Как проверить объект недвижимости перед покупкой

Юридическая проверка помогает вовремя обнаружить риски и предотвратить негативные последствия от возможной неполной информированности покупателя.

Публикуем алгоритм действий по шагам:

1. Проверить права собственника объекта. Запросить свидетельство о праве собственности (при наличии), выписку из ЕГРН (с подписью госоргана), документы-основания приобретения объекта. Необходимо сверить данные между всеми документами, убедиться в том, что продавец приобрел право собственности на законных основаниях.

2. Проверить законность строительства здания. Запросить у собственника разрешение на строительство, разрешение на ввод, проверить отсутствие адреса здания в Постановлении Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП. Наличие объекта в указанном Постановлении может свидетельствовать о том, что здание построено нелегально и в ближайшее время может быть снесено.

3. Проверить предыдущие сделки с объектом, особенно если они были совершены в течение предыдущих трех лет (в течение срока исковой давности). Частые перепродажи могут свидетельствовать о наличии юридических рисков.

4. Уточнить характеристики объекта. Запросить технический план. Сверить данные между всеми документами (тех.план, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН). Рекомендуем убедиться, что фактическое состояние объекта соответствует плану, отсутствуют перепланировки.

5. Проверить ограничения и обременения права. Как правило, они указываются в выписке из ЕГРН. Но могут быть незарегистрированные договоры аренды — запросите информацию о них у продавца.

6. Обратить внимание на все поля выписки из ЕГРН. Есть ли особые отметки, заявленные в судебном порядке права требования, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права и прочее.

7. Уточнить, не является ли недвижимость объектом культурного наследия. Если объект есть в перечне, уточнить, какие ограничения на него наложены.

8. Проверить наличие судебных споров. Поиск можно провести на сайте арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Удобнее проводить поиск по собственнику.

9. Проверить отсутствие объекта в числе объектов, реализуемых на торгах. Выставленные на торги объекты реализуются по особым правилам.

10. Проверить наличие и условия договоров с управляющей компанией, коммунальными службами. Убедиться, что объект находится на обслуживании, уточнить тарифы и условия такого обслуживания, после сделки позаботиться о переоформлении таких договоров.

11. Проверить права собственника на земельный участок. Запросить документы на участок (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, документы-основания приобретения права, договор аренды и другие).

12. Проверить сведения по участку из публичной кадастровой карты. Важно выяснить, нет ли на участке зон с особыми условиями использования, которые влекут ограничения по пользованию участком.

13. Проверить вид разрешенного использования участка. Уточнить соответствие здания и его назначения разрешенному использованию участка. 

14. Проверить риски изъятия участка для государственных и муниципальных нужд. Если участок планируется к изъятию, скорее всего, здание будет снесено. Информация о возможном изъятии публикуется на сайтах местной администрации, также должна быть внесена в ЕГРН.

15. Проверить правила землепользования и застройки в отношении участка. В них отражаются предельные параметры разрешенного строительства. 

16. Проверить градостроительный план по участку. Его необходимо запросить у собственника. В нем могут быть отмечены ограничения по использованию участка.

Дополнительно рекомендуется проверить собственника. Об алгоритме проверки контрагента пойдет речь в следующей статье.

Юристы м2дата проводят проверку объекта, всех документов по нему и формируют заключение, которым можно руководствоваться при заключении сделки. Для связи с юристами направляйте запрос по кнопке «Помощь юриста» в основном меню нашего сайта.

Рекомендуемые материалы:

• Продажа доли помещения: инструкции в 3 шага
• Сделка по продаже нежилого помещения: условия и сроки 
• Юрист по недвижимости: когда он действительно нужен

Прайс-лист на услуги юриста m2data