Будущая недвижимость: незавершенное строительство и заключение договора купли-продажи такого объекта

Важно знать

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом. Поэтому договор купли-продажи заключается так же, как и по другим объектам недвижимости. Однако существуют и некоторые особенности. Одна из главных — описание объекта в договоре может быть приблизительным, так как характеристики объекта в будущем могут измениться.

Кроме того, при составлении договора вам стоит учесть (и быть готовым к этому на практике) вероятность отсрочки передачи недвижимости, изменения цены (например, изменятся первоначальные условия: площадь объекта или передача без отделки/с отделкой), изменения даты ввода здания в эксплуатацию.

Помните, если вы заключаете договор участия в долевом строительстве — такой договор необходимо зарегистрировать. В ином случае регистрировать документ не нужно.

Условия договора

Существенные условия идентичны типичному договору купли-продажи недвижимости.

В договоре должна быть указана информация, которая позволяют установить недвижимость, подлежащую передаче, например, местоположение объекта, схема расположения помещения на поэтажном плане здания. Кроме того, нужно указать цену, условия внесения платежей, а самое главное — предмет договора, устанавливающий обязанность продавца передать объект в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Какие условия нужно включить в договор, чтобы избежать рисков в связи с тем, что объект пока не достроен?

Как мы уже сказали, стоит прописать условия о возможных изменениях проектной документации к моменту окончания строительства. Рекомендуем прописать пределы/рамки допустимых изменений, а также порядок (сроки, полнота информации) информирования покупателя о таких изменениях со стороны продавца. Кроме того, рекомендуем описать порядок (пределы) изменения цены объекта от изменения его характеристик, а также максимальный срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого срока.

В связи с тем, что объект будущей недвижимости может быть передан покупателю через значительный промежуток времени, а не в ближайшем будущем, также рекомендуем прописать в договоре условия и обстоятельства, которые могут возникнуть из-за отсрочки передачи недвижимости покупателю и регистрации перехода его прав на нее.

Иные особенности

Для собственной финансовой безопасности и для того, чтобы в дальнейшем не переживать по поводу различных рисков, рекомендуем покупателю проверить ряд условий перед заключением договора купли-продажи будущей недвижимости.

Во-первых, стоит знать, что объект незавершенного строительства в некоторых обстоятельствах могут изъять у его собственника. Например, если прекратится договор аренды государственного или муниципального земельного участка, арендованном по результатам аукциона (ст. 239.1 ГК РФ). Если столкнулись с такой ситуацией, уточните, есть ли возможность продлить такую аренду.

Во-вторых, необходимо проверить, не является ли понравившийся вам объект самовольной постройкой. Продавец должен иметь разрешение на строительство и соблюдать при строительстве все установленные законом требования.

В-третьих, советуем прописать порядок действия сторон в случае, если по итогам строительства будут обнаружены существенные неустранимые недостатки (не смогут быть устранены без несоразмерных расходов или за короткий срок). Пропишите в условиях финансовую ответственность продавца или тезис о том, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата ранее уплаченной за объект денежной суммы.

Все споры и ситуации, о которых не удастся договориться, будут подлежать рассмотрению в суде — с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Чем подробнее вы пропишете в договоре все возможные условия, удовлетворяющие обе стороны, тем легче будет прийти к согласию или доказать свою правоту в суде.

________

Для вашего удобства команда m2data готовит большую базу шаблонов различных документов, в том числе различных преддоговорных соглашений — вам останется только выбрать нужный документ и заполнить его реквизитами. Шаблоны будут доступны на максимальном тарифе. Об их появлении мы обязательно сообщим.

Кроме того, наши юристы всегда готовы помочь вам в разработке документа, отвечающего вашим интересам. Для связи с юристами проекта m2data направьте запрос по кнопке «Помощь юриста» в основном меню нашего сайта (подробнее здесь).