Совместная покупка недвижимости с партнерами: как оформить отношения

Представим такую ситуацию. Партнеры Петр и Николай хотят вложить свободные средства в общий арендный бизнес. Они задумались о том, какие существуют риски, на кого оформить объект, как предупредить негативные последствия. Какие у партнеров есть варианты и в чем их плюсы и минусы – расскажем в статье.

Вариант 1 – долевая собственность

Первый и самый очевидный вариант – покупка в долевую собственность (ст. 244 ГК РФ). Оба партнера являются собственниками объекта, участвуют в управлении объектом и в получении прибыли. Также могут распорядиться своей долей, но второй собственник будет иметь преимущественное право покупки – если у него будет финансовая возможность, он может выкупить долю у второго партнера.

Порядок управления объектом партнеры могут определить в отдельном соглашении. Например, договориться и прописать, в какой срок и за чей счет выполняется текущий и капитальный ремонт.

Налог

Доходы от использования общей собственности, как правило, распределяются пропорционально долям. Налог с доходов при этом каждый из партнеров платит самостоятельно: согласно выбранной им системе налогообложения.

Аналогичный порядок применяется к налогу на имущество.

Брак

Партнерам необходимо учитывать свое семейное положение друг друга. По закону, имущество, купленное в период брака, принадлежит супругам в равных долях. Изменить режим общей собственности можно брачным договором. Его можно заключить в том числе в период брака.

Если принять во внимание, что Николай женат и не имеет брачного договора с супругой, доля Николая принадлежит также его супруге. Причем сведения о ней могут не содержаться в выписке из Единого реестра недвижимости (ЕГРН). При разводе супруга имеет право на половину доли Николая в объекте, а, соответственно, и в общем бизнесе Николая и Петра.

Наследство 

Вопрос круга наследников также немаловажен в вопросах общего бизнеса. Например, в случае смерти Петра его трое детей и родители будут наследниками и разделят между собой его долю. Период оформления наследства и последующие переговоры с наследниками, возможно, будут непростыми для Николая.

Как избежать конфликтов?

Можно сделать завещание на партнера. Безусловно, не идеальный вариант: во-первых, завещание всегда можно изменить, и партнер об этом не узнает; во-вторых, отдать долю партнеру, а не родственникам кажется не совсем справедливой идеей; в-третьих, родственники наследодателя могут претендовать на обязательную долю в наследстве.

Понятие обязательной доли наследства предусмотрено для несовершеннолетних детей, нетрудоспособных (например, вследствие болезни или травмы) супруга или родителей – они претендуют на часть наследства независимо от завещания.

Можно оформить завещание на одного из родственников. Партнер заранее будет знать, кто из наследников вступит в права, и риск споров между партнером и наследниками снизится. Законодательством предусмотрена также возможность завещать недвижимость партнеру с возложением на него обязательства перечислить родственникам наследодателя денежные средства или выплачивать периодические платежи. Называется такая конструкция завещательным отказом. Таким образом, родственники получат денежное возмещение (если партнер добросовестно исполнит обязательства из завещания), а партнер будет владеть общим бизнесом единолично.

Ответственность партнеров

Так как недвижимость общая, обратить взыскание на это имущество по долгам одного из партнеров затруднительно. Если другого имущества у партнера-должника недостаточно, кредиторы могут забрать его долю, потребовать от должника продажи доли второму долевому собственнику или продать долю с торгов. Очевидно, что режим совместной собственности в данном случае защищает общий бизнес партнеров.

Продажа доли

При долевой собственности продажа доли третьим лицам ограничена. Если кто-то из партнеров решит выйти из бизнеса и продать свою долю, первый, кому он должен ее предложить – второй долевой собственник (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Это значит, что у партнеров всегда будет возможность сохранить арендный бизнес в своих руках и не допустить третьих лиц к управлению объектом.

Вариант 2 – разделение недвижимости

В первом варианте был описан случай, когда объект недвижимости один, а собственников несколько. У каждого из них есть доля в праве собственности на объект. Другой случай – когда собственники выделяют свои доли в натуре. То есть производят физический раздел недвижимости (например, этаж в офисном здании делят пополам), проводят соответствующий кадастровый учет, и в результате каждый из них получает в собственность свой отдельный объект.

В данном случае основным плюсом является обособленность и независимость каждого из партнеров. Но и партнерством такие отношения назвать сложно, т.к. у них нет предмета сотрудничества – каждый управляет своим объектом как считает нужным. Единственное, о чем им нужно договориться – это порядок использования общего имущества. Например, Петр и Николай купили на двоих офисный особняк, затем разделили его пополам, каждому отошла своя часть здания, но остались общие коридоры, лестницы, парадный вход, земельный участок. Они могут в отношении общего имущества соблюдать устные договоренности или заключить соглашение о порядке использования (например, о порядке проведения ремонта и распределении расходов на него).

Раздел партнеры могут провести как до покупки здания в общую собственность (договориться с продавцом, провести за счет покупателей кадастровый учет и подписать два отдельных договора купли-продажи на соответствующие части здания), так и после (договориться уже между собой).
Вопросы о налогах, предотвращении рисков на случай развода с супругами или смерти одного из собственников уже не столь важны в этом случае – каждый из них самостоятельно ведет бизнес и разбирается с последствиями своих решений.

Ответственность партнеров

Так как у каждого партнера есть свой обособленный объект недвижимости, то взыскание кредиторы должника смогут обратить без учета мнения второго партнера. Каждый из них заключает договоры в отношении своего объекта, например, самостоятельно выбирает арендаторов, платит коммунальные платежи, и, соответственно, несет ответственность перед своими контрагентами.

Продажа объекта

Обособленный объект легче всего продать, подарить, отдать в залог. В данном случае не возникает необходимости согласовывать свои действия с партнером.

Вариант 3 – партнерское соглашение

Законодательно предусмотрена договорная конструкция для оформления отношений с партнерами – договор простого товарищества. Звучит замысловато на первый взгляд. На самом деле его также называют партнерским соглашением или договором о совместной деятельности.

Суть – объединить вклады участников ради общей цели. В нашем примере это арендный бизнес.

Условия соглашения

Первое, о чем стоит договориться – это существенные, с точки зрения законодателя, условия: суть совместной деятельности и ее цель, размер и вид вкладов партнеров.

Также стоит определиться в отношении других условий: как управлять недвижимостью, распределять прибыль и делить расходы, как выйти из партнерства.

Суть совместной деятельности Петра и Николая – купить объект недвижимости с целью извлечения прибыли от его использования. Не обязательно конкретизировать детальные параметры, но можно зафиксировать основные: локация, стоимость и другие данные (если они важны для партнеров).

Оба вкладывают деньги, а в соглашении фиксируется, какая сумма вносится каждым из партнеров. Это особенно важно зафиксировать, если вклады не одинаковые. На случай конфликта пригодятся детали. Интересно, что при совместной деятельности вкладом могут стать и деловая репутация, деловые связи, навыки партнера (ст. 1042 ГК РФ).

Имущество, которое партнеры получат в результате совместной деятельности, станет общим. В соглашении нужно зафиксировать, какие права есть у каждого из них на имущество, на доходы, кто ведет учет финансов, кто и как содержит объект, делает ремонт, определяет арендаторов и решает иные вопросы.

Например, Петр и Николай решили, что оба партнера будут указаны в качестве собственников объекта. Но все вопросы будет решать Петр, так как у него больше времени и навыков работы с коммерческой недвижимостью.
Раз в квартал Петр будет фиксировать прибыль, часть прибыли будет направлять на улучшение недвижимости, а оставшуюся прибыль будут делить согласно вкладам – поровну – и перечислять Николаю его часть. Они включили это в соглашение с обязательством Петра контролировать финансы и предоставлять Николаю регулярные отчеты по доходам и расходам.

Кстати, партнерское соглашение можно заключить, когда недвижимость уже оформлена в долевую собственность или каждый из партнеров имеет свои объекты: в качестве вкладов в партнерство они внесут имущество.

Налоги

Прибыль партнеры распределяют поровну. Соответственно, каждый из них платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения. К слову, партнеры должны иметь статус индивидуальных предпринимателей (ИП), т.к. по закону простое товарищество для ведения предпринимательской деятельности могут организовать только ИП и (или) коммерческие организации (п. 2. ст. 1041 ГК РФ).

Налоговым кодексом предписано, что участники простого товарищества должны применять на УСН систему «доходы минус расходы» (ч. 3 ст. 346.14 НК РФ).

Применять патент (п. 1 ч. 6 ст.346.43 НК РФ) или налог самозанятых (пп. 6 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ) нельзя.

Налог на имущество также каждый участник простого товарищества платит самостоятельно (п. 1 ст. 377 НК РФ).

Брак

Супруги всегда претендуют на половину имущества, в том числе на долю в бизнесе. Соответственно, вопрос о возможных претензиях супруги Николая в отношении общего бизнеса партнеров необходимо решить заблаговременно. Это можно сделать, заключив брачный договор, в котором следует установить режим раздельной собственности, т.е. указать, что доля в партнерстве и имуществе, приобретенном в результате деятельности партнерства, принадлежит Николаю единолично.

Наследство

В партнерском соглашении можно предусмотреть возможность заместить выбывшего партнера его наследником. Это позволит каждому из партнеров сохранить для своих родственников часть своего бизнеса, и устранит для второго партнера неприятные сюрпризы. Например, Николай указал, что его в партнерстве заменит супруга, а Петр указал наследником своего старшего совершеннолетнего сына. Если этого не предусмотреть, то со смертью любого из партнеров соглашение прекратится.

Ответственность партнеров

По общим обязательствам партнеры будут отвечать солидарно (п. 2 ст. 1047 ГК РФ). Это значит, что они равнозначны для кредиторов (контрагентов). Например, у партнеров образуется долг за аренду земельного участка под зданием или по оплате коммунальных платежей. Их кредитор (собственник участка/ресурсоснабжающая организация) вправе потребовать оплату с обоих сразу или с каждого по отдельности.
Если у партнеров есть обязательства, которые не связаны с совместной деятельностью, кредитор такого партнера вправе потребовать выдела доли партнера в простом товариществе. Например, у Петра есть кредит на развитие его личного бизнеса. Если он перестанет платить по кредиту, банк сможет через суд потребовать выдела доли Петра в общем с его партнером имуществе, а затем либо продать эту долю с торгов, либо потребовать от Николая выкупа этой доли. Но это произойдет только в случае, если у Петра не будет другого имущества, чтобы погасить требования банка. Кроме того, сама процедура выделения и взыскания доли непростая, требует обращения в суд. В связи с этим, формирование общего имущества партнеров в простом товариществе выполняет защитную функцию для этого имущества и общей цели партнеров.

Продажа доли

Учредители простого товарищества не вправе произвольно распоряжаться имуществом в ущерб своим партнерам. Имущество находится у них в долевой собственности, соответственно, у партнера есть преимущественное право покупки доли в общей недвижимости.

Вариант 4 – оформление в собственность одного из партнеров

Вариант близкий к предыдущему, но с одной особенностью: недвижимость оформляется на одного из партнеров. Эта ситуация становится максимально рискованной в случае недобросовестности основного партнера, т.к. он сможет продать объект без согласия своих партнеров. Сведения о партнерском соглашении не вносятся в ЕГРН, в связи с чем покупатели могут быть не осведомлены о наличии соглашения о совместной деятельности и обязательств перед партнерами.

Кроме того, в данном случае нет режима общей собственности партнеров, имущество по сути не защищено от претензий кредиторов партнера-должника. Если основной партнер на законных основаниях лишится недвижимости, второму партнеру будет крайне сложно сохранить бизнес в своих руках. Также большой вопрос заключается во взаимодействии с наследниками основного партнера.

Вместе с тем, в данной ситуации возникает двойное налогообложение: все доходы от использования объекта поступают основному партнеру, он платит налог со всей суммы поступлений, затем делит прибыль с партнером, который в свою очередь заплатит налог со своей части поступлений. Финансово такая схема может быть невыгодна.

Заключение

Наши герои – Петр и Николай – заключили партнерское соглашение с оформлением недвижимости в долевую собственность, с определением Петра ответственным за заключение договоров с арендаторами и предоставлением отчетности о доходах и расходах Николаю. Соглашение позволит сохранить баланс между интересами бизнесменов и выйти из конфликтной ситуации.

Соглашение не всегда нужно. Оформление недвижимости в общую собственность уже определенным образом связывает партнеров. Они вынуждены будут договариваться и не смогут выйти из бизнеса, не учитывая интересы второго собственника. Уровень доверия также важен при решении вопроса о выборе «способа» сотрудничества.

На старте партнерства следует обсудить и решить вопросы взаимодействия в отношении общего объекта недвижимости, проговорить вопросы с супругами, подумать о круге наследников и подготовить документы, которые сработают на предупреждение конфликтных ситуаций.
________

Как работает услуга "Помощь юриста"

Услуги юриста m2data (прайс-лист)