Иван Гуськов: через 10-15 лет офисная недвижимость будет реализовываться по краткосрочной подписке

— Если рассуждать глобально, какие факторы (очевидные и не очень) привели к тому, что формат гибких офисов начал стремительно покорять рынок коммерческой недвижимости? Есть ли какие-то существенные различия в этой сфере в Москве и регионах, а также в Москве и западных странах? 

— В связи с пандемией вопрос оптимизации затрат на офисы становился все более явным, причем не только для стартапов, арендующих коворкинги, но и для среднего и крупного бизнеса. Все больше компаний и корпораций пересматривали свои финансовые модели и сокращали издержки, связанные с оплатой пространства для пребывания сотрудников. Компании еще больше осознали ценность гибкости, которая дает возможность не инвестировать в ремонт, заключать среднесрочные договоры, отдавать часть рабочих мест и перестраивать офисы под меняющиеся задачи в короткие сроки. 

В результате, по данным компании аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. метров, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. метров офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Преобладающая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, «Яндекс», «СберМаркет», «СберАвто», SberCloud, «СитиМобил». 

Однако Москва все еще находится на стадии становления и формирования сегмента гибких офисов. Если в Нью-Йорке, например, доля гибких офисов от общего объема коммерческих площадей составляет 8%, в Лондоне — 7,5%, в Амстердаме — 6,5%, в Варшаве — 5%, то в Москве это пока только 1,5%.

В отличии от Москвы, где гибкий офис обыкновенно занимает площадь от 2 000 кв. м, в регионах коворкинг располагается всего лишь на 500 кв. м. Также в Москве встречаются разнообразные форматы: смарт-офисы, сервисные офисы и т.д. В регионах же на данный момент существуют только коворкинги. Это связано с тем, что при создании продукта в регионе первостепенное значение имеют его финальная стоимость, востребованность и окупаемость.

Поэтому предприниматели не спешат инвестировать большие средства в ремонт или технические «фишки». К примеру, даже в Сочи, где цены на недвижимость стремительно повышаются, спрос на гибкие офисы и коворкинги, а также их стоимость пока остаются на прежнем уровне. В основном это небольшие площади, где с помощью зонирования одно помещение разделяется на несколько пространств.

— Сейчас многие на удаленке из-за коронавируса. Когда пандемия закончится, большинство вернется в офисы или удаленка уже показала, что тоже является эффективным способом организации работы? 

— Все зависит от сферы и формата бизнеса. Какие-то компании вернутся к привычному офисному режиму, какие-то предпочтут гибридный формат работы. Но стоит отметить, что мышление бизнеса после пандемии претерпело трансформацию.

Ранее руководство неохотно шло на уступки сотрудникам, предпочитающим удаленный формат, но, столкнувшись с неизбежным и пробуя организовать дистанционную работу, некоторые бизнесы увидели, что она может быть не менее, а иногда и более эффективна, чем работа людей в офисе.

Однозначно повсеместного эффекта дистанционной работы не будет. Но мы в Apollax Space осознали данную тенденцию еще в пандемию, и это подтолкнуло нас анализировать предпочтения сотрудников и применять полученные знания в нашем авторском стандарте гибкого офиса.

 — Вы являетесь автором стандарта гибкого офиса с увеличенной площадью функциональных рабочих зон на 30%. Можно узнать подробнее о стандарте, о предпосылках его создания?

— Гибкий график работы и акцент на физическое и ментальное здоровье — одни из ключевых идей, которые стали важны после локдауна. И первым, кто почувствовал это, стал рынок офисов. Основываясь на исследованиях ведущей мировой HR-биржи Glassdoor, а также своей оценке ситуации, мы в Apollax Space создали собственный авторский стандарт гибкого офиса. В его основе заложен принцип work-life balance, возможный благодаря зонированию и созданию плодотворной среды для работы, общения и отдыха. Мы поняли, что в постпандемийном мире компаниям важны не только решение финансовых задач, но и реализация интересов сотрудников, например, достижение баланса между жизнью и работой, который последние ставят сегодня в приоритет. 

В нашем стандарте прописаны ключевые характеристики, по которым создаются офисы Apollax Space: функциональность пространства, гибкость планировок, дизайн, приватность резидентов и сервисное обслуживание. Особое внимание мы уделяем healthy building решениям в инженерии, инсоляции и озеленении. Все эти элементы способствуют физическому, ментальному и социальному комфорту офисного работника.

Создав первые продукты по данному стандарту, мы провели опрос среди своих резидентов, которые подтвердили наши предположения об эффективности увеличения функциональных пространств на 30%. И сейчас мы видим, как компании по-разному их используют. Например, лаунж-зоны существуют не только как места отдыха, но и как креативные переговорные для совещаний. Точнее они выполняют сразу несколько задач: сотрудники проводят здесь встречи, пьют кофе, работают и отдыхают.

— Расскажите о самых интересных проектах Apollax Space. 

— Каждый наш проект интересен. Во-первых, все они располагаются в топовых локациях: в центре Москвы, «Ленинградском деловом коридоре» и бизнес-хабе на Тульской. Во-вторых, у каждого из них есть своя «изюминка». Например, одной из уникальных особенностей Apollax Space «Бригантина» являются террасы, доступные для сотрудников компаний-резидентов — в летнее время здесь можно выпить чашечку кофе, наслаждаясь видами на крупнейший в Европе фудмолл ДЕПО.

Другой пример — площадка Apollax Space «Сити», открытием которой мы завершили 2021 год. Примечательно, что арендуемый этаж был одним из последних доступных в башне «Федерация». Поэтому наша сделка была заключена в рекордно быстрые сроки. Кроме того, уже в момент заключения сделки мы успели сдать компании-арендатору четверть этажа, где будет реализовано индивидуальное решение build-to-suit. Оставшиеся площади будут работать в turnkey формате.

Не менее интересен проект Apollax Space «Новосущевский». Здесь представлены сразу два формата: turnkey на 490 рабочих мест и build-to-suit 6 000 кв. м. Сервисные офисы располагаются в современном бизнес-центре, выполненном в популярном стиле Hi-Tech. Особенностью этого пространства стали балконы и террасы, которые будут оборудованы под лаунж-зоны. 

И, конечно, я не могу не отметить нашу самую большую на данный момент площадку — Apollax Space «Гончар». Проект интересен тем, что располагается в историческом здании, где вплоть до 1998 года производились керамико-облицовочные изделия, а после он был реконструирован в спортивно-развлекательный центр «Ролл Холл». В третьем квартале этого года здесь откроются гибкие офисы на 950 рабочих мест.

— В связи с развитием цифровизации различных сфер бизнеса, каким вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет? 

— Пандемия очень сильно изменила офисную культуру, и мы видим, что более половины менеджеров уже не находятся на рабочем месте целый день. Отмечу, что часть из них — миллениалы, в понятиях которых априори нет графика работы с 9 до 18, но есть четко обозначенные личные границы и понимание, что они работают, чтобы жить, а не живут, чтобы работать. 

По данным The Deloitte Millennial Survey, к 2025 году поколение миллениалов будет составлять порядка 75% всей рабочей силы в мире. А через 10-15 лет на смену рынку миллениалов придет поколение Z, в предпочтениях которых совсем нет «стабильной работы на дядю за копеечку». И мне видится, что офисная недвижимость будет реализовываться в понятном и удобном для них формате — по краткосрочной подписке. Скорее всего, длительность договоров будет начинаться уже от 3 месяцев.