Мария Кабанова, CCO Space 1: о трендах и развитии рынка гибких офисов в Москве

— Мария, расскажите о flex-форматах. Почему они становятся так популярны? В чем их основные плюсы для арендаторов? И в чем основные плюсы для операторов и владельцев гибких офисов?

— Flex пришел к нам несколько лет назад. И по уровню обеспеченности сервисными офисами Москва пока еще отстает от европейских столиц и американского рынка, но темпы развития этого сегмента впечатляют. Ежегодно объем площадей сервисных офисов растет на 40-50%, и на сегодняшний день превышает 1,5% от общего стока в Москве.

Росту сегмента способствует внимание крупных арендаторов: в прошлом году большие по объему сделки были заключены в Space 1 Balchug, у наших коллег из Business Club и Inex Multispace.

Сервисные офисы имеют ряд преимуществ для арендаторов. Во-первых, это отсутствие капитальных затрат при заключении контракта. У компании есть возможность сразу въехать в готовое пространство, а все затраты по отделке будут включены в ставку аренды. Во-вторых, это отсутствие необходимости самостоятельно реализовывать проект по отделке офиса, отвлекать сотрудников от других задач для того, чтобы они общались с большим количеством подрядчиков и координировали процессы проектирования, отделки и обстановки.

Сервисный офис для арендатора — это когда ты получаешь готовый продукт с мебелью, техникой, озеленением, декором, заезжаешь в офис с лэптопом — и тебе ни о чем не нужно думать, потому что есть оператор, который заботится обо всех твоих офисных нуждах. И если у тебя выросло количество сотрудников, то перепланирование пространства, выделение дополнительных рабочих мест будет также задачей оператора, у которого есть компетенции именно в эффективном размещении рабочих мест, распределении пространства, наделении его функционалом.

В Space 1 мы изучаем тенденции, анализируем, как используются переговорные для разного типа компаний, для разного типа клиентов, в каком объеме и какого типа необходимы общие зоны в офисе и так далее. Особое внимание уделяем технологичности пространства, созданию условий для эффективной работы по системе незакрепленных рабочих мест, взаимодействию с удаленными командами. Поэтому арендаторы получают не только привлекательный, но и эффективный офис. 

— Почему гибкие офисные форматы становятся интересны и собственникам? Как они взаимодействуют с операторами таких пространств?

— Мы, Space 1, изначально выходили на рынок в сотрудничестве с компанией O1 Properties, которая является одним из крупнейших собственников офисной недвижимости класса А в Москве. Управляя таким портфелем мы поняли, что у арендаторов появился спрос на гибкость: по площади аренды, по срокам договора и по оперативности переезда. Например, в бизнес-центре класса А найти небольшой офис 300-500 метров с отделкой, который бы подходил компании, и в который можно временно посадить команду (например, на пару лет), достаточно сложно. Во-первых, при делении этажей возникает большой лосс-фактор, что не выгодно собственнику. Во-вторых, классическая аренда в классе А подразумевает долгосрочные договоры: 3-5-7 лет, а в-третьих, таких площадей просто может не быть.

Мы считаем (и многие исследования это подтверждают), что в современных бизнес-центрах класса А около 5-10% площади здания должно быть под управлением flex-операторов любых форматов. Это позволяет собственникам удерживать своих крупных арендаторов, которым иногда нужно решать краткосрочные задачи по размещению команд или расширяться — быстро получить какое-то готовое офисное решение в рамках того же бизнес-центра.

Также арендодатели получают надежного арендатора в лице оператора flex-пространства. В частности, Space 1 рассматривает контракты с собственниками бизнес-центров сроком от 7 до 10 лет.

Для некоторых зданий приход сервисного оператора — это возможность повысить ликвидность и капитализацию актива. Особенно это касается неклассифицированных объектов, построенных 15-20 лет назад. Эти здания уже не отвечают запросам средних и крупных компаний, но при этом часто имеют прекрасную локацию в ЦДР. Отделка и стандарты сервисного оператора позволяют дать объекту новую жизнь. 

— Какая динамика будет, по вашим прогнозам, на рынке гибких офисов в Москве в следующем году? Какие факторы способствуют развитию, а какие сдерживают?

— В следующем году абсолютно точно объем сервисных офисов вырастет, так же как и спрос на них. В прошлом году мы совместно с Cushman&Wakefield провели исследование офисных предпочтений компаний, входящих в РБК ТОП-500, которое показало, что до 20% крупных арендаторов готовы рассмотреть сервисные офисы для полного или частичного расположения офиса. Это открывает широкие перспективы для дальнейшего роста рынка.

Единственное, что сдерживает развитие гибких пространств — это достаточно ограниченное предложение на рынке. Несмотря на то, что на 2022 год запланирован достаточно существенный ввод новых качественных офисных площадей, большая часть — это BTS под конкретного арендатора. Поэтому рост ввода новых объектов не существенно повлияет на общую вакансию на рынке.

Это толкает операторов на поиски менее очевидных опций: это могут быть объекты редевелопмента, возможно, торговые центры, которые готовы переформатироваться. Уверена, что в этом году мы увидим сделки в достаточно неожиданных локациях. 

— Расскажите о достижениях Space 1 на этом рынке.

— Space 1 сейчас — это 33,5 тысячи кв. метров подписанных и сданных площадей. Часть из них находится в стройке, но и они будут введены и переданы арендаторам в I квартале 2022 года. Если рассматривать наши готовые локации, то у нас практически нулевая вакансия. Еще около 20 тысяч кв. метров — это объекты, которые мы готовы реализовать по схеме BTS.

В 2022 году планируем существенный рост портфеля. Space 1 предлагает различные форматы и несколько продуктов, в связи с этим будут и разного типа сделки. Первая часть будет в так называемой спекулятивной аренде, то есть когда мы выступаем в роли стандартного арендатора, берем помещения на длительный срок, инвестируем в него и далее сдаем нашим клиентам.

Вторая часть нашей деятельности — это Build-to-Suit-сделки, когда помещение подбирается под конкретный запрос арендатора, далее проектируется и строится по его ТЗ. Часть нового портфеля будет расти за счет данного формата. Полагаю, тренд по росту таких сделок будет только набирать обороты в этом году.

Третье направление — это контракты revenue share, когда собственник и оператор делят затраты на создание сервисного офиса: арендодатель инвестирует в отделку, оператор закупает мебель и оборудование, берет на себя всю операционную часть, маркетинг и сдачу в аренду. При этом сценарии арендодатель получает долю от выручки, обычно порядка 60-70%. Доля таких сделок также будет расти, собственники уже рассматривают операторов сервисных офисов не как стартапы, а как надежных бизнес-партнеров, которые помогают им реализовать вакантные помещения в короткий срок.

— Какие технологии вы применяете в своих проектах? Например, специальное мобильное приложение.

— Наше мобильное приложение — это наша гордость. Оно позволяет проходить в офис без использования пластиковой карты, в нем же имплементированы сервис печати документов с любого удобного принтера в офисе, а также услуга по бронированию рабочих мест, переговорных комнат. Через мобильное приложение работает Helpdesk, с помощью которого можно задать любой вопрос администратору, создать заявку, заказать пропуск и многое другое. Мы также предоставляем пользователям мобильного приложения полезную информацию о здании, окружении, инфраструктуре.

— В связи с развитием цифровизации различных сфер бизнеса, каким вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет?

— Один из важных трендов — это то, что делаете и вы в m2data. Помогаете арендодателям и конечным клиентам встретиться. Это очень здорово. Я верю, что это направление будет развиваться и станет более профессиональным.

В России есть особенность: рынок профессиональных собственников, арендодателей — достаточно закрытый. Найти вакантные помещения по бизнес-центрам класса А, узнать ставки из открытых источников практически невозможно. В основном данную информацию компании могут получить или от брокеров, или напрямую у собственника, но только позвонив по телефону или отправив заявку. У операторов все намного проще: у всех есть свои сайты, можно напрямую зайти, получить информацию об офисе, его цене, контакты менеджера. При этом стоит отметить, что в консалтинговых компаниях также применяются новые технологии, которые позволяют формировать информативные динамические отчеты. У них развиваются базы данных, которые позволяют получать качественную информацию оперативно как для арендаторов, так и для собственников. Тем не менее я думаю, что постепенно, начиная с более маленьких лотов, будет все больше и больше сделок, заключаемых напрямую с использованием платформ по поиску коммерческой недвижимости.