Никола Обайдин о бизнес-парках, трендах среди арендаторов и стандартах качества

— Расскажите о самых значимых, успешных проектах в коммерческой недвижимости в Москве? В чем их особенности?

— В офисном сегменте хочется прежде всего отметить наш проект — бизнес-парк Comcity в Новой Москве. Это первый проект такого масштаба, который находится не в центре Москвы. В настоящий момент общая арендуемая площадь составляет более 180 тысяч кв. метров — и строительство новой фазы до сих пор продолжается. При этом все 108 тысяч квадратных метров (общая арендуемая площадь первой фазы) уже занимают арендаторы.

Поэтому можно отметить, что Comcity полностью успешно реализован в короткие сроки. Он действительно положил начало и обеспечил продолжение роста популярности трендов на бизнес-парки по всей столице, при этом не теряя своей собственной актуальности. 

Конечно, нужно отметить продолжающуюся стройку «Москва-Сити». Здесь упомяну проект Neva Towers — отличный проект, который был полностью сдан в аренду и стал знаменательным завершением целого кластера под названием «Деловой Центр Москва-Сити». 

Из торговых помещений стоит упомянуть «Авиапарк». В последние 5 лет он действительно встал на ноги и заполнился. Многие говорили, что строить такой огромный проект — это утопия. Не верили в него. Но в итоге сомнения не оправдались, и объект по-настоящему преобразовал как район, так и все северо-западное направление.

Было много интересных проектов вдоль всего Ленинградского коридора — «АРКУС» и «Алкон», «ВТБ-Арена» и другие. Эта локация довольно популярна у арендаторов, поэтому все проекты хорошо реализуются. К тому же весь складской сектор можно назвать успешным в последние годы. 

— Могут ли появиться новые типы проектов в коммерческой недвижимости? Будут ли эти изменения революционными и поменяют ли они радикально весь рынок? 

— Основной тренд, о котором все говорят, — гибкие офисы. Они продолжают быть крайне актуальным направлением, развиваются. Конечно, они не займут огромный процент всей недвижимости. Но они дают много преимуществ арендаторам, что и делает их востребованными.

Пока что для многих объектов гибкие офисы — это скорее вид передачи помещения, нежели отдельный сегмент. Собственники и управляющие просто добавляют услуги и отдельные форматы сервисных офисов для своих арендаторов.

— Какие сложности возникают в работе с арендаторами? Какой подход вам кажется наиболее оптимальным? 

— Нет никаких четких требований ко всем арендаторам, ведь для каждого из них мы вырабатываем персональный подход. У каждого из них свои требования и запросы, связанные со спецификой их бизнеса или организации. Это не всегда зависит от занимаемой площади или количества человек в компании.

Самое главное — уметь грамотно вести диалог с арендатором, понять его бизнес и его проблемы, формировать вместе с ним требования к офисному пространству. Это важно как на этапе формирования договора аренды, так и в дальнейшей работе с ним. Нужно, чтобы арендатор оставался на протяжении многих лет в вашем объекте и был доволен, чтобы у него даже не возникала мысль о переезде.

Для всего этого, помимо индивидуального подхода, требуется команда специалистов, которая может принять и обработать любые запросы арендатора, найти при необходимости компромиссные решения. 

— Как изменились предпочтения арендаторов во время пандемии?

— Во-первых, не все компании успели вернуться в офисы. Во-вторых, многие из тех, кто работает, перешли в гибридный формат: установили гибкий график для своих сотрудников. Они уже не фиксируют ни рабочие места, ни рабочее время — это дает больше свободы для коллектива. Каждый сотрудник планирует свое рабочее время индивидуально. Это коснулось, пожалуй, подавляющего большинства компаний — и постепенно становится «новой нормой» для разных бизнесов в разных сферах.

На собственников это тоже повлияло. Сейчас арендаторы хотят, чтобы собственник уделял больше внимания здоровью коллектива, очищению воды и воздуха, созданию пространства, где будут соблюдаться все необходимые санитарно-гигиенические требования. Многие постковидные нормы невозможно внедрить без участия собственника, поэтому его вовлеченность в процесс просто необходима — так резиденты поймут, что ему небезразлична эта проблема.

Очень важно, что многие арендаторы, придя к гибридному формату, начали перестраивать свои офисы: вводят систему share desk — это требует обновления или дополнения мебели. Например, многие устанавливают локеры в офисах, чтобы работникам без фиксированного рабочего места было удобно менять его в любой момент. Очень многие внедряют электронную систему бронирования рабочих мест и переговорных комнат с помощью приложений и интернет-сервисов.

— Введение гибридного формата работы — отличная возможность уменьшить арендуемую площадь и переехать в более компактные помещения. Многие говорят о том, что такие переезды — уже тренд среди компаний. Так ли это? 

— Я категорически не согласен с позицией о том, что идет глобальное сокращение площадей. Если бы это было так, мы бы увидели увеличение количества вакансий, то есть освобождение больших площадей. Сегодня же, наоборот, мы видим, что компании в среднем берут все больше площадей в аренду. Безусловно, есть те, кто сокращается, однако их процент небольшой. Почему же все не переходят на меньшее количество квадратных метров? 

Многие компании сегодня продолжают расти. За счет того, что часть людей была отправлена на удаленку, они имеют возможность расширяться, и при этом оставаться в том же офисе, что и ранее, просто переоборудовав его под новый формат работы.

Бизнес в некоторых отраслях сегодня сопровождает стремительный рост: сегменты онлайн и IT, например. В их случае речь идет о том, чтобы наоборот увеличить арендуемую площадь. Офисы все еще нужны — компании просто их используют немного в другом формате. 

— Какие вы видите основные перспективы работы с бизнес-парками? Увеличится ли интерес к ним в ближайшие 2-3 года? 

— Интерес к ним уже значительно возрос. Недавно начался новый виток развития — с появлением децентрализованных проектов. Компании могут арендовать качественное и просторное помещение по цене ниже, чем в центре Москвы.

Сам формат бизнес-парка становится более интересным сейчас, потому что он позволяет обращать внимание на здоровье тех, кто работает внутри помещения. Это огромное общественное пространство с большими зонами и галереями, где, например, риск заражения вирусными заболеваниями значительно ниже, чем в бизнес-центре с высокой плотностью арендаторов. 

Второй важный момент: бизнес-парки — это, как правило, «зеленые» здания. Причем этот параметр мы рассматриваем не только с точки зрения технологических систем (качество воды и воздуха в помещениях, например), но и с точки зрения возможности оборудовать зоны релаксации в виде внутренних парков и даже прудов.

Это влияет как на физическое, так и на психологическое здоровье арендаторов. Сейчас все игроки рынка обращают на это пристальное внимание, ведь такой подход с заботой о людях крайне востребован.

Третье, но не менее важное: сегодня фактор локации становится не единственным решающим для арендатора (это также связано с переходом на гибридный формат работы). Переговоры можно вести с компаниями из любой части города. Эту тенденцию мы наблюдаем не только в своей работе, но и в работе наших коллег. 

В мае 2022 года мы заканчиваем строительство второй фазы нашего офисного парка, и уже сейчас подписано более 20% договоров аренды в ней. Это показатель: популярность таких объектов будет только расти. 

— Как зданию получить премию международного уровня? На что должен обращать внимание собственник, чтобы его объект соответствовал всем мировым стандартам? 

— Конечно, нужно соответствовать актуальным требованиям арендаторов и использовать подходы, о которых мы уже говорили выше. При этом удовлетворять всем стандартам класса А. Проект должен быть масштабным — это имеет огромное значение среди голосующих.

Также нужно иметь уникальную и интересную концепцию. В нашем случае это был город в городе, где в центре внимания человек, — проект, за который мы получили три награды на International Property Awards. Очень важна и разнообразная инфраструктура внутри объекта, особенно если он не находится в центре города.

Последнее: экологическая повестка. Важно то, как построен ваш объект, как он функционирует, не вредит ли это окружающей среде и людям. Еще 10 лет назад никому это не было интересно, а теперь экологические сертификации встали в первую линию важных критериев для участия в конкурсах. С каждым годом такая повестка будет иметь все большее значение.

— Как на рынок влияют технологическое развитие и цифровизация — какие технологии внедряются сейчас или готовятся к внедрению? Каким в связи с этим вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет?  

— Недвижимость - очень консервативная сфера, куда технологии внедряются медленно. Проблема в том, что развитие технологий происходит быстрее, чем их интеграция и реализация в недвижимости. Все процессы в ней сложные и разные, так как каждая компания со своей спецификой использует разные методы управления объектом и организации работы. Разработчикам очень сложно придумать единые решения, которые бы сразу подошли большому количеству организаций. 

Наверное, в первую очередь технологии будут использоваться в области строительства: дроны, виртуальная реальность для проектирования и даже 3D-принтеры для производства ряда материалов. Пока что масштабных тенденций в этом плане мы не замечаем.

Возможно, появится больше удобных и многофункциональных приложений и программ для управления объектами и инженерными системами в них. Такие же приложения могут быть полезны и для резидентов, чтобы им было проще организовать работу в своих офисах и удаленно.

Многие технологии, к сожалению, не находят своего применения во внутренних процессах каждой компании. Конечно, мы все в ожидании упрощения организации и коммуникации между игроками.