Артем Цогоев об инвестициях в коммерческую недвижимость: актуальность, навыки и влияние технологий

Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в России, инвестиционный директор ТРИНФИКО со стажем работы на рынке более 20 лет. Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ, популяризатор инвестиций в недвижимость и автор двух книг «Как инвестировать в недвижимость» (2004 и 2021 годов).

— Артем, как вы считаете, насколько актуальными будут инвестиции в коммерческую недвижимость в 2022 году? 

— В данный момент и в обозримом будущем они, конечно, останутся актуальными. Огромное количество инвесторов (как институциональных, так и частных) смотрят на этот рынок с надеждой заработать.

Очень активны частные инвесторы — их становится все больше и больше. Они начинают получать доступ к объектам, которого они раньше не имели. Например, сейчас частный инвестор может купить часть складского комплекса или офисного здания через механизм ЗПИФ. Уверен, что в 2022 году можно будет увидеть приток инвесторов в сектор коммерческой недвижимости, именно благодаря механизмам коллективного инвестирования. При определенных условиях частные лица в каком-то смысле даже смогут «подвинуть» институциональных. 

— Какие факторы будут влиять на этот рынок? Смогут ли оказать какое-то воздействие цифровые активы, например, токены NFT?

— Мир инвестиций огромен. Вложения в недвижимость занимают большую, но не главную его часть в сравнении с фондовым рынком, прямыми инвестициями, рынком криптовалюты и технологий, которые вы упомянули. Нельзя забывать и о банковских вкладах, на которых лежат существенные средства.

Альтернатив инвестициям в недвижимость существует очень много. Однако есть целая особая группа инвесторов, которая выбирает именно инвестиции в коммерческую недвижимость в качестве защитного актива, который к тому же растет в цене. 

Любые новые формы инвестиций в определенный момент времени притягивают интерес некоторых инвесторов, но другие инвесторы при этом совсем не обращают внимания на эти «новации». 

Я не думаю, что в нынешнем мире, где денег очень много, будет значительный отток средств из коммерческой недвижимости в NFT-токены. У сравниваемых вами активов совсем разные группы инвесторов, совершенно несхожие в своих целях, риск-профиле, инвестиционном горизонте и т.д.

— А что станет с новыми цифровыми активами? Они просто со временем потеряют актуальность? 

— Совсем необязательно. Новая форма инвестиций со временем может стать вполне себе институциональной. И ее начнут выбирать консервативные и нетолерантные к риску инвесторы, так как волатильность в этих активах уменьшится, управлять ими станет проще. Скорее всего судьба новых цифровых активов, предопределена: они станут скучными и безопасными, возможно, лет через 10 мы сможем понаблюдать процесс такой трансформации.

— Повлияла ли пандемия на интерес частных инвесторов к рынку?

— Интерес частных инвесторов к рынку коммерческой недвижимости, по моему мнению, огромный, а возможностей инвестировать у них все больше и больше. Именно сейчас инвесторы получили шанс вложить деньги в намного большее количество инструментов, связанных с этим рынком, чем в прошлом. В 2004 году, например, максимум, что можно было купить частному инвестору, это небольшое помещение на первом этаже, стрит-ретейл, и в общем-то больше ничего.

Сейчас же есть огромное поле для инвестирования в коммерческую недвижимость, российские ЗПИФы, американские REIT, ну и традиционная недвижимость, в том числе объекты готового арендного бизнеса, торговые помещения без арендаторов, офисы в строящихся бизнес-центрах и так далее. Я знаю многих людей, которые успешно пользуются этими возможностями, пробуют что-то новое. Мне думается, что интерес инвесторов будет только расти, ведь все больше людей тестируют новые инструменты с одной стороны, а с другой - всё больше игроков, владельцев инвестиционных продуктов, появляется на рынке.

— Какими навыками должен обладать человек, который хочет инвестировать в коммерческую недвижимость? Чему ему в первую очередь стоит обучиться?

— Если мы говорим про человека без опыта, ему нужно усвоить хотя бы фундаментальные понятия и правила рынка. К сожалению, в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость сегодня доступен только вариант самообразования, которому требуется уделить немалое количество времени и сил. Мои книги призваны прежде всего увлечь потенциальных инвесторов и дать им мотивацию глубже изучить рынок.

Главный навык начинающего инвестора — это умение потреблять, воспринимать информацию и применять полученные знания на практике.

Например, на фондовом рынке многие новички покупают ценные бумаги зачастую не имея определенной стратегии. Многие из них фундаментально не готовы рискам, воспринимают инвестиции как игру, а рынок, конечно, за это их наказывает.

Недвижимость — это игра с большими суммами. Нужно обращать пристальное внимание на особенности рынка, ведь он сильно отличается от остальных. Желательно действительно погрузиться в него и четко понять, как он работает.

— Достойного профильного образования, выходит, в России получить нельзя? Или же все-таки есть ВУЗы, которые могут дать неплохую базу? 

— Я 20 лет назад учился в Государственном университете по землеустройству, там я получил первичное образование в сфере оценки недвижимости, и этими знаниями я пользуюсь и по сей день. Изучал градостроительный кодекс, одновременно учился на юридическом факультете. Конечно, это крайне полезные знания, но это образование не было «заточено» под инвестиции. Многие ВУЗы предлагают программы по работе с недвижимостью, но инвестиции в нее — это совсем другая сфера, которая требует особенного подхода. 

— А чего не хватает в образовательных курсах, полезных будущим инвесторам? 

— Любые инвестиции начинаются с определения риск-профиля — личного отношения к риску. Готовы вы потерять деньги или нет? Некоторые хотят ничего не терять и медленно получать доход, а есть более активные — готовые рисковать и получать более высокий доход.

Внимания этому критерию сейчас нигде не уделяется, а это очень важно для определения будущей инвестиционной стратегии. Я сам планирую в новом году открыть небольшой курс по инвестициям в недвижимость, который как раз и будет начинаться с определения риск-профиля.

— Вы обучались в Чикагском Институте Коммерческих Инвестиций. Какие навыки и важные знания вы там получили? Что дал вам этот опыт? 

— Я проходил обучение в Москве, потому что преподаватели из этого института приезжали сюда. Обучался в рамках программы Российской Гильдии Риэлторов, получил степень CCIM. Нас учили по очень хорошей, но все-таки американской системе оценки инвестиций в недвижимость, которая отличается от российских реалий — это важно понимать.

Нам давали важные навыки, например, профессионального, сложного финансового моделирования. Но частным инвесторам такие обширные знания в этой сфере по большому счету не нужны. Частным инвесторам  безусловно необходимо научиться создавать финансовые модели, но вот уровень сложности, который преподавали на курсах CCIM, на мой взгляд, для частных инвесторов чрезмерен. 

— Как технологии меняют рынок коммерческой недвижимости? Каким он будет следующие 10-15 лет?

— Главное влияние заключается в том, что вся деятельность человека смещается в онлайн: обучение, отдых, общение и работа. Жизнь изменится именно в этом направлении. Цифровые технологии будут драйвером изменений в любом случае. Точных прогнозов давать не стану, но тот факт, что огромная часть деятельности сместится в онлайн, мне кажется очевидным. И это обязательно повлияет на рынок коммерческой недвижимости. Уже влияет!

_________________________

На сайте Артема Цогоева вы можете получить бесплатно новую версию книги Артема Цогоева «Как инвестировать в недвижимость в 2021 году». Следите за обновлениями, если хотите оставаться в курсе сферы инвестиций в коммерческую недвижимость.