они не имеют четкой и ясной методики оценки, часто параметров сравнения оказывается слишком мало. Например, есть несколько рейтингов бизнес-центров только класса А, и распределяются они по величине арендной ставки. При этом другие важные пункты несправедливо игнорируют

Разработка

По-настоящему подробный и многокомпонентный рейтинг — это то, что необходимо не только серьезной компании, но и рынку в целом. Поэтому наша команда еще в 2018 году начала разработку системы оценок, которая способна охватить большое количество категорий сразу. Тогда мы пытались понять, что же необходимо учитывать, чтобы оценить любой объект коммерческой недвижимости. Для этого требовались долгие часы анализа ситуации в России, изучения теоретических работ и детального продумывания конечного продукта. Мы также консультировались с дипломированными экспертами и преподавателями Высшей школы экономики, чтобы создать такую систему.

Одним из острых вопросов стал поиск источников. Нам пришлось перебрать множество вариантов: открытые порталы, готовые базы. Но все они не подходили. Либо информации было недостаточно, либо она была недостоверной.  

Спустя бессчетное количество попыток мы пришли к выводу, что ни на одном доступном ресурсе нет всего, что нужно учитывать для оценки здания. Тогда мы поняли, что единственный возможный вариант — это составить базу данных по объектам коммерческой недвижимости самостоятельно. А источник мы выбрали самый достоверный — это собственники.

В итоге мы получили такой датасет, из которого стало возможно сделать многокомпонентную систему оценок. По ней составили несколько вариаций рейтингов.

Как это работает

Формирование рейтинга состоит из четырех ключевых шагов.

Первый шаг — обнаружить объект коммерческой недвижимости и найти контакты его собственника.

Второй шаг — узнать у собственника все необходимые характеристики и заполнить карточку объекта. Такие страницы вы можете посмотреть на нашем сайте.

Третий шаг — алгоритм начинает анализировать здание по 14 параметрам, используя информацию из нашей базы. Все пункты суммируются, и алгоритм выдает общую оценку объекту (от 0 до 100).

Четвертый шаг — когда все очки выставлены, автоматически составляются рейтинги и списки. На нашем сайте можно найти несколько видов: топ лучших бизнес-центров, особняков, технопарков и других зданий. 

Чем наши рейтинги отличаются от других:

• Автоматическое составление и обновление рейтингов обеспечивает беспристрастную оценку
• Мы используем информацию из карт и от первоисточника (собственника), свою базу данных
• 14 критериев оценки отображаются в едином рейтинге. Каждый объект оценивается со множества сторон
• Разделение рейтингов по типу здания, классу и другим параметрам
• Прозрачная и понятная методика, без учета «экспертного мнения» и оценок людей

Из чего складывается итоговая оценка

Начнем с первых трех транспортных показателей в нашем подсчете баллов. В БЦ можно добраться как минимум тремя способами: на общественном транспорте, из аэропорта или ж/д вокзала, на личном автомобиле. Такой набор показателей учитывает большую часть случаев. Этот параметр оказался многосоставным и сложным, но мы нашли способ оценить его. Основным источником стали карты. 

Транспортная доступность для пешеходов от станций метро и МЦК

Можно получить от 0 до 10 баллов, учитываются время в пути от станции метро и расположение по отношению к МЦК. Например, здание, которое находится в 15 минутах ходьбы от станции метро за пределами кольца, получит меньший балл, чем точно такое же здание внутри него. 

«Но как можно высчитать, сколько человек потратит времени на дорогу пешком?» — справедливо заметите вы. Все просто. 

Предположим, что человек бодро идет к своему месту работы. В среднем он будет это делать со скоростью 6 км/ч. Отнимем 0,5 км/ч, так как он будет останавливаться на светофорах, и еще 0,5 км/ч из-за выходов из метро и обходов здания. Итого, скорость движения нашего работника составит 5 км/ч или 83 метра за 1 минуту.

Эта единица и стала основой расчета времени на дорогу. 

Транспортная доступность от аэропортов и ж/д вокзалов

По этому критерию можно получить от 0 до 7 баллов. Конечно, сотрудники и посетители не так часто будут добираться из этих точек, однако удобная локация по отношению к ним обеспечит лояльность на рынке.

Мы рассматриваем время в пути на автомобиле от точки А (аэропорт/вокзал) до точки В (бизнес-центр, административное здание и другое).

Транспортная доступность на автомобиле 

Здесь можно получить от 0 до 10 баллов. Чем ближе здание расположено к главным магистралям, тем удобнее от него будет добираться на автомобиле в любую другую точку Москвы.

Критерий показывает, сколько времени потребуется на то, чтобы выехать от бизнес-центра к основным дорогам (как, например, ТТК).

Следующие показатели составлены на основе данных от самого собственника, которые команда собирает и «упаковывает» в датасет.

Возраст здания

По этому критерию зданию начисляется от 0 до 7 баллов.

Количество лет вычисляется по году строительства или реконструкции.

Инфраструктура в здании

Самый важный пункт, который должен быть в большинстве зданий — это наличие точки общественного питания (столовой), доступной по ценовому диапазону и разнообразию пищи. Он дает сразу 5 баллов.

Несколько точек общественного питания, конференц-зал, банкоматы, зона ожидания для гостей, магазин, фитнес-центр, салон красоты, аптека, — эталонный набор для инфраструктуры современного бизнес-центра, при наличии всего перечисленного система ставит 10 баллов.

Парковка

0 баллов объект получит, если отсутствует любая возможность поставить свое транспортное средство на территории здания или под его охраной. 10 баллов система дает за полный набор парковок, включая многоуровневые, гостевые, мото-парковки и зарядки для электромобилей. Алгоритм опирается именно на вариативность типов мест, ведь чем их больше, тем большему количеству людей будет удобно припарковаться, соответственно, тем больше арендаторов сможет заинтересовать собственник. 

Узнаваемость в брокерской среде

Команда m2data анализирует то, насколько активно здание фигурирует в сообществе.
Если мы видим, что есть много email-рассылок о том или ином бизнес-центре, официальный сайт, рекламу в интернете,  делаем вывод, что узнаваемость высокая, и здание может получить максимальную оценку (3 балла).  

Опытная управляющая компания на объекте

Дает от 0 до 5 баллов. Мы узнаем количество объектов в управлении. Чем их больше, тем лучше будет организовано обслуживание здания и работа с ним.

Опытный собственник или девелопер

Оценка от 0 до 10. Чем больше объектов в собственности, тем балл выше, по аналогии с предыдущим показателем.

Важно понимать, что собственник у здания меняется намного реже, чем управляющая компания. Поэтому наличие грамотного собственника оценивается в 2 раза выше, чем наличие грамотной УК (до 10 баллов).

Инженерные системы

Оценивает наличие в здании центральных систем вентиляции и кондиционирования (5 баллов), системы бесперебойного питания (10 баллов). Если их в здании вовсе нет, оно получит 0 баллов.

Лифты

Наличие лифтов добавляет 5 баллов объекту, повышает удобство и инклюзивность.

Средняя высота потолков от перекрытия до перекрытия

Чем выше потолки, тем выше балл. Если высота больше 4 метров, здание получит максимальные 10 баллов.

Интернет-провайдеры

В 2021 году постоянное интернет-подключение — крайне важный показатель для любого арендатора. Если в здании есть 3 и более провайдеров, оно получит максимальные 6 баллов.

Награды у объекта

Наличие наград добавит 2 балла зданию, так как его престиж становится значительно выше.

Мы признаем, что, как и в любом проекте с большим объемом данных, у нас есть погрешность по критериям. Однако мы точно знаем как ее устранить — для этого нужны грамотно организованная проверка фактов и проведение замеров от компании, огромное количество человеческих ресурсов и усилий разработчиков. Мы не планируем останавливаться и будем расширяться, чтобы приблизиться к 100% точности.

Более подробно ознакомиться с методикой оценки можно здесь ➡️ МЕТОДИКА