Продажа доли помещения: инструкция в 3 шага

Как можно распоряжаться долей

Долевая собственность — это общая собственность нескольких людей или организаций. При этом для каждого владельца определены конкретные доли. Например, в виде обыкновенной дроби: 1/2, 1/5 от общего метража помещения. Или в виде площади (например, 13 кв.м.), если доля выделена в натуре в виде отдельной комнаты. Второй случай встречается крайне редко.

В отличие от совместной собственности, где несколько лиц (например, супруги) в равной степени владеют всем имуществом целиком, долевые собственники владеют и распоряжаются только своей долей.

При этом распоряжаться долей абстрагировано от других собственников нельзя. Так как речь идет о едином объекте недвижимости, все долевые собственники обязаны уведомлять друг друга о продаже своей доли.

Если один из собственников недвижимости решил продать свою долю или ее часть, первые лица, кому он должен её предложить — остальные собственники объекта. Они имеют преимущественное право покупки.

Если вы решили продать долю одному из собственников, перейдите сразу к заключению сделки (шаг 3). Если доля будет реализована стороннему покупателю, необходимо пройти последовательно все шаги, описанные ниже. 

Процедура согласования достаточно формализована, основной порядок указан в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Шаг 1. Направление извещения

Самый важный этап — направить извещение остальным собственникам.

1. Составьте письменное предложение, укажите в нем основные детали выкупа вашей доли: обязательно — объект продажи и цену; дополнительно — порядок расчетов, срок передачи имущества и др. 
2. Вручите уведомление лично или отправьте письменное предложение телеграммой Почтой России, письмом через нотариуса или опубликуйте на сайте Росреестра.
3. Куда направить:
   - гражданам — по адресу их регистрации по месту жительства или пребывания;
   - индивидуальным предпринимателям и юрлицам — по адресу, указанному в ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
   - дополнительно — по тем адресам, которые они сами указали в качестве адреса своего проживания, постоянного местонахождения;
   - допускается направление извещения по месту нахождения объекта, но только если адрес места жительства собственника установить не удалось.

Пример из судебной практики. На сособственника, чьи интересы были нарушены, переведены права и обязанности покупателя доли в связи с тем, что при заключении сделки было нарушено его преимущественное право. Нарушение выразилось в направлении уведомления по месту нахождения имущества, но не по адресу места жительства собственника. (Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 15.09.2020 по делу № А56-40431/2016)

Если вручать совладельцу недвижимости письмо будете лично, попросите его поставить отметку на копии письма о том, что он его получил (с указанием даты).

При отправке почтой Федеральная нотариальная палата рекомендует использовать телеграмму [2]. Она является наиболее достоверным подтверждением, что именно и кому было направлено. Содержание заказного письма, даже если оно направлено с описью вложения, никто не сможет проверить. Поэтому не получится убедиться, на каких условиях направлялось предложение (это может привести к рискам).

Шаг 2. Дождаться момента для заключения сделки

Если сособственник согласен на покупку, доля должна быть продана ему.

Сделка со сторонним покупателем допустима, если:

• получены письменные отказы всех сособственников;
• или прошел месяц с момента доставки извещения другим собственникам недвижимости.

Момент доставки определяется моментом фактического получения. Но есть нюанс: если истек срок хранения уведомления в почтовом отделении, но никто его не получил, уведомление будет считаться полученным. При этом моментом доставки будет считаться день, когда уведомление пришло в почтовое отделение по месту жительства/нахождения адресата.

Если собственник получил уведомление и воздержался от каких-либо действий, его преимущественное право по истечении месяца прекращается.

Уведомление других собственников — самый важный этап в процессе реализации доли. Если процедура уведомления нарушена, долевой собственник может через суд перевести на себя права и обязанности покупателя. 

Если вы покупатель (и вам предлагают купить долю), рекомендуем убедиться, что 

1. все собственники уведомлены надлежащим образом, 
2. вышел срок для их ответа;
3. или получены письменные, желательно нотариально удостоверенные, отказы от покупки.

Предположим, что собственники не хотят выкупать долю по предложенной цене. В ответ они могут направить свое предложение о цене, но это не повлечет последствий для продавца. Его задача — соблюсти формальное требование по направлению предложения.

Шаг 3. Заключение сделки

1. Составьте договор купли-продажи. Укажите в нем предмет сделки (адрес, кадастровый номер объекта, размер доли, цену и прочие детали);
2. Удостоверьте сделку у нотариуса. Сделки с долями по общему правилу должны быть нотариально удостоверены [3];
3. Оплатите госпошлину и подайте документы на регистрацию права. Если документы подать через нотариуса, срок регистрации права составит от четырех рабочих дней. 

Сособственник может сам написать отказ от покупки доли или удостоверить свой отказ у нотариуса. Обычный письменный отказ может вызвать вопросы у нотариуса, который удостоверяет сделку по продаже доли. В случае сомнения нотариус вправе направить отказавшемуся собственнику запрос. И до получения ответа нотариус может не удостоверять сделку.

Сделку можно не удостоверять у нотариуса, если все долевые собственники продают свою часть собственности одновременно по одному договору. В этом случае достаточно составить договор купли-продажи, указать всех собственников в качестве продавцов и подать документы на регистрацию права покупателя через МФЦ.

В нашей статье “Как составить договор купли-продажи помещения” вы найдете полезные советы юриста по составлению документа о сделке. 

Основные расходы по сделке:

• почтовые расходы на отправку уведомления;
• нотариальные услуги за удостоверение сделки;
• нотариальные услуги за удостоверение отказа от преимущественного права;
• госпошлина за регистрацию права.

Госпошлина зависит от размера доли. Обычная госпошлина в размере 2 000 рублей для физлиц и 22 000 рублей для юридических лиц умножается на размер доли в праве собственности.

Расходы на нотариуса состоят из оплаты тарифа за совершение нотариальных действий и услуг правового и технического характера (проверка договора, документов, распечатывание и пр.). Тариф определен одинаковый для всей территории Российской Федерации и составляет от 3000 рублей. Размер платы за услуги различается по России. Например, в Москве предельный ее размер составляет 6 000 рублей.

Последствия нарушения процедуры

Сама сделка по продаже со сторонним лицом не может быть признана недействительной [5]. Однако другой долевой собственник через суд может перевести на себя права и обязанности покупателя. Он может сделать это если, например, не соблюден порядок уведомления или сделка заключена со сторонним покупателем в том случае, когда сособственник выразил согласие на покупку. 

Покупателю доли перед сделкой необходимо убедиться, что все процедуры соблюдены, продавцом получены отказы других сособственников.

Обратиться в суд за защитой своих интересов другой собственник вправе в течение 3 месяцев, которые отсчитываются с того момента, как он узнал о сделке [5].

Опасные маневры

Правила о преимущественном праве законно не применяются в случае, когда совершается дарение [1] или доля внесена в качестве вклада в уставный капитал общества [6]. 

Но эти опции недобросовестные продавцы применяют, когда хотят обойти право преимущественной покупки. Они идут на притворные сделки, которые совершаются с одной целью — создать видимость законности.

Обращаем ваше внимание на то, что такие сделки заключаются с намерением причинить вред или ущемить интересы других лиц, они оспоримы. Когда нарушено преимущественное право, покупатель доли может ее лишиться. Поэтому если вам предлагают пойти на одну из следующих сделок, задумайтесь о последствиях:

• Дарение доли. При дарении продавец может не спрашивать согласия других сособственников. Однако если формально доля подарена, но вне договора продавец получил за долю деньги, такая сделка считается притворной, и в суде ее можно признать недействительной. 
• Договор займа с залогом доли. Если не выплатить долг, кредитор присваивает заложенную долю. Любые обходные маневры, прикрывающие сделку по продаже, могут быть выявлены, а сделки - оспорены. 

Пример из судебной практики. Стороны заключили соглашение об отступном, по которому должник передал в счет оплаты долга долю в праве собственности на объект недвижимости. Преимущественное право не соблюдали. Две судебные инстанции поддержали их позицию: при заключении соглашения об отступном не требуется соблюдать процедуру предложения другим собственникам. Суд кассационной инстанции указал, что отступное — это передача имущества в собственность кредитору в обмен на денежные средства по кредитному договору. При таком отчуждении преимущественное право истца существует — и оно нарушено. (Постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 25.06.2019 по делу № А17-3906/2016).

• Мена. Обменять долю на какое-то другое имущество в обход преимущественного права не получится. Сделка мены приравнивается к купле-продаже, поэтому процедура предложения другим собственникам должна быть соблюдена.
• В отдельных случаях продавцы направляют уведомление с ценой, которая существенно превышает рыночную. С расчетом на то, что другие собственники откажутся покупать по такой цене. Однако оговоримся, что нельзя в уведомлении собственникам указать одну цену, а продать — по иной. Другой собственник вправе через суд защитить свои интересы путем перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Заключение

Продать целое помещение всегда проще, чем оформить сделку по продаже доли. Однако процесс отчуждения доли настолько формализован, что достаточно изучить последовательность действий и четко ее соблюдать. Важно помнить, что продать долю на рынке нельзя без уведомления других собственников и по цене, которая отличается от предложенной другим собственникам. Если не уверены, что все пройдет гладко, советуем обратиться к юристу. 

Юристы команды M2DATA всегда готовы проконсультировать и составить нужные документы. О том, как работает наш сервис юридической помощи, мы писали здесь.

_____________________________

Что почитать по теме:

[1] ст.ст. 42, 250 Гражданского кодекса;

[2] Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3;

[3] Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1;

[4] Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724;

[5] Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.

[6] Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 56-КГ13-12.

__________

Прайс-лист на услуги юриста m2data