Новые правила Гражданского кодекса по недвижимости и правам на нее с 1 сентября 2022

С 1 сентября 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Изначально данные изменения должны были вступить в силу только с марта 2023 года. Однако вступят в силу уже с сентября 2022 года. Юрист m2data рассказывает подробности и предупреждает, к чему стоит подготовиться

Теперь в ГК РФ появились две новые главы:

• 6.1 «Недвижимые вещи»;
• 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».

Содержание этих статей устраняет правовую неопределенность, с которой очень многие сталкивались прежде — реальное разграничение движимых и недвижимых вещей на практике нередко было затруднительным. Теперь же сформулированы довольно конкретные признаки недвижимых вещей и появились их точные характеристики, а также перечень основных видов и порядок образования.

Глава 6.1 "Недвижимые вещи" содержит понятие земельного участка как части поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Также признаки помещения теперь сформулированы так: обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение), либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно закону, помещения, в том числе жилые, машино-места могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи, объединения смежных недвижимых вещей, либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

Кроме того, поясняется, что право собственности на созданные недвижимые вещи возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, либо у лица, которому государством или муниципалитетом земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи. При условии, что законом или договором не предусмотрено иное.

Важно понимать, что теперь при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Долевая собственность: особенности

Новая статья 2874 ГК РФ предусматривает, что собственнику помещения или машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество.

• В случае сноса/разрушения объекта за собственниками помещений и машино-мест сохраняется право на общую долевую собственность на земельный участок, на котором располагался объект. Доля собственности в таком случае будет пропорциональна доле на в объекте до момента его сноса/разрушения.
• Если в здании есть общее имущество, которое по закону (и договору) может быть передано в пользование третьим лицам, то это возможно только в том случае, если за данное решение проголосуют более ⅔ собственников.
• Если нежилое здание/сооружение находится на участке, принадлежащем государству/муниципалитету, собственники имеют право потребовать передачи необходимого для безопасного пользования зданием/сооружением земельного участка в общую собственность (или во временное владение и пользование или только во временное пользование).

Нарушения и прекращение права собственности

Новая статья 2877 ГК РФ предусматривает порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение. Под это понятие попадают, например, такие ситуации, когда собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение.

Сначала такой собственник получит предупреждение о необходимости устранения нарушений и установленном для этого сроке. Если ничего не изменится и будет установлен факт дальнейшего бесхозяйственного содержания объекта, уполномоченный орган или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском. Конечным итогом может стать решение суда о продаже с публичных торгов такого помещения. В случае реализации такого сценария, собственник получит выплату (вырученные с продажи средства) за вычетом расходов на исполнение судебного решения.