Сделка по продаже нежилого помещения: условия и сроки

Оговоримся, что при подготовке статьи мы опираемся на российское законодательство и даем рекомендации для совершения сделок между российскими юридическими и физическими лицами.

Предварительные соглашения

Срок: 1-3 рабочих дня

Если известно, что подготовка сделки займет значительное время, имеет смысл заключить предварительные соглашения. В них стороны могут зафиксировать взаимный интерес и скрепить его, например, обеспечительным платежом.

На этапе начала переговоров можно также заключить:

• соглашение о порядке ведения переговоров;
• предварительный договор купли-продажи;
• авансовое соглашение;
• договор бронирования или иной договор, в том числе непоименованный в законодательстве.

Выбор вида соглашения зависит от ожиданий сторон.

Подробнее останавливаться на соглашениях, предваряющих продажу, в настоящей статье мы не будем. Это объемный вопрос, мы рассмотрим его отдельно в следующих публикациях.

Подготовительная работа

Срок: 5-10 рабочих дней

До момента выхода на сделку продавцу следует провести ревизию заключенных в отношении объекта договоров. Например, договора ипотеки или аренды. В них может быть предписано провести некоторые мероприятия до того, как будет оформлена продажа недвижимости. Например, продавец должен получить согласие кредитора на предстоящую сделку или уведомить арендаторов предварительно.

Также следует уточнить, требует ли предстоящая сделка корпоративного одобрения у продавца. Например, если сделка является крупной, потребуется одобрение общего собрания собственников или другого коллегиального органа юридического лица. Отдельные требования по одобрению может содержать устав компании.

Физическому лицу следует получить согласие супруга на сделку, если недвижимость является их совместной собственностью.

Дополнительно рекомендуем проверить отсутствие обременений. Например, ареста. И предпринять действия по снятию таких обременений до совершения сделки.

Расчеты

Срок: 2-3 рабочих дня

Это один из самых сложных этапов сделки. До заключения договора продавцу необходимо совместно с покупателем определиться со схемой расчетов.

Наиболее безопасным для продавца является расчет через аккредитив или депозит нотариуса. В этих случаях еще до момента передачи документов по сделке на регистрацию средства покупателя переводятся на отдельный счет, открытый нотариусом или покупателем, и блокируются до момента государственной регистрации права собственности на помещение. Выигрывают обе стороны. Продавцу спокойнее, потому что деньги в полном объеме находятся на отдельном счете. А покупатель знает, что деньги продавцу уйдут только тогда, когда будет зарегистрирован переход права собственности на имущество.

Возможен расчет наличными через банковскую ячейку, но такая схема больше подходит физическим лицам. Для юридических лиц законом установлены ограничения по сумме, которую можно получать наличными. А также существует необходимость проводить наличный платеж через кассу с выдачей чека.

Если стороны согласовали оплату после регистрации права собственности, продавец несет риск неполучения денежных средств от покупателя. В законе этот момент учтен: до оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Сложность заключается в том, что после оплаты сторонам придется позаботиться о том, чтобы снять запись о залоге в ЕГРН.

Также важен вопрос распределения расходов по сделке между сторонами. Госпошлину по закону должен оплатить покупатель. Но в договоре можно указать, что продавец возмещает часть госпошлины покупателю. Иные расходы (на услуги нотариуса, юриста, брокера по недвижимости, комиссии банков) стороны могут делить на свое усмотрение. Например, пополам.

Расходы на открытие аккредитива: ~ 1 500 – 15 000 руб. (по данным ПАО «Сбербанк»).

Стоимость нотариального удостоверения: от 13 000 руб. Нотариальный тариф устанавливается в зависимости от стоимости объекта — ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1). Помимо тарифа взимается стоимость услуг правового характера, она может отличаться у разных нотариусов.

Согласование проекта договора

Срок: 5-7 рабочих дней

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Предмет должен быть максимально подробно описан: адрес, кадастровый номер, площадь, прочие характеристики.

Кроме этого, рекомендуем продавцу обратить внимание на следующие пункты, которые можно указать в договоре:

• порядок расчетов;
• сроки на оплату;
• указание о том, что обязанность по оплате считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет продавца;
• распределение расходов по сделке;
• сроки подачи документов на регистрацию перехода права собственности;
• порядок действий продавца, если покупатель уклоняется от подачи документов на регистрацию;
• порядок действий сторон в случае приостановки или отказа в регистрации права;
  срок на освобождение объекта;
• порядок передачи объекта покупателю — место, срок;
• порядок действия продавца в случае уклонения покупателя от приема объекта;
• возможность расторжения договора только по соглашению сторон или продавцом в одностороннем порядке;
• ответственность покупателя за нарушение сроков оплаты, подачи документов на регистрацию, приема объекта;
• положения о конфиденциальности;
• порядок направления уведомлений и претензий;
• подсудность споров. 

Подписание договора

Срок: 1-3 рабочих дня

Согласованный договор стороны подписывают в бумажном или электронном виде. Но обращаем внимание, что зарегистрировать переход права на основании электронного договора возможно только в том случае, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности совершения сделок с объектом в электронном виде.

Законом не требуется, но по усмотрению сторон договор продажи помещения может быть подписан с участием нотариуса. Удостоверение сделки нотариусом означает проверку законности этой сделки: подтверждены правоспособность сторон, их воля на совершение сделки, принадлежность объекта продавцу. Нотариус также может подать документы на регистрацию.

Закон также допускает подписание договора продажи по нотариальной доверенности. Но нужно понимать, что покупатель, вероятно, откажется от сделки, если она будет заключена представителем продавца. Поскольку в таком случае возрастает риск оспаривания сделки, мошеннических действий. 

Регистрация права

Срок: 3-14 рабочих дней

На основании договора регистрируется право собственности покупателя. Заявление и документы на регистрацию стороны могут подать совместно через МФЦ, а также через нотариуса.

К заявлению прикладываются:

• договор купли-продажи;
• доверенности, если документы подаются представителем (или он подписал договор);
• паспорт заявителя (или другой документ, удостоверяющий личность);
• иные документы, которые обязательно требуются по закону (например, согласие банка в случае с ипотекой).

Документ об оплате госпошлины представляется по усмотрению сторон: сотрудники Росреестра в любом случае увидят оплаченную госпошлину.

Рекомендуем предоставить также учредительные документы юридического лица, но при их отсутствии Росреестр самостоятельно запросит информацию о юрлице в налоговой и иных органах.

Регистрация длится от 3 до 10 рабочих дней в зависимости от того, как подавать документы: через нотариуса или через МФЦ. Дополнительные несколько дней обычно требуются на пересылку документов между МФЦ и Росреестром.

Госпошлина: 2 000 рублей для физлиц, 22 000 рублей для юридических лиц за каждый объект недвижимости (НК РФ, ст. 333.33, п. 1, пп. 22).

Завершение расчетов, передача помещения

Срок: 2-3 рабочих дня

После регистрации права необходимо завершить расчеты: раскрыть аккредитив, забрать денежные средства из ячейки или напомнить покупателю о необходимости прямой оплаты продавцу.                    

Кроме того, после регистрации права продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи — стороны фиксируют, что состоялся факт передачи помещения. Покупатель подтверждает, что объект находится в том же состоянии, как до сделки, и полностью соответствует условиям договора.

Подведем итог

Сделка продажи нежилого помещения может занять до двух месяцев. Зная порядок и особенности структурирования сделок, часть работы можно осуществить заранее.

Ускорить процесс можно проведением сделки через нотариуса: если нотариус подает документы на регистрацию, срок регистрации составит 3 рабочих дня. Также сокращения срока можно добиться проведением расчетов через аккредитив: после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение продавец быстро сможет получить деньги. И ему не придется заниматься вопросом снятия залога с недвижимости. Однако такое сокращение сроков увеличит расходы на сделку.

Прайс-лист на услуги m2data