Москва теряет свободные офисы в аренду: арендные ставки растут, но не везде
Аналитики m2data ежемесячно обновляют данные по московскому рынку офисов. С конца декабря 2023 года прошло чуть больше 3 месяцев, а уже наблюдается мощная тенденция вымывания предложения. Разбираемся, почему ситуация усугубляется.
Объемы
На конец декабря 2023 года в Москве было доступно 1 352 993 кв. м или 3148 офисов в аренду. На начало апреля доступно только 1 191 890 кв. м или 2251 офисов. Что составило -11,91% по квадратным метрам или -28,49% по количеству отдельных офисов (лотов). В абсолютных цифрах это -161103 кв. м или -897 помещений.
Где рынок «потерял» сильнее всего. Самый большой объем офисной недвижимости как в квадратных метрах, так и в штуках ушел в бизнес-центрах: −114 783 кв. м или 423 помещения. На втором месте по квадратным метрам находятся бизнес-парки (-30 тыс. кв. м), по количеству лотов на втором месте офисы в административных зданиях (-148 помещений). Если анализировать в процентах декабрь к апрелю, то самая большая потеря в количестве предложений произошла среди офисов в жилых домах, их число сократилось на 48,68% и составляет всего 97 помещений на начало апреля, против 189 в декабре.
Если оценить сокращение предложения относительно классов зданий, то основной объем в квадратных метрах ушел достаточно равномерно по А, B+ и B. Но в количественном выражении основное сокращение произошло именно в B классе (-484 офиса или -28,66%). На втором месте по сокращению в штуках оказался С класс (-195 офисов или -30,56%)
При оценке сокращения предложения по округам Москвы примечательно, что в ЦАО практически не изменился объем пустующих офисных квадратов, а вот в Южном, Северном, Западном и Новомосковском округах он заметно снизился: примерно поровну (около -30 тыс. кв. м) по каждому округу. Но в лотах больше всего офисов ушло с рынка в Центральном округе (-241 шт.).
Ставки
С учетом такого сильного снижения предложения ставки должны были значительно вырасти, но этого пока не происходит. Рост с начала года составил +6,12% (24 184 руб. за кв. м/год). Все ставки подсчитаны по системе “всё включено” (эксплуатация и НДС, где применимо).
«Основной буст арендной ставки на офисные помещения произошел в офисах в жилых домах: +16,83% (18 783 руб. за кв. м/год). Также в процентах именно офисы в жилых домах показали наибольшее сокращение предложения, что выглядит закономерно. На втором месте по росту ставок бизнес-центры: +7,41% (27 520 руб. за кв. м/год). На третьем — офисы в особняках и отдельно стоящих небольших зданиях: +5,57% (30 991 руб. за кв. м/год). Аналитики m2data заметили нехарактерную тенденцию по многофункциональным большим комплексам, таким как башни „Москва-Сити“ или крупные жилые комплексы, где есть бизнес-центры, здесь наоборот произошло снижение средней ставки на 6,76%. Возможно это временный эффект, будем наблюдать», — отметила Кристина Сорокина, руководитель отдела данных m2data.