Ответы рынка на вызовы 2022 года: эксперты обсудили актуальные вопросы

25 апреля 2022 3269 ~5 минут на чтение

На прошедшей неделе в формате дискуссии состоялось мероприятие «Коммерческая недвижимость: ответы рынка на вызовы 2022» в рамках серии встреч Гильдии информационных технологий и цифровых коммуникаций при Московской торгово-промышленной палате. Всех волнует сложившаяся сегодня на рынке ситуация, поэтому мероприятие собрало много гостей. Редакция m2data публикует фрагменты выступлений экспертов

Меры поддержки рынка

Дмитрий Герасимов, начальник Управления мер поддержки ГБУ «Малый бизнес Москвы»

Правительство РФ и Москвы в последние месяцы внимательно следит за тем, что происходит и вырабатывает различные решения. Вводятся как налоговые меры, так и прямая финансовая поддержка, например гранты и субсидии. Нынешние вызовы диктует условия, в которых меры поддержки должны вырабатываться по первому запросу, постоянно.

Особенно хочется остановится на двух новых мерах. Первое — это грантовая кампания. По сути, это возмещение затрат в различных отраслях. Второе — это льготное кредитование, по которому в последнее время появилось наибольшее число программ. Есть специальные Московские программы, где средняя ставка составляет 12.5%.

Все эти программы направлены на разные цели: пополнение оборота, инвестиции, рефинансирование. Сейчас налаживается цепочка взаимодействия с институтами развития и банками. В рамках программы можно к ним обратиться. Один из основных вопросов сегодня — недостаточная информированность банка о новых программах. Это вопрос времени, мы над этим в текущий момент работаем.

Складская недвижимость

Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль»

Рынок складской недвижимости можно назвать катализатором всех процессов в бизнесе. Это важный элемент в цепочке поставок сырья, оборудования и продуктов. И без него действительно не обойтись. Нужно сказать о негативных последствиях, происходящих на внешнем фоне. Произошло снижение спроса более чем в 2 раза. Прошлый год был показателен с точки зрения увеличения объема сделок, а этот год, наоборот — чистое снижение всех показателей. Ввод объектов по итогу первого квартала говорит о том, что больше половины введенных объектов были построены под конкретные задачи конкретных компаний. В начале прошлого года анонсировали, что более 70% процентов планируемых объектов были построены под заказчика. Сегодня мы понимаем, что ввод большей их части перенесется.

Другим важным показателем является вакантность. Последние 2-3 года вакантность снижалась — вакансия была менее чем 0.5%. При этом уже в 1 квартале этого года мы наблюдаем рост вакансии. И до конца года мы прогнозируем, что рост вакансии составит до 4.5%. Если сравнить с другими отраслями рынка, такая вакансия вполне нормальна — до 5% позволяет стабилизировать ставки аренды.

По ставкам аренды: объекты под заказчика не давали другим объектам повышать ставки. Рост проектов build2suit привел к значительному росту ставок аренды. Ставки спекулятивной аренды выросли вместе с ними. Сейчас же ставки по прежнему на уровне конца прошлого года, но при этом остается в качестве скрытых вакансий рынок субаренды. К осени мы ожидаем до 1 миллиона квадратных метров вакантных площадей.

Вакансия субаренды также будет влиять на другие ставки. Из-за высокой стоимости строительства, новые проекты под заказчика становятся очень редкими. Снижение спроса на 40% — это даже оптимистичный прогноз в нашем случае. Если быть более реалистичным — ожидаем снижение спроса в 2 раза.

С начала года рост стоимости строительства составил 35%. Он, возможно, остановится благодаря снижению конкуренции. Кто остался: ключевые доли — онлайн-торговля. Ряд крупных онлайн-игроков получит стимул к развитию, появятся новые дистрибьюторы.

Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group

Времена очень турбулентные, поэтому мы пока еще в полном объеме не ощутили всех последствий. Рынок очень консервативен и изменения в него приходят несколько медленнее. Первый прогноз, который я вижу — весь спрос, который мы наблюдали до 24 февраля, встал на холд, все сделки приостановили. Кто-то просто свернул планы развития и расширения, оставил их до лучших времен, кто-то не готов продолжать работать на тех же условиях, пока ситуация с финансами не стабилизируется. У клиентов было ожидание по снижению ставок и возможности в кризисных условиях заключить выгодную сделку. Пока, конечно, рынок к стабильному состоянию не вернулся.

Поддерживать рынок может очень низкая вакансия, по самым негативным прогнозам она достигнет 7.5%. Даже это на рынок сильно не повлияет. Второй момент — мы все можем сократить офисы, но склады — это последняя инфраструктурная недвижимость, от которой начнут отказываться компании. Есть сигналы по стоимости фондирования, поэтому мы надеемся, что с поддержкой государства ситуация будет улучшаться.

Склады являются очень простым объектом, но большая часть объектов — инженерное оборудование, доступ к которому ограничили санкции. Именно поэтому основной акцент сейчас делаем на импортозамещение. Весь рынок должен будет искать новые пути и адаптироваться.

Рынок складской недвижимости будет страдать в меньшей степени, и минимум через 1,5-2 месяца станет понятно, куда двигаться дальше.

Торговая недвижимость

Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора АО «Корпорация А.Н.Д.», президент Российского Совета Торговых Центров

Торговые центры являются неким буфером между малым бизнесом и большими структурами, например, банками. Они не могут всю ношу с точки зрения работы с деньгами принять на себя. В данный момент наша функция заключается в том, чтобы поддерживать малый бизнес. Ушедшие крупные игроки не могут заместиться в одночасье другими — нет такого решения в принципе.

Более того, сегодня нет таких новых игроков, которые готовы взять более 1000 квадратных метров площади. На мировом рынке в принципе таких немного. Сейчас их еще меньше, поэтому крайне важно поддерживать локальных игроков и дизайнеров.

Мы работаем с более чем 1700 торговых центров — это более 4 миллиардов посещений в год. Местные органы власти очень любят проводить коммуникацию с компаниями через торговые центры. Это довольно внушительная группа коллег, которые трудятся над поддержкой малого бизнеса. Это меньше заметно в городах-миллионниках. В других городах это имеет куда большее значение, поэтому малый бизнес там страдает в наименьшей степени.

2008 год — проводили кризисные мероприятия поддержки арендаторов и арендодателей. 1 июля этого года торговые центры окупились. Не скажу, что это была целенаправленная работа — во время локдауна нужно было также поддерживать скидками арендаторов. Одни из немногих, кто внедрил государственные программы в этот период времени. Все это измерялось суммами налогов на имущество.

Сегодня уже можно идентифицировать отрасль и отделить от остальных. Проблематика, с которой мы столкнулись, — примерно 540 миллиардов недополученного дохода по отрасли. В целом, 10-35% потерь площадей за последнее время. При этом площади не освобождаются, а просто закрываются двери — арендаторы хотят продолжать работать, но не могут. Единицы, конечно, ушли совсем.

Кто-то продолжает платить по сей день. Вакантность площадей скорее всего увеличится до 10-11%. В самом худшем сценарии — 12-15%. Скорее всего в период простоя снизятся посещения ТЦ. Ходить в ТЦ, где половина магазинов закрыла двери, согласитесь, неприятно. Привычка у людей, как мы знаем, это вторая натура.

Потребительская активность, таким образом, имеет тенденцию к снижению. Это обусловлено страхом и текущим информационным фоном. Конечно, для нас это тоже не плюс. С другой стороны, отечественные марки также имеют разные ниши. Ниши с низким ценовым сегментом показывают всплеск продаж, это тоже нельзя сбрасывать со счетов.

Офисная недвижимость

Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia

15 000 квадратных метров в офисном сегменте в этом году — вот до таких объемов сжался рынок. Сформировался существенный и очень важный сегмент в офисной недвижимости — офисы на продажу «в мелкую нарезку». Когда-то пионером этого рынка был MR Group. Сейчас подключилось гораздо больше проектов. Ситуацию спасают как раз такие небольшие объемы. Сейчас рынок дефицитный с точки зрения крупных площадей — в складском сегменте мы тоже это видим.

Многие проекты также ушли в build2suit. На развитие этого рынка мы смотрим позитивно. Тем не менее полностью офисы не ушли на удаленный формат, многие возвращаются, потому что считают этот шаг эффективным.

Офисный рынок выглядит достаточно перспективно, особенно с ориентацией на мелкую нарезку и с уже готовой отделкой. Даже в случае освобождения площадей и сжимания расчетов по ставке, люди все равно стремятся находиться в хорошей локации, в хорошем офисе.

Задается также тренд на редевелопмент офисов. За счет этого рынок как минимум сохранит свои позиции, а возможно, даст свой рост.

Управление активами

Вячеслав Рожманов, управляющий партнер REIN Capital

Если мы говорим про рынок недвижимости, стоит вопрос — продавать/покупать или нет? Ответ немного утопический, но простой. Если у нас есть активы, на которые существует потребитель, нужно однозначно продавать. Здесь нужно уметь правильно подойти к оценке — если актив действительно неэффективен, но на него существует спрос, нужно стараться его продать, особенно если активы совсем не задействованы в обороте.

Остро стоит вопрос о том, где взять деньги. Здесь мы приходим к выводу о том, что ставка по кредиту равна стоимости акционерного капитала — такого давно не было, поэтому на сегодняшний день мы призываем использовать акционерный капитал.

Так мы выделили 2 стратегии — «активного действия» и «страуса» — в сегодняшнем случае нужно использовать первую и подключать все возможные ресурсы. Выжидая, вы можете все пропустить и остаться ни с чем.

Стабильный арендный доход — главный антикризисный критерий для собственников объекта. Необходимо гибко подходить к арендатором и уметь грамотно договариваться и приходить к компромиссу, который удовлетворит обе стороны. Если человек не умеет слышать других игроков рынка, он неизбежно будет терять деньги.

Подумайте о каждом аспекте ваших активов в среднесрочной перспективе — на 3-5 лет. Можно также пойти в новые активные ниши — производственная и сельскохозяйственная недвижимость, например. Нужно сейчас пробовать и использовать все возможные пути и ресурсы.