Сделки с иностранцами: новый порядок регулирования

Какие сделки попали под действие Указа № 81

В Указе № 81 установлен особый порядок осуществления (исполнения) сделок с иностранными лицами из «недружественных стран», влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество.

В первую очередь стоит отметить, что дословное прочтение Указа № 81 порождает мысль, что он не касается вопросов заключения сделок, а только вопросов осуществления (исполнения) ранее заключенных сделок. Как это будет реализовано на практике и будет ли это касаться в том числе вопросов заключения сделок — мы пока не знаем. Если рассматривать положения указа дословно, то под особый порядок попадает процесс передачи имущества, также, возможно, процесс расчетов по заключенной сделке. Но не сам факт заключения (подписания) сделки.

Федеральная нотариальная палата в письме от 02.02.2022 № 1176/03-16-3 указала, что заключение Правительственной комиссии потребуется в том числе в случае, когда нотариусу представлен проект сделки. То есть ФНП России распространяет порядок, установленный Указом № 81, в том числе на новые сделки.

Если вы понимаете, что будущая сделка теоретически может попасть под действие Указа № 81, рекомендуем получить согласование Правительственной комиссии или обратиться за дополнительными разъяснениями. 

Особый порядок касается, вероятно, как случаев, когда иностранцы становятся собственниками недвижимости резидентов РФ, так и противоположных случаев — когда резиденты РФ приобретают недвижимость у иностранцев. В Указе № 81 нет конкретных положений на этот счет, поэтому рекомендуем применять Указ № 81 ко всем сделкам, стороной в которых (не важно, покупателем или продавцом) является иностранное лицо из «недружественных стран».

Перечень недружественных РФ стран установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р., в него вошли. На момент публикации этой статьи в перечень входят: государства-члены Европейского союза, Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония. 

Помимо купли-продажи сделками, которые влекут переход права собственности, могут быть дарение и мена. Такие сделки тоже попадают под действие Указа № 81. Вероятно, попадет также залог (ипотека), так как при определенных обстоятельствах кредитор может получить право собственности на объект.

Обратите внимание, что особый порядок касается любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, под которой понимаются здания, помещения, машиноместа, земельные участки и прочее.

Хорошая новость: Указ № 81 действует на территории Российской Федерации. Соответственно, он касается сделок с недвижимостью, расположенной в России.

На кого распространяется новый порядок.

1. В Указе № 81 установлен особый порядок осуществления (исполнения) сделок с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, совершающими недружественные действия.

Если вы понимаете, что будущая сделка теоретически может попасть под действие Указа № 81, рекомендуем получить согласование Правительственной комиссии или обратиться за дополнительными разъяснениями. 

Связь с «недружественными странами» определяется не только гражданством или местом регистрации юридического лица в такой стране. Но и местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли.

Как эти критерии будут применяться на практике, пока не совсем ясно.

2. Также под ограничения попали иные лица (вне зависимости от места их регистрации или места преимущественного осуществления деятельности), которые находятся под контролем указанных выше лиц из «недружественных стран».

3. Указ № 81 распространяется также на сделки с иностранными лицами, которые не связаны с «недружественными странами» сами, но которые приобрели недвижимость у лиц, связанных с «недружественными странами» после 22 февраля 2022 г. Под особый порядок попадают только сделки с такой недвижимостью. 

Таким образом, следовать особому порядку нужно, если:

• сторона по сделке — иностранец, который связан с «недружественной страной»,
• сторона по сделке — любое лицо, которое находится под контролем лица из «недружественных стран»;
• сторона по сделке — иностранец, и недвижимость была им приобретена после 22.02.2022 у лица, связанного с «недружественными странами».

Что запросить у контрагента по сделке?

Если контрагент — физическое лицо, то необходимо уточнить его гражданство. В данном случае не ясно, как будут заключаться и исполняться сделки с контрагентами, которые имеют двойное гражданство. При заключении сделки проверить наличие второго паспорта не представляется возможным.

У юридических лиц необходимо запросить документы, подтверждающие их регистрацию, а также документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лицах, осуществляющих контроль над иностранным лицом.

Федеральная нотариальная палата в письме от 02.02.2022 № 1176/03-16-3 указала, что при удостоверении сделки нотариус проверяет, включена ли страна учреждения/гражданства нерезидента в список «недружественных стран», и в случае включения в список, запрашивает у сторон сделки согласование Правительственной комиссии. 

Насколько детально нужно проверять контрагента, еще предстоит выяснить на практике.

В чем заключается особый порядок?

Особый порядок заключения таких сделок заключается в получении согласования Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Порядок согласования установлен Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.

Обращение о выдаче разрешения составляется в произвольной форме. В нем указывается информация о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки, о планируемых сроках действия разрешения. 

К заявлению прикладываются:

• документ, подтверждающий гос.регистрацию (для юр.лиц и ИП) и прочие учредительные документы (для всех сторон в сделке); 
• паспорт (для физ.лиц); 
• документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лицах, осуществляющих контроль над иностранным лицом (стороной в сделке); 
• и если продается недвижимость резидента РФ также бух.баланс резидента РФ и сведения о балансовой стоимости его активов;
• опись документов.

Иностранные документы нужно перевести на русский язык и проставить на них апостиль. Если заявитель физ.лицо, его подпись на документах должна быть нотариально удостоверена.

Сроки рассмотрения заявлений нормативным актом не установлен. Итогом рассмотрения документов будет либо разрешение на сделку, либо отказ в выдаче разрешения.

Отсутствие разрешения Правительственной комиссии в краткосрочном периоде означает, что переход права собственности будет невозможен ввиду отказов Росреестра в регистрации права, и нотариусов - в удостоверении сделки. В долгосрочной перспективе сделки, совершенные с нарушением Указа № 81, могут быть признаны недействительными. 

Заключение

Ввиду особого порядка осуществления (исполнения) сделок с недвижимостью с участием иностранцев, рекомендуется проверять связь иностранного контрагента с государствами из перечня недружественных государств. Если контрагент попадает под действие Указа № 81, необходимо обратиться в Правительственную комиссию за получением разрешения на сделку.

Рекомендуем материалы:

• Гайд к покупке объекта коммерческой недвижимости;
• Как быстро продать коммерческую недвижимость;
• Передать управление профессионалу: чем полезно доверительное управление недвижимостью

Прайс-лист на услуги юриста m2data