Преддоговорные соглашения: что это и почему стоит разобраться в этом вопросе

Преддоговорные соглашения – это обобщающий термин, который используется в практике, но не содержится в законодательстве. Так именуют комплекс различных договоров, которые заключаются в целях закрепления намерений сторон. В качестве преддоговорного соглашения могут выступать как поименованные в законе соглашения (например, предварительный договор), которые имеют отдельное регулирование, так и непоименованные смешанные договоры, которые придуманы практикой (например, договор бронирования).

Соглашения, которые поименованы в законодательстве, достаточно простые: какими они должны быть, что в них прописывается, какие наступят последствия для сторон — всё это указано в законе. В отличие от них, сложность смешанных соглашений заключается в том, что они объединяют в себе отдельные особенности известных законодательству конструкций. И довольно проблематично определить, какие нормы закона применяются для их регулирования.

Предварительный договор

Предварительный договор регулируется ст. 429 ГК РФ. Его заключают, когда можно согласовать отдельные (существенные) условия будущей сделки. По нему нельзя требовать оплатить имущество или передать его, поскольку предварительный договор имеет другую цель и содержание.

Такой договор фиксирует обязательства сторон по заключению основного договора. Здесь важно подчеркнуть, что речь идет именно об обязанности – сторону, которая уклоняется от исполнения обязательства, можно через суд принудить к заключению сделки. Смысл этого соглашения в том, чтобы побудить стороны к совершению сделки.

По предварительному договору нельзя проводить предоплату. То есть в нем нельзя указать, что покупатель переводит продавцу аванс. В таком случае при наличии спора суд переквалифицирует договор и будет рассматривать его как сделку по купле-продаже.

Обязательства из предварительного договора можно обеспечить задатком. Это прямо установлено в законе (п.4 ст. 380 ГК РФ).

​Соглашение об авансе

Аванс не существует отдельно от основного соглашения, например, от договора оказания услуг, купли-продажи, аренды и пр. Поэтому авансовое соглашение — это документ, который может быть заключен в дополнение к основному.

Несмотря на это на практике заключают авансовые соглашения в качестве предварительного соглашения. И авансом скрепляют намерения сторон выйти в основную сделку. Юридически это неверно. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, аванс не несет обеспечительную функцию. То есть им нельзя обеспечить обязательство по заключению какого-либо будущего договора, а также его нельзя удержать, если контрагент откажется выходить на сделку.

Согласно закону, аванс является предварительным платежом (ст. 487 ГК РФ). Его можно внести до заключения основной сделки, однако если такая сделка не состоится по любым причинам, аванс необходимо вернуть (ст. 395, п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Это подтверждается судебной практикой, приведем несколько примеров.

• Покупатель и продавец спорили, кто виноват в срыве сделки [1]. Договором между ними предусмотрено,что при незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя, аванс не возвращается. Суд указал, что для разрешения спора вообще не имеет правового значения, кто виноват. Это имело бы смысл выяснять в случае, если бы был внесен задаток. А аванс имеет исключительно платежную функцию и не является средством обеспечения платежа, он не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка. Законом не предусмотрена возможность удержания частичной оплаты за непроданный товар. Решение суда в пользу покупателя: аванс надлежит вернуть.
• В другом судебном деле [2] стороны заключили авансовое соглашение, по условиям которого они обязались заключить договор купли-продажи недвижимости на определенных условиях. По этому соглашению был внесен аванс. Суд указал, что правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. При этом даже факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств не меняет правовой природы этой суммы, которая не может нести штрафной характер в силу закона. Решение суда в пользу покупателя: аванс необходимо вернуть.  

[1] Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2019 по делу № 33-22992/2019

[2] Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2019 по делу № 33-6804/2019; дополнительно см. дела А07-26963/2019, А27-21756/2019, А55-14618/2019

Соглашение о намерениях

Соглашение о намерениях — это конструкция, придуманная участниками договорных отношений, она не поименована в Гражданском кодексе и не имеет отдельного регулирования.

Обычно в соглашении о намерениях фиксируют:

• стремление сторон сотрудничать друг с другом с определенной целью (например, с целью заключения договора купли-продажи);
• примерные условия будущей сделки;
• порядок подготовки и обмена документами;
• график переговоров;
• условие воздержаться от переговоров с другими покупателями и прочее.

Соглашение о намерениях не обязывает к заключению основной сделки. Никакой оплаты будущий покупатель по этому соглашению не вносит. То есть у сторон остается возможность отказаться от заключения основной сделки и ничего при этом не потерять. 

Важно, чтобы соглашение о намерениях никто не смог квалифицировать в качестве предварительного договора. Это важно, так как у преддоговора есть важное последствие — контрагенты могут понудить друг друга к заключению основного договора. 

Чтобы не попасть в эту «ловушку», важно дистанцировать соглашение о намерениях от предварительного договора. В частности, не указывать подробно предмет основного (будущего) договора; включить оговорку, что соглашение не является предварительным договором.

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке, как и соглашение об авансе — это дополнение к заключенному сторонами договору. Например, заключили предварительный договор или договор купли-продажи будущей вещи и вместе с ним — соглашение о задатке.

Однако на практике такие соглашения используют в качестве предварительных договоров. Так, если предмет соглашения о задатке сформулирован как обязательство сторон в будущем заключить основной договор, такой документ по сути является предварительным договором с условием о задатке.

Вместе с тем не имеет значения, как назван документ, важнее его содержание. Задаток — это способ обеспечения. В отличие от аванса задаток может обеспечить обязательства сторон по оформлению основного договора по сделке (договора купли-продажи, аренды и других).  

Задаток примечателен тем, что он обоюдный: обе стороны заплатят за свой отказ от заключения основного договора. Покупатель оставит сумму задатка продавцу, если сделка не состоится по вине покупателя. А продавец — вернет уплаченную сумму задатка и выплатит сверх этой суммы «штрафной» платеж в сумме задатка. 

Это эффективный инструмент, который финансово закрепляет намерения сторон — стороны понимают, что рискуют определенной суммой, если передумают выходить на сделку, поэтому вносят задаток в том случае, когда уверены в будущей сделке. А если сделка сорвется — сторона, которая оказалась в ущемленном положении, получит справедливую денежную компенсацию в виде задатка.

Договор бронирования

Неизвестный Гражданскому кодексу договор, который однако активно применяется на рынке. Поскольку нет четкого понимания, что подразумевается под ним, в его основу может быть положено несколько разных конструкций. Исходя из того, к какой конструкции тяготеет заключенное соглашение, суды будут применять соответствующие регулирующие нормы. Варианты структурирования могут быть следующие:

• Опционный договор. Будущий покупатель недвижимости покупает право на заключение договора купли-продажи в будущем. То есть он платит продавцу за то, что продавец предоставляет ему возможность войти в сделку. Вернуть эту сумму в случае отказа от выхода на сделку будет нельзя, она не обеспечивает никаких обязательств.
• Услуги. Продавец (или уполномоченное им лицо) оказывает услугу по бронированию и предоставляет покупателю безусловное право заключить позже договор купли-продажи. А покупатель оплачивает вознаграждение за оказанную услугу. Оплаченная сумма, как правило, не возвращается, потому что по условиям договора услуга считается оказанной в момент заключения договора купли-продажи, а также в случае, если покупатель сам отказался от выхода на сделку.
• Предварительный договор. Применяется в случае, когда договор бронирования содержит обязательства для обеих сторон по заключению основного договора. При уклонении одной из сторон от выхода на сделку можно понудить ее к заключению договора. Обеспечить такой договор можно задатком. Незаключение основного договора повлечет необходимость возврата задатка.

Зная эти опции, можно составить удобный для сторон проект договора бронирования.

Заключение

Выбор вида соглашения необходимо осуществлять в зависимости от конечной цели сторон сделки. Если стороны хотят обоюдно связать себя обязательствами по совершению основной сделки, то следует заключить предварительный договор с условием о задатке.

Если же есть задача заключается в снижении рисков только для одной из сторон, например, для продавца, то можно заключить опционный договор (или договор бронирования по этой же конструкции). В случае, когда стороны только хотят зафиксировать намерение сотрудничать по сделке, можно заключить соглашение о намерениях, которое позволит перейти на следующий этап — проверки объекта и документов по нему.

________

Для вашего удобства команда m2data готовит большую базу шаблонов различных документов, в том числе различных преддоговорных соглашений – вам останется только выбрать нужный документ и заполнить его реквизитами. Шаблоны будут доступны на максимальном тарифе. Об их появлении мы обязательно сообщим.

Кроме того, наши юристы всегда готовы помочь вам в разработке документа, отвечающего вашим интересам. Для связи с юристами проекта m2data направьте запрос по кнопке «Помощь юриста» в основном меню нашего сайта (подробнее здесь).