Гайд к покупке объекта коммерческой недвижимости

Выбор коммерческой недвижимости — это всегда непростая задача, которая требует тщательной подготовки и детальной проработки плана. В сравнении с покупкой жилой недвижимости, работа с коммерческой недвижимостью предполагает гораздо большие масштабы — как в плане затрат, так и в плане организации.

Определитесь с целью инвестиции

Самая частая ошибка покупателей коммерческой недвижимости заключается в том, что они не могут определить конечную цель своих вложений. Опытный инвестор будет делать наоборот: сначала он определит то, чего именно хочет добиться от покупки того или иного объекта, а потом уже будет искать подходящие для этих целей площади. Так вы потратите меньше времени на изменение планировки объекта и другие доработки, ваша прибыль будет больше в конечном итоге.

Ведь важно сначала определить цель, а уже потом детально разбираться, как дешевле купить коммерческую недвижимость и, например, как выбрать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду. 

В статье «Руководство инвестора по покупке коммерческой недвижимости» эксперта ведущей американской образовательной компании в сфере недвижимости FortuneBuilders приведены яркие примеры стратегий, которые помогут понять, как выгодно приобрести коммерческую недвижимость:

1. Вложение средств в землю. Так вы покупаете участок земли, на котором вы начинаете стройку. По мере того как работы будут выполняться, стоимость участка будет возрастать. Также, будучи собственником, вы всегда можете совершенствовать свой объект и повышать арендную ставку на помещения в нем.
2. Земельный банк: это когда вы покупаете большие участки земли, которые, вероятно, будут застроены в будущем. По мере приближения застройки земля будет дорожать в цене.
3. Развитие: развитие коммерческой недвижимости происходит, когда необработанная земля покупается и застраивается в собственность.
4. Исправить и переделать: как и в случае с жилой недвижимостью, это когда вы покупаете коммерческую недвижимость, делаете ремонт, устанавливаете обновления и перепродаете ее по более высокой цене.
5. Оптовая торговля: эта стратегия — альтернатива классическому варианту, как выбрать и выгодно продать коммерческую недвижимость, — это когда вы находите выгодную сделку по недвижимости, заключаете по ней контракт, а затем продаете контракт другому инвестору или владельцу, который сам займет помещение.
6. Владение: эта стратегия заключается в том, что вы покупаете коммерческую недвижимость и развиваете в ней собственный бизнес.
7. Так называемая стратегия BRRRR — это инвестиционная стратегия «Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat» (купить, восстановить, арендовать, рефинансировать, повторить). Этот метод нацелен на проблемную недвижимость — отчужденные права выкупа, выставленные на аукцион объекты и так далее. Идея состоит в том, чтобы купить недвижимость по низкой цене, сдать ее в аренду и быстро рефинансировать для финансирования другой покупки.
8. Пассивное инвестирование: это когда вы покупаете коммерческую недвижимость исключительно для получения пассивного дохода.

Эксперт также приводит ряд других интересных советов, подробности ниже.

Пропишите бюджет

Если вы хотите понять, как выбрать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду правильно, вам стоит учесть, что это не только траты на саму покупку помещения или целого здания, но и на ремонт, перепланировку, переустройство и декор, если это необходимо.

Определите сферу бизнеса, с которой вы планируете работать, и пропишите все статьи расходов, которые вам необходимы для организации подходящего пространства. К тому же всегда оставляйте в запасе свободные средства, которые могут пригодиться при возникновении непредвиденных расходов. 

Найдите партнеров по бизнесу

Не всегда удается решить все вопросы самостоятельно, особенно если вы еще не профессионал рынка с многолетним стажем. Необходимо уметь делегировать некоторые обязанности.

Возможно, вам пригодится помощь агента по недвижимости — он поможет выбрать подходящее здание и помещение на продажу в нем, а также совершить выгодную покупку в целом. Очень важен также юрист по недвижимости, который поможет составить все необходимые документы, проверить объект и многое другое. 

Найдите подходящий вариант

Теперь когда все критерии прописаны, бюджет составлен, а партнеры по бизнесу найдены, вам необходимо заняться поиском помещения или целого здания, которое соответствует вашим запросам. Самостоятельно или с агентом составьте шорт-лист объектов, покупка которых теоретически может помочь достичь вашей цели.

Также отличным помощником могут стать сервисы. Например, в базе данных m2data вы сможете найти варианты помещений на продажу в Москве. Фильтры для зданий и помещений упростят поиск, ведь выдача покажет только подходящие по вашим параметрам варианты

Закройте сделку

Когда вы точно определитесь с тем, что именно вы будете покупать, наступит самое время подготовить документы и купить помещение. Тут вам поможет юрист по коммерческой недвижимости — с ним вы сможете избежать ошибок и заключить договор грамотно.

Кстати, любой пользователь площадки m2data может обратиться к нашим профессиональным юристам за консультацией. Вне зависимости от наличия регистрации на сайте или выбранного тарифа. Подробности можно узнать здесь.

Дальше все зависит только от вас и специфики вашего бизнеса. Главное правило, которого стоит придерживаться — на всех этапах вам помогут: грамотный расчет, наличие стратегии и достаточный бюджет на реализацию, а также наличие связей, которые вам помогут найти полезных для бизнеса людей.