Наталья Никитина: За первые 9 месяцев 2024 года количество свободных площадей сократилось на 35%

Общие тренды офисного рынка

По итогам первых трех кварталов 2024 года спрос и предложение не сошлись в точке равновесия, и до конца года ситуация не изменится. Среди ключевых факторов, определяющих рынок офисной недвижимости в текущих реалиях, можно выделить:

• дисбаланс спроса и предложения;
• критически низкую вакансию (17-летний антирекорд);
• ввод полностью и ли частично реализованных зданий;
• активные продажи;
• активизацию операторов гибких рабочих пространств на рынке аренды/покупки классических офисов;
• уникальную структуру нового строительства – именно в 2024-2025 гг. к вводу заявлен ряд особо крупных объектов площадью свыше 100 тыс. м².

По итогам первых 9 месяцев 2024 года мы видим, что 50% сделок продаж приходится на блоки 200 м², что подтверждает востребованность мелкой нарезки со стороны как конечных пользователей, так и частных инвесторов. В свою очередь, девелоперы реагируют на запрос рынка и предлагают различные варианты деления своих объектов.

Модель «готовый к въезду офис под ключ» или «построить и продать в бетоне»

Модель «под ключ» всегда пользуется спросом со стороны арендаторов, однако в связи текущим этапом развития рынка (фаза собственника/арендодателя), девелоперы отдают предпочтение более быстрому и одновременно менее рискованному циклу реализации – построить и продать в бетоне.

При этом мы наблюдаем активизацию операторов гибких рабочих пространств, которые арендуют и покупают офисы для дальнейшего открытия новых проектов. По итогам первых 9 месяцев 2024 года объем сделок, заключенных операторами гибких рабочих пространств для размещения новых проектов, составил 18 тыс. м². Данная индустрия заняла 4 место в топ-10 наиболее активных отраслей с точки зрения спроса на офисы.

Ситуация в сегменте напоминает картину на рынке классических офисов: активное открытие новых пространств, которые выходят на рынок полностью или частично реализованными. Уровень вакансии в открытых в 3 квартале пространствах - 28%. Что подчеркивает как стремительный рост предложения, так и сохранение интереса со стороны арендаторов к современным офисным решениям.

Какие факторы влияют на успех проекта

Конечно, в первую очередь потенциальный арендатор/покупатель обращает внимание непосредственно на качество объекта. Еще один фактор, влияние которого сложно переоценить – локация. Расположение объекта в сформированном деловом районе с развитой инфраструктурой в шаговой доступности от метро зачастую может нивелировать несоответствие прочим потребностям клиента.

Качественное благоустройство может повысить привлекательность и функциональность территории, улучшить комфорт и безопасность для пользователей. Но не стоит забывать и о коммерческой политике, которую транслирует собственник. Если запрашиваемые условия не соответствуют рыночным реалиям даже с учетом возможных премий за доступность, высокое качество строительства и прочие преимущества, реализация объекта может занять гораздо больше времени, чем ожидалось.

Свободных офисов в Москве всё меньше

За первые 9 месяцев количество свободных площадей сократилось на 35%. Площади быстро вымываются с рынка, а предложение в строящихся объектах достигает минимума еще до ввода в эксплуатацию.

По итогам 9 месяцев было введено в эксплуатацию 375 тыс. м², прогноз на конец года – 500 тыс. м². При этом объемы ввода не окажут влияния на рост уровня вакансии, поскольку доля свободных площадей в объектах, планируемых к вводу в 2024 году, составляет всего 43%.

Такая ситуация усугубляет положение компаний, ищущих офис, и способствует еще большей конкуренции между арендаторами существующих объектов, нацеленных на расширение.

_________________
Телеграм-канал Натальи Никитиной: https://t.me/nikitina_natalia_channel