Светлана Мазур: новый тренд – объединение разных подразделений бизнеса в едином офисном пространстве

— Как прошел для вас 2022 год и как продвигается строительство новых объектов в 2023 году? Где они будут расположены и в чем будут их особенности? 

— В 2022 году ГК «Галс-Девелопмент» была одной из немногих компаний в Москве, которая представила рынку проекты новых офисных комплексов. Речь про три бизнес-центра класса «А» общей площадью около 400 000 м², расположенные в самых топовых деловых локациях Москвы. Это Dubinin’Sky в Павелецком деловом кластере, офисное здание в Ленинградском деловом коридоре у метро «Динамо» и наш самый амбициозный проект – небоскреб в «Москва-Сити». 

БЦ Dubinin’Sky, состоящий из двух 24-этажных башен, объединенных стилобатом, мы уже строим. В настоящий момент ведется разработка котлована и устройство распорной системы. Также мы провели масштабное исследование по повышению энергоэффективности нового бизнес-центра. С этой целью был создан цифровой энергетический двойник Dubinin’Sky. Прототип смоделировал работу всех инженерных систем комплекса в течение года и позволил рассчитать расход энергоресурсов в нескольких сценариях, чтобы подобрать самые экономически эффективные и экологичные решения и снизить расходы при эксплуатации здания как со стороны застройщика, так и со стороны арендаторов. В результате мы выбрали несколько технологий для внедрения, которые сократят тепловую мощность и мощность хладоцентров здания более чем на 10% в год, а затраты на тепловую и электроэнергию — на 7% в год. 

Остальные два бизнес-центра сейчас на стадии проектирования. Бизнес-центр у метро «Динамо» представляет собой башню высотой 150 метров, в 32 этажа. Он продолжит общую стилистику окружающей застройки вблизи Петровского парка.  Его особенность - рекреационная зона на кровле стилобата, где можно будет организовать «зеленые» переговорные, лаунж-зоны, площадку для мероприятий и спортивно-развлекательное пространство с настольным теннисом и мини-гольфом.

И, наконец, наша «офисная звезда» – деловой центр класса «А+» в «Москва-Сити» рядом с мостом «Багратион». Это будет самое высокое офисное здание столицы – порядка 400 метров, 80 этажей – и последняя башня в «Сити», объединенная с его общей подземной частью и имеющая прямой доступ к станциям метро «Выставочная» и «Деловой центр». Среди особенностей проекта:  открытые террасы с панорамным видом на Москву, эффект «светового водопада» на фасаде, созданный панорамными лифтовыми шахтами, лаунж-зона на 35-м и 36-м этажах с кафе, event-холлом и смотровой площадкой, а также насыщенная даже по меркам «Сити» инфраструктура:  премиальные рестораны высокой кухни, фуд-моллы, фитнес-центр с 50-метровым бассейном, SPA-комплекс, а также сервисные зоны. Отмечу, что назвать бизнес-центр мы планируем в честь будущего моноарендатора или собственника. Что касается хода строительства, то уже в этом году должно завершиться проектирование башни, и в первом квартале следующего мы приступим к строительству.

По всем проектам мы ведем оживленный диалог с потенциальными клиентами, и, надо сказать, интерес рынка весьма активный. 

— Как изменилась ситуация на рынке за год? Сильно ли повлияли санкции, с какими проблемами пришлось столкнуться, и как они решаются? Есть ли какие-то вещи, события, методы ведения бизнеса в отрасли, на которые взгляд изменился кардинально?

— Активность на рынке офисной недвижимости особенно возросла с начала 2023 года – участники постепенно реализуют отложенный спрос. В первом квартале существенно замедлился рост вакансии в бизнес-центрах класса «А» – показатель увеличился всего на 0,3 процентных пункта и составил 13,3%.  Драйвером спроса на качественные офисы выступают крупные российские компании из сферы IT, промышленного и нефтегазового секторов, а также государственные структуры. Среди них все заметнее становится тренд на консолидацию – объединение разных подразделений бизнеса в едином офисном пространстве. Это повышает безопасность – так удобнее защищать периметр корпоративной сети организации – и увеличивает эффективность работы за счет улучшенного взаимодействия всех структур, в том числе за счет использования «вертикального транспорта» – лифтов – вместо перемещений по городу.  

Разумеется, за последний год рынку коммерческой недвижимости пришлось преодолеть немало испытаний, главным из который стало налаживание новых цепочек поставок. Мы успешно справились с этой задачей. Так, к примеру, при строительстве делового квартала «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге мы организовали поставки камня для благоустройства из Ирана, а для фасада выбрали натуральный камень из Северной Осетии.

Вопросу импортозамещения мы уделяем особое внимание. В компании им занимается отдельное подразделение. На отечественном рынке мы находим и качественные строительные материалы, и интересные инновационные решения. Среди них, к примеру, передовые технологии, которые повышают энергоэффективность управления микроклиматом. Эти решения мы будем распространять и на наши новые объекты.
 
— Что сейчас в тренде и что будет востребовано на рынке через 5–10 лет? Почему спрос на офисы с отделкой выше? Какие прогнозы, будет ли продолжаться этот тренд?

— Новые долгосрочные тренды в строительстве деловых центров сформировались после пандемии. Тогда у традиционных офисов случился ренессанс: люди соскучились по командной работе в максимально приспособленных для этого пространствах. Среди наиболее частых запросов на офисные помещения – озеленение и насыщенная инфраструктура.

Люди хотят получить максимальный комфорт на рабочем месте, и для них действительно важно иметь рядом, еще лучше на соседних этажах, фитнес-клуб, заведения общепита, торговые помещения, салоны красоты и бытовых услуг. Важно, что эта инфраструктура доступна не только для резидентов, но и для горожан. Такой «город в городе» сформировался, например, в нашем бизнес-центре «Искра-Парк», где наполнение коммерческих площадей максимально разнообразно: от фитнес-клуба, стоматологии и продуктовых до ресторанов, сигарного бутика, премиальных салонов красоты и косметологических клиник.

Еще один актуальный тренд – готовая отделка офисных помещений. Запросы на аренду офисов «в бетоне» стремятся к нулю: сегодня бизнес активно интересуется рабочими местами, где уже все готово к переезду. Растет популярность трансформируемых пространств, в особенности гибких офисов. Это отдельный тип недвижимости, где ключевую роль играют инженерные решения, которые при необходимости полностью преображают интерьер. Среди них: передвижные перегородки, распределенные «мокрые точки», средства персонализации рабочего места.

К тому же среди арендаторов прослеживается все более рациональный подход к выбору площадей, поэтому разумные планировки – крайне важный для них критерий. В старых комплексах коридоры «съедали» до 15–20% полезной площади. В современных деловых центрах, например в БЦ Dubinin’Sky, на коридоры приходится не более 4%: выходы из лифтового холла сразу ведут в офисные пространства, внутри которых свободная планировка. Широкий шаг колон (несущих конструкций) – от 8,4 до 10 метров – позволяет гибко подходить к «нарезке» и объединению лотов.

Отдельно стоит отметить, что все более востребованным становится энергоэффективное инженерное оборудование. Его применение – это не только комфорт для сотрудников, но и экономические выгоды для арендаторов и девелопера. К примеру, благодаря энергоэффективным решениям, внедренным в «Искра-Парк», нам удалось достичь общей экономии эксплуатационных затрат в год в размере 23,5 млн руб.
 
— Какие планы у ГК «Галс-Девелопмент» на этот и следующий годы?

— С учетом наших трех заявленных проектов планов нам хватит, как минимум, на 10 лет: так, строительство бизнес-центра в «Москва-Сити» завершится не ранее 2030 года.

Помимо трех офисных зданий класса «А», о которых я говорила ранее, сейчас у нас в проработке находится еще один проект – это деловой центр в 5 минутах от метро «Печатники». Он входит в состав нового масштабного жилого квартала от «Галс-Девелопмент». Впервые в истории компании мы строим жилье класса «комфорт-плюс» и бизнес-центр класса «В». Это соответствует стратегии компании по диверсификации портфеля в рамках хеджирования рисков.

Помимо девелопмента в Москве мы продолжаем строительство и в Санкт-Петербурге. Речь про деловой квартал «Невская Ратуша».  К настоящему моменту готовы и функционируют шесть из девяти корпусов. Еще в двух идут монолитные и каменные работы, в ближайшее время начнется отделка фасадов. Весь квартал будет введен в эксплуатацию в 2025 году. После этого мы полностью сосредоточимся на столице.

Наш бизнес-центр «Искра-Парк», штаб-квартира ГК «Галс-Девелопмент», сейчас готовится к прохождению отечественной «зеленой» сертификации CLEVER. На сегодня свободных площадей здесь осталось менее 10%, причем сдаем мы их уже с качественной отделкой, включая оборудованные кухни, установленные санузлы и готовое освещение. Такой формат сегодня максимально отвечает запросу рынка.  

Уверена, что в ближайшие годы новые качественные офисы в столице будут востребованы как никогда: объемы ввода новых бизнес-центров уменьшились в прошлом году более чем на 40% по сравнению с 2021 годом, и сейчас этот показатель по-прежнему снижается. Поэтому мы смотрим только вперед, чтобы предложить рынку современные и даже инновационные пространства для бизнеса.