Отчет в Росфинмониторинг по сделкам с недвижимостью

Агентам в сфере недвижимости предписано контролировать сделки, которые проводятся при их участии и сообщать о сделках в контрольный орган – Росфинмониторинг.

Обязанность вновь появилась в законодательстве в июле 2022 г., но до сих пор вызывает вопросы. В статье разберемся, какие сделки попали под контроль, как агентству недвижимости подать отчет в Росфинмониторинг, и что еще требуется от посредников в сфере недвижимости.

История вопроса

Обязанность контролировать сделки вытекает из закона о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (ПОД/ФТ, федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ). С момента принятия этого закона организации, которые осуществляют операции с денежными средствами или иным имуществом (в т.ч. недвижимым), обязаны контролировать сделки, которые совершаются при их участии.

При внесении изменений в закон № 115-ФЗ в 2021 г., ввели список организаций, которые обязаны контролировать сделки. Среди них не оказалось агентств недвижимости и аналогичных посреднических организаций. Казалось бы, их освободили от обязанности по контролю. Но в июле 2022 г. список был расширен, и теперь в нем прямо упомянуты «организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества» (закон № 115-ФЗ, ст. 6, п. 4, п. 11.1).

Таким образом, с 2022 г. законодатель конкретизировал, что посредники в сделках с недвижимостью будут отчитываться о сделках своих клиентов в надзорный орган.

Для кого предусмотрена обязанность

Обязанность распространяется на: (А) организации и индивидуальных предпринимателей, (Б) оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок с недвижимостью. В информационных письмах Росфинмониторинг коротко называет таких лиц «риэлторами».

Под посредническими услугами Росфинмониторинг (письмо от 12.05.2021 № 62) понимает:

• услуги по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи,
• помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже недвижимости,
• организацию продажи объектов недвижимости,
• другую деятельность, связанную с оказанием содействия в купле-продаже недвижимого имущества.

Не имеет значения, участвует ли агент в платежных операциях. Согласно письму Росфинмониторинга от 24.08.2022 № 66, если вы не участвуете в платежных операциях и не знаете деталей оплаты, подайте формальное уведомление о дате заключения договора купли-продажи.

Иными словами, отчитываться о сделках клиентов должны все – только заполнять карточку уведомления в Росфинмониторинг будут по-разному в зависимости от имеющихся у агентов данных.

Ориентироваться на ОКВЭД не стоит. Росфинмониторинг разъяснил, что относить к субъектам закона № 115-ФЗ будут по ОКВЭД и другим критериям.

В частности, исходя из условий заключенных договоров и характера деловых отношений, в том числе и при отсутствии соответствующего кода ОКВЭД (письмо от 12.05.2021 № 62).

При этом, если организация или ИП фактически не оказывает посреднические услуги, то чтобы выйти из-под субъектности закона № 115-ФЗ, нужно исключить соответствующие ОКВЭДы из ЕГРЮЛ и снять себя с учета в Росфинмониторинге. Иначе такую организацию или ИП могут проверить со стороны надзорного органа на предмет соблюдения требований законодательства о ПОД/ФТ.

О каких сделках надо сообщать в Росфинмониторинг

Под контроль попадают сделки купли-продажи недвижимости. Аренда, рента, договоры долевого участия, уступка прав требований не контролируются, по ним не отчитываются.

Обязательному контролю со стороны риэлторов подлежат:

• операции с наличными и(или) безналичными денежными средствами на сумму 5 миллионов рублей и более, которые проводятся по сделкам с недвижимостью (закон № 115-ФЗ, ст. 6, п. 1.1),
• некоторые операции с денежными средствами, если их проводит лицо, у которого регистрация/место жительства/нахождения в Исламской Республике Иран или Корейской Народно-Демократической республике (они являются государствами, которые не выполняют рекомендации Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ) (приказ Росфинмониторинга от 10.11.2011 № 361),
• операции по получению или расходованию некоммерческой организацией денежных средств и(или) иного имущества (за исключением некоторых видов некоммерческих организаций, закон № 115-ФЗ, ст. 6, п. 1.2),
• отдельные операции, отмеченные Росфинмониторингом (закон № 115-ФЗ, ст. 6, п. 1.9). Например, приказом Росфинмониторинга от 26.04.2023 № 94 определено, что под обязательный контроль попадают операции лизинга, в которых продавцом является физ.лицо, а сумма сделки (операции) находится в диапазоне от 100 тысяч до 1 миллиона рублей,
• операции, которые совершают лица, причастные к экстремистской деятельности или терроризму (закон № 115-ФЗ, ст. 6, п. 2), или лица, связанные с терроризмом и распространением оружия массового уничтожения (закон № 115-ФЗ, ст. 7.5, п. 1)

Чаще в своей практике агенты по недвижимости будут сталкиваться с первым основанием – сделками с недвижимостью стоимостью свыше 5 миллионов рублей.

Как указывает регулятор, включение агентов по недвижимости в перечень ответственных лиц, направлено, прежде всего, на выявление сомнительных операций (письмо Росфинмониторинга от 12.05.2021 № 62).

Какой срок на подачу сообщения о сделке

Стандартный срок на подачу сведений о сделке – 3 рабочих дня с даты совершения платежа (закон № 115-ФЗ, ст. 7, п. 1, пп. 4). В письме от 24.08.2022 № 66 Росфинмониторинг разъясняет, что те субъекты, которые не участвуют в расчетах, считают 3 рабочих дня от даты, когда они получили информацию от клиента.

Такой подход регулирующего органа представляется справедливым, ведь посредникам далеко не всегда сообщают о фактической оплате по сделке.

Однако агентам рекомендовано хранить доказательства фактического получения сведений (например, делать скриншоты переписки с клиентом). Иначе проверяющие могут сделать вывод, что посредник умышленно затягивает сроки передачи сообщений о сделках.

Порядок взаимодействия с Росфинмониторингом

Субъекты 115-ФЗ обязаны встать на учет в Росфинмониторинге. Отправить все необходимые данные о своей организации можно через Госуслуги. В течение 15 календарных дней Росфинмониторинг примет решение о постановке организации/ИП на учет.

В дальнейшем для подготовки и направления сообщений о сделках используется личный кабинет на сайте Росфинмониторинга.

Что нужно делать помимо отчета о сделках

Законодательство о ПОД/ФТ не ограничивается уведомлениями по сделкам.

! Каждый субъект 115-ФЗ обязан разработать правила внутреннего контроля (ПВК). Они должны актуализироваться по мере изменений в законодательстве. Правила помогают организации, ее сотрудникам проводить проверку клиентов и их операций.

! В организации должно быть приказом назначено специальное должностное лицо (СДЛ), которое будет ответственно за соблюдение внутренних правил. Его можно выбрать только из числа штатных сотрудников. До назначения такой работник обязан пройти обучение (целевой инструктаж) в специализированной организации. Привлечь в качестве СДЛ человека, который будет сотрудничать по договору гражданско-правового характера, нельзя.

! Все организации-субъекты 115-ФЗ обязаны собирать и актуализировать сведения о клиентах, с которыми они заключают договоры. Иными словами, проводить идентификацию клиентов. Важно отметить, что речь не идет о проверке каждого контрагента. Необходимо соотносить цели контрагента и законодательства о ПОД/ФТ.

При проведении идентификации клиентов необходимо руководствоваться установленными требованиями (приказ Росфинмониторинга от 22.11.2018 № 366).

Для физических лиц запрашивается помимо ФИО, гражданства, данных паспорта и СНИЛС, также информация о финансовом положении и источниках происхождения денежных средств. Для юридических лиц перечень данных еще более широкий вплоть до сведений о структуре капитала и деловой репутации.

Важно, что собирать указанную информацию нужно не только в отношении клиента, но и его выгодоприобретателей, бенефициарных владельцев.

Каждому клиенту формируется анкета (досье), присваивается степень риска. Информацию о клиенте необходимо периодически обновлять, если взаимодействие с ним осуществляется на регулярной основе. Хранить досье клиента надлежит не менее 5 лет после прекращения отношений с ним.

Процесс формирования и обновления анкеты можно упростить. Например, Контур.Призма автоматизирует процесс сбора информации и присваивает уровень риска клиентам.

Ответственность

За нарушение требований законодательства о ПОД/ФТ предусмотрена административная ответственность. Юридическому лицу могут назначить:

• за недостатки организации внутреннего контроля – штраф до 100 000 рублей;
• за нарушение в части разработки правил внутреннего контроля или назначения специальных должностных лиц – штраф до 200 000 рублей,
• за непредоставление сообщения о сделке (операциях) – штраф до 400 000 рублей или приостановление деятельности до 60 суток.