Офис как инвестиция: ищем подводные камни
Ряд инвесторов, обладающих бюджетом на покупку хорошей квартиры, часто сравнивают такое вложение денег с приобретением небольшого офиса. В этой статье мы не будем считать доходность такой покупки, но обозначим потенциальные трудности, с которыми можно столкнуться, став владельцем офисного помещения для перепродажи или сдачи в аренду
Сдача в аренду
Итак, вы купили офис, который собираетесь сдавать в аренду. Приготовьтесь к тому, что вам придется предпринять следующие шаги:
Определить рыночную арендную ставку на свое помещение
Начинать нужно с изучения предложений на рынке и формирования цены. На первый взгляд это может показаться несложной задачей: провести пару часов на досках объявлений, посмотреть средние ставки и поставить примерную. Но, на самом деле, нужно учитывать, что при отсутствии 100% аналогов вам придется глубже изучать рынок, искать инсайты, подключать специалистов или просто ждать на высоких ставках своего арендатора, медленно снижая стоимость.
Создать качественный контент для рекламы (фото, видео, описание, планы)
Как известно, двигатель торговли — реклама. Если вы не расскажете о себе, никто о вас не узнает. А если расскажете плохо, вам предпочтут конкурентов. Так что хороший контент — половина успеха. Тем более, что конкуренция на рынке офисной недвижимости высокая, порой на скорость сдачи в аренду влияет текст объявления или время года, когда сделаны фотографии. Не забывайте про новые виды контента:3D-туры и онлайн-показы. Многие собственники привлекают профильных специалистов или сами осваивают приложения, это все требует времени.
Реклама в интернете
Когда контент есть, его нужно продвигать. И для этого нужны навыки, время и средства. Вариантов для продвижения множество: это и доски объявлений, и специализированные ресурсы по коммерческой недвижимости, и реклама в телеграм-каналах, социальных сетях, электронных журналах, видеореклама на youtube. Чтобы не расходовать лишние деньги, нужно сравнить все вариант и выбрать наиболее подходящий.
Просмотры помещений
Реклама и продвижение приносит новых клиентов, с которыми нужно работать. Готовьтесь много общаться и демонстрировать свой товар с самой выгодной стороны. Важно сразу определить достоинства и недостатки помещения, чтобы грамотно все преподать.
Работа с агентами
Впрочем, вы можете доверить поиск и общение с клиентами агентам. На рынке есть достаточное количество агентств и консалтинговых компаний, которые могут взять 80% ваших забот на себя: от рекламы до согласования договора аренды. 20% это уже бухгалтерские и эксплуатационные заботы.
Однако, чтобы выбрать агентство, придется изучить рынок, а после контролировать процесс, чтобы агенты качественно выполняли свою работу.
Юридическая проверка арендатора
Тоже важный этап, который необходимо пройти перед заключением договора, чтобы исключить потенциальные риски.
Юридическая поддержка по договору аренды
Хороший юрист по коммерческой недвижимости вам просто необходим. Перед отправкой договора покажите его юристу. Он поможет учесть ваши интересы как арендодателя и минимизировать риски.
Взаимодействие с арендаторами
Когда сделка заключена, договор подписан, перед вами встает следующий ряд вопросов, которые также будут требовать решения.
Бухгалтерия
Выставление счетов, подписание актов, коммунальные платежи и платежи в управляющую компанию — весь этот документооборот будет в вашей зоне ответственности.
Решение бытовых вопросов
Организация парковки для арендаторов, клининг, ремонт, покупка и замена мебели — эти и многие другие вопросы будут возникать в процессе эксплуатации офиса. И их нужно будет решать самостоятельно или с помощью управляющей компании бизнес-центра, в любом случае, сначала все вопросы от арендатора будут заданы собственнику офиса, т. е. вам.
Решение конфликтных ситуаций на объекте
Готовьтесь отстаивать свою позицию и позицию своих арендаторов при общении с Управляющей компанией, соседями, госорганами. Например, при необоснованном повышении эксплуатационных расходов от УК. Такие ситуации происходят довольно редко, но случаются.
Удержание арендаторов
Продление договоров с текущими арендаторами и переговоры по изменению условий аренды — тоже часть задач собственника, которая требует не только талантов ведения переговоров, но и знания рынка. Нужно быть в курсе средних ставок и уровня спроса на офисы, схожие с вашим. Только так можно успешно продлить договор аренды и парировать аргументы арендатора на переговорах.
Продажа помещений
Если вы приняли решение закончить свой бизнес и продать офис, готовьтесь к тому, что это тоже будет непросто. Как и при поиске арендаторов, нужно будет начинать с определения рыночной стоимости помещения. Затем поработать над контентом, чтобы ваше предложение выделялось на фоне конкурентов, настроить рекламу и продумать, как вы будете проводить показы.
И, конечно, вам понадобится помощь хорошего юриста по недвижимости, который сможет составить договор купли-продажи, минимизировав ваши риски.
Как видите, покупка офиса — это не только вложение средств. Это самый настоящий бизнес, который будет приносить хороший доход, если подходить к его ведению грамотно и ответственно. На m2data мы продолжим публиковать полезные материалы для всех участников рынка коммерческой недвижимости. А пока мы пишем, можете посмотреть офис для покупки здесь.