Передать управление профессионалу: чем полезно доверительное управление недвижимостью

В статье расскажем о юридических особенностях доверительного управления и о порядке его оформления.

Доверительный управляющий — кто это

Это профессионал, который будет заниматься всеми вопросами, связанными с объектом: общаться с арендаторами, заключать сделки, принимать платежи, оплачивать расходы, нанимать эксплуатирующую организацию и следить за ее работой, решать вопросы, связанные с ремонтом, разрешать споры с арендаторами, следить за сохранностью имущества и многое другое

Управляющий — это не посредник. Это человек (или организация), который берет на себя все заботы о недвижимости на длительное время. И обязуется осуществлять управление в интересах собственника.

Как передать недвижимость в доверительное управление

Описываем полный порядок действий.

1. Выбрать доверительного управляющего

По закону, доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

Среди участников рынка коммерческой недвижимости есть много агентств и частных специалистов, которые профессионально занимаются управлением недвижимости. При выборе советуем обратить внимание на давность существования управляющего на рынке, количество объектов в управлении, финансовые показатели, количество судебных споров с участием управляющего, оценить, по возможности, репутацию на рынке.

Деятельность доверительных управляющих не лицензируется, поэтому при выборе ориентируемся на общие показатели, как при проверке любого контрагента.

2. Составить и заключить договор

Стороны договора — собственник (учредитель управления) и доверительный управляющий (ИП или организация).

Договор заключается в письменной форме. Дополнительно его можно удостоверить у нотариуса.

Существенными условиями договора по закону (ст. 1016 ГК РФ) являются:

• состав имущества, передаваемого в управление (характеристики объекта);
• наименование учредителя управления (собственника объекта);
• размер и форма вознаграждения управляющему;
• срок действия договора (не более 5 лет).

Эти условия признаются существенными, а это значит, что в их отсутствие договор будет считаться незаключенным. Иными словами, они обязательны к отражению в тексте соглашения.

Если недвижимость находится в залоге, это рекомендуется отразить в договоре. Это важно, поскольку если доверительный управляющий докажет, что он не знал о залоге, он вправе расторгнуть договор через суд и потребовать уплаты вознаграждения за один год оказания услуг. Как правило, информация о залоге отражается в ЕГРН и управляющий перед заключением договора скорее всего будет осведомлен о наличии обременения. Однако для учредителя управления безопаснее, если все сведения об объектах будут внесены в текст соглашения.

Вознаграждение управляющему может не уплачиваться. Однако необходимо помнить, что между коммерческими организациями запрещены сделки дарения. Если стороной сделки является физическое лицо, то безвозмездность допустима. Но в случае, если доверительным управляющим выступает юридическое лицо (плательщик НДС), и он оказывает услуги на безвозмездной основе, он обязан исчислить и уплатить НДС в бюджет.

Законом (п. 2 ст. 1016 ГК РФ) установлен максимальный срок действия договора — 5 лет, Также предусмотрена автоматическая пролонгация на тот же срок на тех же условиях.

Дополнительно рекомендуется урегулировать в договоре следующие моменты:

• сроки и порядок предоставления управляющим отчета об управлении — обязанность по предоставлению такого отчета предусмотрена законом, однако сроки и порядок не предписаны; 
• обязанности управляющего: обеспечить минимальную доходность, проводить не реже раза в год текущий ремонт и другие обязанности — так у управляющего будет стимул заниматься вашей недвижимостью;
• ограничить полномочия доверительного управляющего, если необходимо — предусмотреть перечень действий, которые он не вправе совершать, например, продавать имущество;
• уточнить целевую доходность, границы использования имущества (например, сдача в аренду допустима, но под определенные цели, а реконструкция запрещена);
• порядок расторжения договора.

Важно обязать доверительного управляющего направлять вам отчетность, причем желательно предусмотреть, чтобы управляющий предоставлял копии всех заключенных договоров в отношении имущества. Так получится контролировать доходы и расходы и не допустить сокрытия управляющим размера дохода от использования имущества.

По умолчанию расторгнуть договор в одностороннем порядке можно с уведомлением за 3 месяца. Если стороны хотят изменить этот порядок, они могут сделать это в тексте соглашения.

3. Зарегистрировать доверительное управление

Заявление на регистрацию подают обе стороны. При этом учредитель управления может выдать доверенность управляющему на подачу и получение документов с регистрации (или наоборот), либо они оба могут выдать доверенность на третье лицо, которое подает от них заявление в Росреестр.

Подать заявление можно через МФЦ либо через нотариуса. Отметим, что сам договор не регистрируется — регистрации подлежит только передача имущества в управление. 

По результатам регистрации в выписке из ЕГРН будет отражено обременение в виде доверительного управления.

Госпошлина за регистрацию: 22 000 рублей — для юрлиц, 2 000 рублей — для граждан. Госпошлину платят обе стороны договора в равных долях.

4. Составить и подписать акт передачи

Передать недвижимость управляющему лучше по акту приема-передачи с составлением описи имущества. Это поможет в случае спора о причинении ущерба объекту.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Доверительный управляющий ведет обособленный учет имущества и расчетов по нему, для этого он открывает отдельный расчетный счет.

Если недвижимость будет повреждена или уничтожена, управляющий возмещает учредителю управления убытки.

Весь доход, который управляющий получает от использования имущества, принадлежит собственнику имущества. А все расходы оплачиваются за счет имущества. При этом налоговые обязательства остаются у собственника — он платит налог на имущество, налог на прибыль на основании тех данных, которые предоставляет управляющий ежемесячно. НДС с операций в рамках доверительного управления начисляет и уплачивает доверительный управляющий, также он применяет вычеты по НДС.

Доверительный управляющий не имеет права заключать сделки с имуществом в своих интересах и с превышением полномочий. Например, он не может получить для себя кредит, передав в залог имущество, которым он управляет.

На имущество, которое передано в доверительное управление, нельзя обратить взыскание по долгам собственника. Это большой плюс для собственников недвижимости. Например, нельзя его арестовать, если против собственника откроется исполнительное производство. Есть исключения: банкротство собственника или умысел между собственником и управляющим, когда стороны специально заключают договор доверительного управления, чтобы обезопасить имущество от кредиторов. В этих случаях обременение в виде доверительного управления не спасет имущество и оно попадет в конкурсную массу или на него будет обращено взыскание.

Заключение

Доверительное управление позволяет экономить время собственника на операционной деятельности, связанной с объектом недвижимости. Основные риски связаны с недобросовестным поведением управляющего и его незаинтересованности в извлечении прибыли из имущества.

Передача в доверительное управление позволит обезопасить имущество от кредиторов собственника, за исключением тех случаев, когда собственник учреждает управление намеренно с целью причинить вред своим кредиторам.

———————

Юристы m2data помогут составить договор доверительного управления и проконсультируют по возникшим вопросам. Оставляйте заявку, нажав на кнопку «помощь юриста» в основном меню сайта.

Прайс-лист на услуги m2data