Кирилл Бабиченко: в условиях дефицита офисных площадей приходится проявлять креативность

— Какие тенденции сейчас наиболее заметны на рынке коммерческой недвижимости в Москве?

— Дефицит доступных для аренды площадей усугубляется. Объем свободных для аренды офисов сократился на 48% с начала года. Кроме того, есть еще три основных тенденции:

• Арендаторы все еще забирают последние оставшиеся лоты с отделкой.
• Спрос в сегменте розничных продаж офисов сохраняется. Доля конечных собственников в этом сегменте выросла до 60% в 2024 г. против 40% в 2023 г.
• Ставки аренды выросли за год на 14%. Предпосылки по дальнейшему росту сохраняются.

— Расскажите о своих самых интересных проектах 2024 года и планах на 2025 год.

— 2024 год стал особенно продуктивным для команды CORE.XP. Мы достигли рекордной доли рынка в 60% по сделкам аренды и покупки офисов среди всех консультантов офисного рынка Москвы.

В этом году с участием нашей команды было закрыто несколько крупнейших сделок в истории рынка общей площадью более 350 тыс. м². Наиболее интересным проектом стала консолидация площадей Центрального банка РФ в строящемся бизнес-центре SLAVA (144 тыс. м²) в центральной локации у метро Белорусская.

Касаемо сегмента аренды – в условиях дефицита офисных площадей нам приходится проявлять креативность и находить нестандартные решения для удовлетворения запросов клиентов. В ноябре 2024 года для аренды было доступно всего 3% площадей от общего объема офисов в Москве.

Недавно к нам обратился клиент с запросом на 5 тыс. м² в центре города. В текущих условиях аренда такого объема в центральной локации кажется почти невозможной — на такой запрос есть всего несколько вариантов. В таких ситуациях мы начинаем рассматривать, какие собственники готовы осуществить ротацию арендаторов и освободить нужные площади, а затем налаживаем с ними взаимодействие.

Сегодня московский офисный рынок находится в фазе роста арендных ставок, что создает отличные возможности для арендодателей максимизировать свою выгоду. Например, сейчас мы рассматриваем целесообразность сдачи здания, где в данный момент располагается порядка 30 арендаторов, в одни руки.
Интересный факт: международные корпоративные клиенты, хотя и сократили свои площади, продолжают активно участвовать в рынке и обращаются к нам за помощью в реализации своих офисных стратегий.

— Спрос на гибкие офисы в 2024 году продолжил рост? Поделитесь, пожалуйста, последней статистикой. Какой процент от общего спроса занимают частные инвесторы?

— Спрос на гибкие офисы сохраняется: объем новых сделок в гибких офисах в I-III кв. 2024 года составил 124,5 тыс. м², что на 55% выше аналогичного периода 2023 года. Доля свободных гибких офисов сокращается на фоне дефицита классических офисов и увеличением количества крупных сделок в гибких офисах. У многих крупных компаний на рынке появляются срочные запросы для размещения большого количества сотрудников, в том числе тех, кто активно начинает возвращаться с удаленной работы.

— Кто сейчас выделяется на рынке? Приведите самые яркие примеры. Были ли в этом году необычные сделки?

— Наикрупнейшую с 2021 года сделку по аренде гибкого офиса в 2024 году закрыл Т-Банк, заняв 24,5 тыс. м² в БЦ «Искра-парк» – оператор Business Club. На эту сделку пришлось 45% от общего объема сделок гибких офисов в III кв. 2024 года.

Спрос сдерживается критически низким показателем свободных площадей в гибких офисах. Тем не менее, операторы активно открывают новые площадки по запросу клиентов (BTS) – Московская биржа арендовала порядка 5,4 тыс. м² в БЦ «Газетный, 17» - оператор Business Club.

При этом общий дефицит площадей на рынке сдерживает аппетиты операторов. С начала 2024 года операторы гибких офисов забрали с рынка порядка 30 тыс. м² под открытие будущих площадок. 55% из них – в объектах нового строительства.

— Как на рынок влияют технологическое развитие и цифровизация — какие технологии внедряются сейчас или готовятся к внедрению? Каким, в связи с этим, вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет?

— В текущих условиях, когда спрос на качественные площади превышает предложение, акцент на внедрение технологий и инноваций в арендуемых помещениях не является приоритетом для большинства компаний. Компании уделяют большее внимание локации офиса и презентабельности внешнего вида и входной группы бизнес-центра, чем наличию технологий.

Конечно, если компания арендует в бетоне или покупает под конечное пользование – то при отделке офиса задумывается о комфорте сотрудников, организуя зоны досуга и отдыха, гибкие пространства.

Тем не менее, технологическое развитие и цифровизация напрямую отражаются на новом строительстве. Затраты на строительство сильно выросли, заемное финансирование подорожало – рынок требует новых решений.

Согласно текущим тенденциям, город постепенно избавляется от объектов класса C, что приводит к общему повышению качества коммерческой недвижимости.

В будущем ожидается увеличение плотности застройки и развитие децентрализованных бизнес-центров на фоне развития городских программ стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) и комплексного развития территорий (КРТ). По оценкам CORE.XP, по программе КРТ может построится порядка 9-11 млн м² новых офисов в Москве к 2035 году.

Рынок коммерческой недвижимости в России в ближайшие 10-15 лет будет меняться. Небольшие компании, которые ранее сталкивались с трудностями в поиске офисов класса A, благодаря росту розничного сегмента могут воспользоваться возможностями аренды качественных бизнес-центров. А крупным компаниям будет сложнее адаптироваться, если текущий тренд на продажу офисов мелкой нарезки не изменится.

Тем не менее, история российского офисного рынка показывает, что он способен быстро адаптироваться к изменениям. При необходимости в будущем мы разработаем новые инструменты и подходы, которые удовлетворят запросы крупных компаний и позволят им находить подходящие офисные решения в условиях меняющегося рынка.