Об особенностях покупки коммерческой недвижимости в Москве — в интервью Михаила Шнейдермана, коммерческого директора OF.RU

Михаил Шнейдерман - коммерческий директор Of.ru. Михаил имеет более чем 10-летний опыт работы на московском рынке офисной недвижимости, в OF.RU отвечает за работу с ключевыми корпоративными клиентами и за формирование стратегии развития коммерческого отдела. Основной задачей видит планомерное улучшение качества и спектра предоставляемых услуг.

— Как вы охарактеризуете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в Москве в 2021 году? Снизился ли спрос на офисы во время пандемии?

— В 2021 году мы отмечали рост спроса на качественные офисные пространства. При этом в большей степени пользовались спросом готовые офисы. Могу предположить, причиной тому стала неготовность арендаторов инвестировать время и деньги в ремонт в ситуации, когда вокруг царит полная неопределенность. 

Несмотря на рост популярности «удаленки» сотрудники многих компаний проявляют желание вернуться в офис. 

— Есть ли у ваших компаний-клиентов определенная специфика? Если да, опишите типичного представителя

— Если говорить про аренду, то наш целевой клиент - это российская, реже иностранная компания с численностью сотрудников около 200 человек. Однако мы стремимся расширять линейку оказываемых услуг. В нашей базе помимо бизнес-центров есть представительские офисы, особняки, объекты под редевелопмент, площадки для строительства. К каждому запросу мы стараемся подходить индивидуально.

Если говорить о продаже, то это компании, которые стремятся приобрести офисные помещения для собственного использования, и частные инвесторы. Разброс чеков таких запросов составляет от 3 до 15 млн долларов. Мы также сотрудничаем с инвестиционными фондами, которые нацелены на покупку крупных объектов стоимостью 15-50 млн долларов.

— Какие офисы «лучше продаются»? Есть ли какие-то общие привлекательные для будущего собственника черты у таких офисов?

— Сейчас покупатели делятся на два типа. Первый готов переплатить, снизить потенциальную доходность, но купить новый качественный офис с понятной историей и «чистыми» документами. Это требовательные покупатели и - пул подходящих активов для них сильно ограничен. 

Вторые интересуются дистресс-активами и готовы рассматривать объекты или ситуации, в которых необходимо что-то доработать, оформить, узаконить. Это комплексные запросы, и с ними, конечно, работать сложнее. 

— Насколько выгодно покупать офисы в Москве по сравнению с арендой? 

— Доходность офисных помещений составляет от 8 до 12%, чтобы получить более высокую доходность, придётся поискать недооцененные активы и принять на себя дополнительные риски. 

Все зависит от целей и типа бизнеса покупателя. Если есть цель сформировать арендный поток, то это довольно выгодное решение. На мой взгляд, покупать офисную недвижимость для размещения своей компании можно, если акционеры уже полностью осознают размеры и потенциал роста своего бизнеса. Если же это быстрорастущая компания, то смысла в покупке нет. Легче взять в аренду офис и иметь гибкость в этом вопросе. 

— Почему, по вашему мнению, офисы в Москва-Сити - это престижно? Оправдана ли их популярность?

— Офис в Москва сити - это не просто престижно. Это удобно. Мы сами арендуем офис в Сити уже 7 лет. Могу сказать, что мы уже настолько привыкли к этой локации, что не готовы ее променять на что-то иное.

Во-первых, комфорт создается развитой инфраструктурой: здесь легко привыкнуть к широте выбора от фитнес-клубов и ресторанов до банков и бытовых услуг. Во-вторых, экономится время. Например, можно провести больше встреч - мы часто приглашаем клиентов в наш офис в башне “Федерация”. 

— Как изменялась актуальность офисов в Сити? Были периоды снижения спроса?

— Сейчас в Сити небывало низкая вакансия: около 5%. Офисов практически не осталось, ощущается резкая нехватка помещений любых размеров. Особенный интерес вызывают коворкинги и операторы гибких офисных пространств.

На моей памяти было несколько периодов, когда интерес к Сити падал: в 2014 году и в 2018 году. Конечно, некоторый спад был и в 2020 году во время вспышки пандемии.

В основном это связано с небольшими арендаторами, которые быстро реагируют на изменения внешней среды и часто меняют локацию. Крупным игрокам перестраиваться сложно: для них переезд занимает от 6 до 12 месяцев, это связано с громоздкой корпоративной структурой. 

— Насколько разумно покупать офисы в Москва-Сити? Является ли такое вложение выгодным по сравнению с покупкой недвижимости в других локациях? Почему?

— Основных причин выбора для покупки офисов в Москва-Сити три:

Высокая ликвидность - сдать офис в Сити просто и, если не выставлять заоблачную ставку, достаточно быстро (по сравнению с другими локациями). За последние годы сложился устойчивый спрос на эту локацию. Особенно если это офис с хорошими видовыми характеристиками.

Это престижно. Для многих компаний и частных инвесторов наличие актива в виде офиса в Сити является «визитной карточкой». На этом фоне в последнее время существует много запросов на приобретение со стороны региональных инвесторов.

Минимальные организационные усилия на управление. Приобретая офис в Сити инвестор покупает денежный поток. Эксплуатация и поддержание технического состояния находятся в зоне ответственности управляющей компании. 

— Какими навыками должен обладать будущий собственник коммерческой недвижимости? Какие вопросы ему нужно изучить в первую очередь?

— На мой взгляд, основной навык собственника лежит в области коммуникаций и выстраивания долгосрочных отношений с арендаторами, агентами, управляющей компанией.

Рынок, хоть и кажется широким, на самом деле - очень небольшой. Информация внутри него распространяется быстро, поэтому дальновидный собственник уделяет репутации особое внимание. 

— Как на рынок влияют технологическое развитие и цифровизация — какие технологии внедряются сейчас или готовятся к внедрению? Каким в связи с этим вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет?

— Технологии естественным образом входят в нашу повседневную жизнь. Те процессы, которые буквально 10 лет назад занимали дни, а то и недели, сейчас выполняются за пару часов. И это относится ко многом сферам.

Скорость жизни возрастает, одновременно растет объем открытой информации. Рынок недвижимости - не исключение. Если раньше наличие базы контактов собственников являлось для агентства ключевым активом, то теперь на первое место выходят люди, компетенции и построение партнерского взаимодействия.

Я вижу, что через 10-15 лет большая часть «бумажной» и административной работы будет выполняться онлайн через крупные платформы и экосистемы. И, напротив, человеческие взаимоотношения, репутация и компетенция в «понимании своего клиента» будут пользоваться стабильно высоким спросом.