Динамика вакансии и активности со стороны арендаторов коммерческой недвижимости

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia

— Заметили ли вы уменьшение активности со стороны арендаторов и покупателей за последние три месяца? 

— Активность арендаторов значительно снизилась в период сразу после начала мировых событий – март-апрель этого года. Несмотря на то, что май был достаточно насыщенным, надо признаться, множественные показы, которые мы проводим, не всегда приводят к стадии заключения сделок. Дело в том, что клиентам не хватает весомых фактов для уверенности в будущем и, соответственно, в будущей сделке. Тем не менее все равно сделки заключаются, особый интерес мы наблюдаем к гибкому офисному пространству. 

— Какую динамику вы наблюдаете в части вакансии офисной недвижимости в Москве за последние три месяца (если сравнить с тем же периодом 2021 года)?  

— Вакансия за три месяца выросла и, в основном, за счет субаренды. Стоит также отметить, что выросла она значительно – в больших размерах и в ярких цифрах. Более того, за всю историю нашей работы мы еще не видели такого количества хороших помещений с качественной отделкой. 

— Стало ли сложнее закрывать сделки в последние три месяца?  

— Действительно, сделки стало закрывать сложнее, наверное, в силу того, что у всех клиентов есть ожидание дальнейших перемен, но нам в моменте довольно непросто аргументировать, что это будут за перемены и к чему они приведут. То есть будем ли мы наблюдать рост ставки из-за высокой инфляции или падение ставки из-за увеличивающейся вакансии.

Обсуждение долгосрочных сделок и параметров индексации в сделках аренды вызывает у нас некоторые трудности. Последнее происходит из-за того, что стороны очень часто не могут прийти к единому решению: арендаторы не видят причин для того, чтобы увеличивать индексацию, а арендодатели не намерены уступать и получать индексацию ниже инфляции. Поэтому мы часто согласовываем договоры на два года максимум. 

— Какие прогнозы у вас есть на вторую половину 2022 года? Произойдет ли спад/стагнация/рост сегмента офисной недвижимости? 

— Весь текущий год мы будем наблюдать разные явления, такие как: снижение активности девелоперов, рост количества площадей для субаренды, ротацию арендаторов. Говоря о долгосрочной перспективе, можно предвещать подъем спроса на гибкие пространства, увеличение объема сделок M&A. Кроме того, востребованность офисных помещений среди компаний с непосредственным государственным участием. Согласно прогнозам, если в конце 2022 года мировая ситуация останется неизменной, то существует возможность того, что вакансия дойдет до 14-15%. Есть и шанс того, что далеко не все компании будут в состоянии решить вопросы с документами к этому времени и предоставить офисы их владельцам до конца декабря 2022 года.

Исходя из этого, можем предполагать, что до конца 2022 года арендаторы будут вести переговоры с нынешними арендодателями. Полное освобождение занимаемых площадей скорее всего придется на первый квартал следующего года. Безусловно, все будет зависеть от заполняемости новых помещений на рынке и от количества ушедших иностранных клиентов.

По оценкам экспертов, число офисных площадей, занимаемых иностранными арендаторами, равно 500-600 тыс. кв. м. Существует шанс некоторого падения ставок, но в общих показателях рынка с появлением на нем дорогих офисов, которые ранее занимались иностранными клиентами, это падение будет отследить довольно непросто. Таким образом, спад цен будет восполнен и уравновешен. А ставки, в свою очередь, будут снижаться в процессе переговоров. 

— Сколько иностранных компаний есть среди ваших активных клиентов на данный момент?

— Как и отечественные компании, иностранные клиенты также пытаются решить проблемы с недвижимостью. На текущий момент потребность в консультанте у них даже больше, чем у российских клиентов. 

Алексей Бондаренко, Управляющий партнер «Рентавик», Учредитель Ассоциации КОКОН

— Как вы оцениваете снижение активности со стороны арендаторов и покупателей за последние три месяца?

— Снижение активности наблюдалось с 24 февраля по конец марта. Снижение составило 11% по обращениям и 30% по количеству заключенных сделок, так как наши клиенты были в режиме ожидания. В апреле падение прекратилось, прошла стадия принятия реальности и начался рост. Июнь показывает возвращение к показателям, которые были у нас до 24 февраля.

Количество обращений и сделок находится на высоком уровне, что говорит о том, что бизнес вышел из неопределённости и начал активно искать пути развития в текущих условиях. Наблюдается высокий спрос со стороны строительных компаний, IT- компаний, медицинского сектора.

— Можете сравнить динамику в части вакансии офисной недвижимости в Москве в последние три месяца с тем же периодом 2021 года? 

— По нашим данным, вакансия выросла примерно на 10%. Не могу сказать, что ситуация критическая. Наша основная специализация – особняки. По-прежнему трудно найти особняк с качественной отделкой, хорошей локацией и за невысокую цену. В бизнес-центрах ситуация немного иная, но тоже довольно стабильная. Больше всего сложностей у тех арендодателей, которые предлагают свои объекты в бетоне – спроса на такие офисы сейчас нет совсем.

— Поделитесь прогнозами на вторую половину 2022 года

— По оценке наших экспертов, роста и падения ожидать не стоит. Отечественный бизнес активно занимает опустевшие офисные площади, благодаря чему на рынке офисной недвижимости всё будет более или менее стабильно, в отличие от ситуации с ТЦ, где пустует от 30% до 40% площадей.

— Сколько иностранных среди ваших активных клиентов на данный момент? 

— У нас традиционно 90% российских компаний. Оставшиеся 10% — иностранные компании, из которых лишь половина являются западными компаниями. Сохраняется спрос со стороны китайских и индийских арендаторов и покупателей. За три месяца с 24 апреля у нас было две сделки с европейскими компаниями, которые воспользовались ситуацией, когда их более крупные конкуренты ушли с нашего рынка, что дало возможность занять их долю. В целом спрос со стороны западных компаний упал примерно в 3 раза.

_____________________

Комментарии экспертов отражают специфику и особенности их работы с разными клиентами. Однако нам удалось выявить общую для всех тенденцию: текущие мировые события действительно повлияли на рынок коммерческой недвижимости, но на данный момент компании уже готовы к новым реалиям и ищут способы укрепления и роста своего бизнеса. Эксперты выделили сферы коммерческой недвижимости, в которых все еще наблюдается высокая вакансия площадей — в основном это торговые центры. С другой стороны, представители агентств отметили, что наибольшим спросом пользуются гибкие офисные пространства — такая тенденция наблюдалась еще в период пандемии.