Шесть вопросов, которые должен себе задать начинающий инвестор в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — одна из самых надежных инвестиционных возможностей

Считается, что рынок коммерческой недвижимости предлагает самые надежные варианты инвестирования. Многие люди заработали целое состояние только на коммерческих объектах. Например, Сайрус Маккормик смог увеличить свой капитал и стать одним из богатейших жителей Чикаго, покупая нежилые здания в городе. Он просто ждал, когда Чикаго буквально вырастет вокруг него. Сегодня его состояние — более 215 млн долларов.

За примером бизнес-модели Маккормика последовали и другие богатейшие люди по всему миру. Одна инвестиция, таким образом, влечет за собой другую, более крупную. И капитал растет чуть ли не в геометрической прогрессии. 

Хоть этот вид деятельности и надежен, вам сначала нужно достичь наивысшей рентабельности ваших инвестиций. Для этого необходимо задать себе ряд важных вопросов и построить вашу личную стратегию. Ниже расскажем о них подробнее. 

1. Вас интересует денежный поток (cash flow) или рост стоимости активов (appreciation)?

Обычно выделяют два типа инвесторов, которые получают доход от своих инвестиций. Первые возвращают свои деньги посредством денежного потока (получают деньги за аренду). Вторые - за счет увеличения стоимости активов (продают дороже, чем купили). В некоторых случаях инвестиции с наивысшей окупаемостью работают через оба этих способа.

Именно поэтому в первую очередь необходимо определить, посредством чего будут окупаться инвестиции. От этого зависит тип коммерческой недвижимости, который вы выберете, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Инвестиции денежного потока приносят стабильный доход от аренды. Если вы брали кредит для инвестиции, вам необходимо найти такой объект, который будет приносить больший доход, чем сумма ежемесячных выплат и расходов на содержание вашего объекта.

Перед этим необходимо детально изучить арендные ставки в вашем городе и состояние здания или помещений, которые вы собираетесь приобрести. Так вы оцените ваши будущие затраты и то, как быстро они окупятся. В лучшем случае, необходимо найти такое здание, которое дает высокий доход от аренды, но при этом продается недорого в сравнение с другими. 

Если вам не интересен высокий денежный поток, можно подождать увеличения стоимости вашего актива. Этот путь требует терпения и подразумевает гораздо больше рисков, однако он дает вам как инвестору несколько большую гибкость. 

2. Важна ли вам ликвидность ваших инвестиций? 

Коммерческая недвижимость, пожалуй, наименее ликвидный актив. Это значит, что если вы захотите без потерь вернуть деньги, которые вы вложили — вы не сможете сделать это быстро. Поэтому если вы обеспокоены тем, что не сможете в случае чего вернуть вложенные деньги, попробуйте инвестировать во что-то более ликвидное. Хорошим примером может стать рынок акций. 

3. Каков ваш риск-профиль?

Несмотря на надежность коммерческой недвижимости, инвестиции в нее также подразумевают риски. Перед началом нужно определить ваш риск-профиль — то, насколько вы готовы терять деньги и выбирать неординарные решения, подразумевающие больший риск. Например, если рынок на какое-то время «просядет», насколько вы готовы поддерживать свой бизнес, пока он восстанавливается? 

Если ответ на последний вопрос «не готов», то попробуйте найти более дешевую недвижимость в хорошей локации, которая гарантированно принесет вам доход. Если же вы имеете возможность оставаться на плаву в критической ситуации, вы можете попробовать работать с более сложными кейсами.

4. Каковы текущие тренды рынка? 

Умение следить за течениями на рынке, а главное, понимать их - одно из основных качеств успешного инвестора. При этом нужно оставаться в курсе не только мировых трендов, но и локальных изменений (в вашей стране и в вашем городе). Информированный инвестор точно столкнется с меньшими рисками и получит больший доход.   

5. С какими индустриями вы готовы работать? 

Есть очень много типов объектов, предназначенных для разного рода бизнеса. Нужно определиться, что именно будет вашей целью: склады, медицинские центры, отели или целые бизнес-парки? Каждый из них требует детального анализа: изучите подходы к обслуживанию и тренды в вашей локации. 

Выбирайте индустрии, которые хорошо окупаются в вашем городе. Так вы точно сможете продолжать инвестировать, не сбиваясь с изначального курса

6. Как на вас влияют правила зонирования? 

Правила зонирования могут повлиять на ваши вложения, потому что они могут определить, как вы можете использовать свою собственность. Если вы надеетесь владеть пространством смешанного использования, которое сочетает в себе торговые и жилые площади, вам нужно знать, позволяет ли это зонирование.

Изучив правила зонирования в области, в которую вы хотите инвестировать, вы лучше поймете, как можно использовать пространство и как это отразится на ваших финансах. Изменение планировки или ремонт повлечет дополнительные расходы, которые также нужно учесть. 

Волнение и трудности вряд ли могут исчезнуть у вас в ближайшее время. Но эти шесть вопросов помогут вам быть уверенными в направлении своей деятельности. Поэтому советуем внимательно продумать свои первые шаги, ведь от них зависит успех всего дела!

Автор: Robert Finlay

Источник: Entrepreneur.com