Безвозмездное пользование недвижимостью: когда это возможно

Преимущества безвозмездного пользования

Безвозмездное пользование (ссуда) допускается в отношении нежилых объектов. В некоторых случаях ссуда используется как инструмент передачи недвижимости «в управление» другому человеку. 

Ссудополучатель будет обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить в нем капитальный и текущий ремонт, нести все расходы на его содержание (ст. 695 ГК РФ). То есть он примет на себя все заботы о недвижимости вместо собственника.

Ссудополучатель может возмещать собственнику стоимость фактически потребленных коммунальных ресурсов (тепла, воды, электричества и прочее). Он же сможет сдавать имущество в аренду, получать доход и платить налоги, не обременяя этими вопросами собственника.

Безвозмездное пользование выгодно для физлиц: они перекладывают все вопросы управления объектом и риски на другого человека, ссудополучатель компенсирует коммунальные платежи. Заключить и расторгнуть такой договор не сложно: он не требует госрегистрации, а для расторжения достаточно уведомить контрагента за один календарный месяц или раньше (если прописан иной срок уведомления в договоре). 

Риски безвозмездного пользования

С одной стороны, собственник передает бремя содержания недвижимости другому человеку, но при этом он лишается выгоды от владения недвижимостью. Никакого дохода собственник от такой передачи не получает.

Если собственник передал имущество в безвозмездное пользование, но получает оплату от ссудополучателя «без договора», сделка ссуды является притворной. В этом случае ссуда используется в целях сокрытия дохода и, как следствие, уклонения от уплаты налогов, и собственник может быть привлечен к финансовой, административной, уголовной ответственности. В зависимости от обстоятельств, собственнику могут назначить наказание вплоть до лишения свободы.

Кто не может заключить договор безвозмездного пользования

Прямой запрет установлен в законе для коммерческих организаций (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Они не могут передать в бесплатное пользование имущество своему учредителю, участнику, руководителю, члену органа управления или контроля: гендиректору, президенту, председателю правления, члену общего собрания, совета директоров, наблюдательного совета и пр.

Также коммерческим юрлицам стоит внимательно относится к договору безвозмездного пользования, заключаемому с другими коммерческими организациями. По общему правилу безвозмездные сделки (дарение) между коммерческими юридическими лицами запрещены (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Однако в судебной практике нет единого мнения относительно того, нужно ли применять нормы о дарении к договорам ссуды. У этих договоров разные цели и разное правовое регулирование.

При этом нельзя исключать, что суд увидит в договоре ссуды признаки дарения и попытку сторон обойти законодательный запрет. Это может произойти, если отсутствует экономическая целесообразность передачи объекта в пользование без встречной оплаты. В таком случае сделка ссуды может быть признана притворной — прикрывающей сделку по аренде, и к ней будут применяться нормы закона об аренде.

Такая сделка может стать подозрительной в том числе для налоговых органов, которые могут не поверить, что собственник действительно разрешил кому-то пользоваться недвижимостью бесплатно. Налоговая в таком случае может расценить ссуду в качестве аренды, а собственнику начислить налог.  

Поэтому заключать договор ссуды между коммерческими организациями рискованно, уж точно не рекомендуется делать это в целях снижения налогового бремени.

Налоговые последствия ссуды

Собственник недвижимости при передаче его другому лицу в пользование по-прежнему платит налог на имущество и земельный налог — эти обязанности с него не снимаются.

Ссудодатели (те, кто передает недвижимость):

• организации и индивидуальные предприниматели, находящиеся на общей системе налогообложения (ОСНО) будут ежемесячно платить НДС, исходя из рыночной стоимости аренды переданной недвижимости (ст. 154 НК РФ);
• у организаций, предпринимателей на упрощенной (УСН) и патентной системе налогообложения такой обязанности нет — они не являются плательщиками НДС;
• у физлиц также не будет налоговых последствий, потому что при безвозмездной сделке отсутствует доход.

Ссудополучатели (те, кто пользуется недвижимостью):

• организации и индивидуальные предприниматели, находящиеся на общей (ОСНО) или упрощенной (УСН) системе налогообложения будут включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды недвижимости и платить с этого дохода налог на прибыль или налог по УСН (ст. 250, 251 НК РФ), так как они получают выгоду от пользования имуществом;
• физлица-ссудополучатели налог не платят.

Как оформить передачу в безвозмездное пользование

В договоре ссуды рекомендуем прописать: 

• характеристики передаваемого объекта (адрес, кадастровый номер, площадь и другие);
• срок безвозмездного пользования;
• экономическую целесообразность (если договор заключается между коммерческими организациями);
• порядок передачи и возврата недвижимости;
• порядок прекращения договора, основания для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке;
• ответственность сторон за нарушение договора.

Далее необходимо подписать акт приема-передачи объекта. Можно в договоре указать, что недвижимость передана в момент заключения договора, а составление отдельного акта не требуется.

Договор ссуды по общему правилу не требует регистрации, поэтому его можно исполнять сразу после подписания. Регистрировать безвозмездное пользование нужно только в том случае, если предметом договора является объект культурного наследия (ст. 689 ГК РФ) или земельный участок (ст. 26 ЗК РФ).

Заключение

Договор безвозмездного пользования подходит тем собственникам, которые не нацелены на извлечение дохода от имущества. Этот инструмент позволит передать бремя содержания недвижимости другому человеку. Но если договор ссуды заключается в целях сокрытия дохода и фактических арендных отношений, собственник может быть привлечен к ответственности.

Прайс-лист на услуги юриста m2data