Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

В некоторых ситуациях может потребоваться расторжение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, это связано с нарушениями со стороны продавца или покупателя. Например, когда продавец не передает недвижимость. Или покупатель не оплачивает переданный ему объект. Юрист m2data рассказывает детали

Расторжение по соглашению сторон 

Самый простой и очевидный способ — договориться с контрагентом и подписать соглашение о расторжении: рекомендуем прописать, что происходит после расторжения, какие обязательства остаются у сторон (например, вернуть объект или деньги, подать заявление в Росреестр).

Соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и сделка по купле-продаже. Если договор удостоверил нотариус, то соглашение о его расторжении также подлежит нотариальному удостоверению

Расторжение в одностороннем порядке без суда 

Если одна из сторон не исполняет обязательства и стороны находятся в конфликте, можно прибегнуть к расторжению в одностороннем порядке. Это возможно по основаниям, которые указаны в договоре и/или в законе. 

В договоре в качестве оснований можно указать просрочку платежа, просрочку передачи объекта, уклонение от подачи документов на регистрацию права собственности и другие причины. Еще нужно прописать порядок направления уведомления о расторжении.

Также продавец может расторгнуть договор продажи недвижимости в одностороннем порядке без обращения в суд в следующих ситуациях:

  • имущество передано, а покупатель допустил просрочку очередного платежа по рассрочке (но только при условии, что уже оплаченная покупателем сумма меньше половины стоимости имущества) — п. 2 ст. 489 ГК РФ;
  • покупатель не принимает имущество и не оплачивает его — п. 4 ст. 486 ГК РФ.

Судебная практика признает правомерным одностороннее расторжение договора продавцом в связи с тем, что покупатель не платил по договору купли-продажи с рассрочкой [1].  

Расторжение в судебном порядке: три причины

Если контрагент против расторжения и нет оснований прекратить договор во внесудебном порядке, добиваться прекращения договора нужно через суд. Но сделать это можно при наличии достаточных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации, других законах или договоре. 

1. П. 2 ст. 450 ГК РФ допускает расторжение, если контрагент допустил существенное нарушение условий договора.

Существенность определяется на усмотрение суда, если стороны в договоре не оговорили, какие нарушения они считают существенными. Так, в договоре можно написать, что просрочка оплаты на 5 дней является существенным нарушением. И если покупатель допустит такую просрочку, продавец сможет через суд расторгнуть договор купли-продажи. Если подобного условия в договоре не будет, то истцу придется доказать суду, что нарушение является существенным и из-за этого истец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В практике встречаются такие примеры существенного нарушения:

  • Покупатель вообще не уплатил цену договора [2];
  • Покупатель не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период [3];
  • Продавец не передал объекты, которые являются предметом договора купли-продажи [4].

Суды оценивают прекращение договора как крайнюю меру, которую применяют, когда другие меры уже исчерпаны и сохранять договорные отношения становится невыгодным для другой стороны. И в связи с этим могут не признать существенным нарушением неуплату по договору, если покупатель оплатил большую часть стоимости недвижимости [5].

Если покупатель не оплатил стоимость проданного ему объекта, у продавца есть два варианта: он может либо заявить требование об оплате (п. 3 ст. 486 ГК РФ), либо потребовать расторжения договора и возврата имущества [6]. Выбор зависит от его интересов, информации о покупателе, которой он располагает. 

Заявить одновременно два требования — оплатить имущество и вернуть его — недопустимо, поскольку это нарушит баланс интересов сторон [7].

Важно отметить, что вернуть переданный объект в случае неоплаты продавец сможет только если договор будет расторгнут судом [8]. Суды указывают: право требовать возврат имущества не появится у продавца, если нет оснований для прекращения договора [9]. 

Суд может не признать существенным нарушением продавца:

  • наличие устранимых недостатков недвижимости. Например, непригодность к использованию части проданных земельных участков [10];
  • наличие недостатков недвижимости, которые могли быть выявлены до покупки — при отсутствии обязанности продавца устранить эти недостатки. Например, отсутствие подъезда к земельному участку, которого не было на момент покупки и не предполагалось условиями сделки [11].

2. Также в суд можно обратиться за расторжением договора купли-продажи недвижимости, если произошло существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Определить степень существенности изменения обстоятельств придется суду. На практике такими не признают: инфляционные процессы [12]; финансовый кризис [13]; изменение курса иностранной валюты [14]; банкротство стороны [15].

В общем смысле существенное изменение обстоятельств подразумевает, что стороны заключили договор на других условиях или не заключили бы его вовсе, если бы они заранее знали об этих обстоятельствах. То есть при подписании договора они:

  • не предполагали, что такое изменение произойдет;
  • не могли предотвратить причины изменения;
  • а само изменение влечет негативные последствия для сторон.

В практике встретился такой случай: покупателя необоснованно привлекли к уголовной ответственности, арестовали имущество и взяли подписку о невыезде, из-за чего он не смог оплачивать платежи по договору купли-продажи, а продавец обратился в суд за расторжением договора. Покупателю удалось сохранить договор в силе, при этом изменить в нем график платежей с учетом существенного изменения обстоятельств в виде ареста имущества и блокировки счетов [16].

3. Покупатель может потребовать расторжения в суде, если он получил недвижимость с обременениями, о которых его не предупредили (ст. 460 ГК РФ).

Например, суд расторг договор купли-продажи помещений в связи с тем, что на часть спорных помещений в рамках другого дела было признано право общей долевой собственности третьего лица [17]. Иск от этого третьего лица был уже подан на дату заключения спорного договора купли-продажи, но покупателя не уведомили о наличии интереса у другого человека на то же самое имущество. И когда суд подтвердил законность такого интереса, наделил этого человека долей в праве собственности, покупатель оказался ущемленным в своих правах.

Внесение изменений в ЕГРН

Если договор расторгнут по соглашению сторон до момента регистрации права собственности на покупателя, стороны могут подать заявление в Росреестр о прекращении регистрации.

Если договор исполнен (прошла регистрация права, имущество передано и оплачено), то сторонам следует заключить сделку обратной купли-продажи: новый собственник продает объект бывшему собственнику.

В случае расторжения договора судом — решения суда о возврате имущества будет достаточно, чтобы зарегистрировать право собственности обратно за продавцом.

При этом для расторжения договора не имеет значения, что Росреестр уже зарегистрировал переход права. Разъяснения суда, сформулированные в обзоре судебной практики [18] в 2010 году, актуальны на сегодняшний день — факт регистрации перехода права на объект недвижимости не препятствует расторжению договора. 

Заключение

Для упрощения процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости рекомендуется в договоре предусмотреть, в каких случаях он может быть расторгнут в одностороннем порядке без обращения в суд. Для расторжения договора судом стороне потребуется доказать наличие оснований: нарушения обязательств контрагентом, существенного изменения обстоятельств.

Важно понимать, что расторжение договора возможно даже в том случае, если уже произошла регистрация перехода права к покупателю.

Юристы m2data помогут составить договор купли-продажи с учетом риска нарушения обязательств контрагентом — оставляйте заявку на разработку договора через форму на сайте. Подробности можно узнать здесь.

Дополнительно почитайте наши материалы на тему покупки и продажи объекта коммерческой недвижимости. 

______________

Источники:

[1] Определение Верховного суда Российской Федерации от 01.12.2021 № 305-ЭС21-22092; аналогичное дело: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2021 № Ф05-235/2021 по делу № А40-45084/2020;

[2] Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.05.2019 № Ф05-6182/2019 по делу № А40-171177/2018; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.12.2021 № Ф01-6441/2021;

[3] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.09.2018 № Ф09-3855/18 по делу № А07-29945/2017;

[4] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2020 по делу № А41-92027/2019;

[5] Постановление 4-го ААС от 24.12.2020 по делу № А10-1062/2020;

[6] п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 78-КГ17-21;

[7] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2021 № Ф05-21372/2021 по делу № А40-5214/2021;

[8] Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 № 18-КГ14-99;

[9] Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27;

[10] Постановление Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 27.02.2020 по делу № А57-12605/2019;

[11] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2019 по делу № А41-86748/18;

[12] постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10;

[13] Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01;

[14] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом ВС РФ от 16.02.2017;

[15] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2020 № Ф05-11115/2020;

[16] постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.10.2014 по делу № А10-1385/2013;

[17] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 № 09АП-41611/2018 по делу № А40-223369/17;

[18] п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

______

Прайс-лист на услуги юриста m2data

Другие статьи