Даниловский район: коммерческая недвижимость, рынок и цены в 2026 году

Район в цифрах

• Население: 104 718 человек (на 1 января 2025 года) [1].
• Площадь: 12,6 км² [1].
• Плотность населения: около 8,3 тыс. человек/км² (расчет по населению и площади).
• Административный округ: Южный (ЮАО).
• Метро: «Тульская», «Автозаводская», «Технопарк», «ЗИЛ».
• МЦК: «Автозаводская», «ЗИЛ». Действующих станций МЦД в границах района нет.
• Основные магистрали: ТТК, Большая Тульская, Люсиновская и Мытная улицы, Симоновский Вал, проспект Андропова.

Локация, транспорт и инфраструктура

Даниловский район расположен на севере ЮАО, между историческим центром Москвы и территориями вдоль ТТК. Он граничит с Замоскворечьем, Донским, Таганским, Южнопортовым районами, Нагатинским Затоном и Нагатино-Садовниками [2]. 

Близость Павелецкого делового кластера обеспечивает связь с центром, а ТТК, Варшавское шоссе, Большая Тульская улица и проспект Андропова – с другими частями города. 

В районе работают станции метро «Тульская», «Автозаводская», «Технопарк» и «ЗИЛ», а также станции МЦК «Автозаводская» и «ЗИЛ». Станций МЦД в его границах нет. В сентябре 2025 года открылась станция «ЗИЛ» Троицкой линии с пересадкой на МЦК [3]. В 2026 году здесь продолжается строительство Бирюлевской линии метро, которая создаст дополнительную пересадку на «ЗИЛе» и свяжет район с южными территориями Москвы [4].

Ключевые точки притяжения Даниловского района

Деловой и потребительский трафик формируют офисные кварталы, торговые комплексы и крупные общественные объекты.

• Деловой квартал «Новоспасский двор». Офисный комплекс на Дербеневской набережной, 7, общей площадью 112 тыс. м². Формирует регулярный поток сотрудников и деловых посетителей, поддерживающий спрос на общепит и сервисные помещения [5].
• «Омега Плаза» и деловая зона Ленинской Слободы. Концентрация бизнес-центров рядом с метро «Автозаводская», обеспечивающая устойчивый будничный трафик сотрудников, клиентов и посетителей компаний [6].
• Technopark Plaza. Многофункциональный комплекс на проспекте Андропова, 10, объединяющий офисы, торговую галерею и апарт-отель. Создает одновременно деловой, торговый и гостиничный трафик у метро «Технопарк» [7].
• ТРЦ «Ереван Плаза». Торговый комплекс на Большой Тульской, 13, у выхода из метро «Тульская». В январе–августе 2026 года его ежемесячная посещаемость составляла от 785 тыс. до 927 тыс. человек. Один из крупных источников покупательского трафика в районе [8].
• ТРЦ «Ривьера». Комплекс площадью 298 тыс. м² на Автозаводской, 18, с магазинами, ресторанами, кинотеатром и развлечениями. Привлекает семейную аудиторию, в том числе по вечерам и выходным [9].
• Даниловский рынок. Гастрономический комплекс на Мытной, 74, с торговыми рядами и заведениями общепита. Привлекает жителей, офисных сотрудников и посетителей из других районов Москвы [10].

Как рос и развивался район

Во второй половине XIX века территория современного Даниловского района превратилась в крупную промышленную зону Москвы. Здесь работали текстильные фабрики, механические заводы и склады, развивалась железнодорожная инфраструктура. В 1899 году открылся электромеханический завод «Динамо», а в 1916 году в Тюфелевой роще основали автомобильный завод АМО, будущий ЗИЛ [11][12]. В 1943 году появилась станция метро «Автозаводская», обеспечившая транспортную связь промышленного района с центром [13].

С 2000-х годов бывшие промышленные территории начали преобразовывать в деловые кварталы. Один из первых крупных проектов – реконструкция фабрики Эмиля Цинделя на Дербеневской набережной под бизнес-квартал «Новоспасский» [14]. В 2010-х годах начался редевелопмент ЗИЛа с жилыми комплексами, офисами и общественными пространствами. 

Бизнес-центры и офисные объекты Даниловского района

По данным M2DATA, в Даниловском районе насчитывается 56 бизнес-центров и 201 помещение. По числу зданий преобладают классы B (27) и B+ (21), однако больше всего предложений приходится на класс А – 72 помещения в шести БЦ (35,8% экспозиции) против 67 в B+ и 59 в B. Основные деловые зоны расположены у Павелецкой, Тульской, Автозаводской и на территории бывшего ЗИЛа.

Павелецкое направление и Дербеневская

TALLER на Жуковом проезде, 8, строение 3 – современный бизнес-центр класса А с двумя офисными корпусами, торговыми помещениями на нижних этажах и подземным паркингом.

«Блэк энд Вайт» на Кожевнической, 14 – офисный комплекс класса B+ из нескольких корпусов общей площадью около 33 тыс. м², расположенный неподалеку от Павелецкого вокзала.

«Брент Сити» на Дубининской улице, 57 – бизнес-центр класса B+ с офисами различной площади, рядом с Павелецким деловым кластером и выездом к Садовому кольцу.

«Полларс» на Дербеневской набережной, 11 – офисный комплекс класса B+ площадью около 55 тыс. м², состоящий из трех корпусов разной этажности.

«Свежий ветер» на Дербеневской улице, 15Б – бизнес-центр класса B с офисными помещениями в сложившейся деловой зоне между Павелецкой и Автозаводской.

Тульская и Павловская улица

«Павловский I» и «Павловский II» на Павловской улице, 7 – два корпуса единого офисного комплекса общей площадью около 29 тыс. м², расположенного рядом с метро «Серпуховская».

«Товарищество Рябовской мануфактуры», строение 7 в Большом Староданиловском переулке, 2 – часть лофт-квартала с офисами в реконструированных промышленных корпусах неподалеку от метро «Тульская».

«ВНИИНЕФТЕМАШ» в 4-м Рощинском проезде, 19 – 11-этажный офисный центр площадью около 10,2 тыс. м², расположенный недалеко от Большой Тульской улицы.

Автозаводская, ЗИЛ и Технопарк

Бизнес-центр в 1-м Автозаводском проезде, 4к1 – офисное здание класса B площадью около 17,4 тыс. м² рядом с метро «Автозаводская» и ТТК.

«Парк Легенд 2», фаза 1 на Автозаводской улице, 23, строение 91 – офисный объект класса B+ в многофункциональном квартале рядом со станцией МЦК «ЗИЛ».

Бизнес-центр на проспекте Лихачева, 8 – 15-этажное офисное здание класса А площадью около 35,9 тыс. м², построенное в 2023 году рядом с метро «Технопарк».

«Нагатино Айленд» (Ньютон) на проспекте Андропова, 18 – 20-этажный офисный корпус в составе крупного делового квартала Nagatino i-Land, расположенного у метро «Технопарк».

Новые и строящиеся офисные проекты

OPUS на Дербеневской улице, 1 – 13-этажный бизнес-центр класса А общей площадью 36,4 тыс. м². В октябре 2026 г

«Башня Рябов» в Холодильном переулке, 3 – строящийся 13-этажный бизнес-центр класса А площадью около 21 тыс. м² в составе «Товарищества Рябовской мануфактуры». Планируемый ввод – I квартал 2029 года.

Бизнес-парки Даниловского района

По данным M2DATA, в Даниловском районе представлено 25 зданий в составе бизнес-парков и 45 помещений. Значительную часть объектов составляют бывшие промышленные комплексы, переоборудованные под офисы.

«Новоспасский» на Дербеневской набережной, 7 – деловой квартал класса B+ на территории бывшей фабрики Эмиля Цинделя. Объединяет исторические промышленные корпуса общей площадью около 112 тыс. м² с офисами, кафе, ресторанами и сервисной инфраструктурой

«Товарищество Рябовской мануфактуры» в Холодильном переулке, 3 – лофт-квартал класса B+ в реконструированных промышленных зданиях. Объединяет офисы, шоурумы, кафе и сервисные помещения рядом с метро «Тульская».

«М-Стиль Офис» (строение 1) в Партийном переулке, 1, корпус 57, строение 1 – офисный объект класса B в составе бывшей промышленной территории. Предлагает готовые офисы с отделкой, мебелью и сервисным обслуживанием рядом с метро «Серпуховская».

Многофункциональные комплексы Даниловского района

По данным M2DATA, в Даниловском районе представлены два многофункциональных комплекса (МФК) класса B+, объединяющих офисные и коммерческие помещения с дополнительной инфраструктурой.

«Технопарк Плаза» на проспекте Андропова, 10 – 24-этажный комплекс 2021 года постройки у метро «Технопарк». Объединяет офисы, торговую галерею, фитнес-центр и апарт-отель YES на 506 номеров.

«Парк Легенд» на Автозаводской улице, 23А, корпус 2 – 13-этажный комплекс площадью около 36 тыс. м² на территории бывшего ЗИЛа. Включает офисные и коммерческие помещения, расположен рядом со станцией МЦК «ЗИЛ» и спортивным комплексом «ЦСКА Арена».

Технопарки Даниловского района

По данным M2DATA, в Даниловском районе представлены два здания технопарка «ЗИЛ» с 27 помещениями. Комплексы расположены на территории бывшего автозавода и предлагают современные офисные площади.

Технопарк «ЗИЛ» (комплекс А) на Автозаводской улице, 23, строение 85 – офисный комплекс класса А с крупными помещениями, высокими потолками и возможностью организации индивидуальной планировки.

Технопарк «ЗИЛ» (комплекс Б) на проспекте Лихачева, 5 – комплекс класса B+ с офисными пространствами, внутренним двором и зонами отдыха. Расположен рядом с территорией ЗИЛа и одноименной станцией МЦК.

Ставки и цены: актуальная аналитика Даниловского района

Данные основаны на активной экспозиции M2DATA на 23 октября 2026 года. Показатели отражают запрашиваемые цены и ставки, а не условия завершенных сделок. В анализ включены офисы и помещения свободного назначения (ПСН).

Аренда офисов в Даниловском районе: ставки и структура предложения

По данным M2DATA, в Даниловском районе в аренду предлагается 201 офис в 49 зданиях общей площадью 111 911 м². Средняя базовая ставка составляет 33 665 ₽/м² в год, средняя площадь помещения – 557 м².

Структура предложения неоднородна. На небольшие офисы до 100 м² приходится 101 лот (50,2%), но всего 4 952 м², или 4,4% доступной площади. Основной объем формируют крупные блоки от 300 м²: 65 помещений занимают 101,2 тыс. м², или 90,4% всей экспозиции. Небольшие офисы преобладают по количеству лотов, а крупные блоки и здания целиком формируют значительную часть площади в продаже. 

Значительная часть таких предложений расположена у ЗИЛа и метро «Технопарк». В технопарке «ЗИЛ» сдаются офисы площадью 870–1 800 м² преимущественно по 30 тыс. ₽/м² в год. В БЦ на проспекте Лихачева, 8 блоки площадью 972–2 464 м² предлагаются по 41,5–64,7 тыс. ₽/м², в TALLER – по 85–87 тыс. ₽/м². Разброс ставок объясняется в том числе различиями в расположении, характеристиках зданий и готовности помещений.

С отделкой предлагается 161 офис (80,1%), без нее – 40 (19,9%). При этом 38 из 40 помещений без отделки имеют площадь от 300 м², тогда как среди 136 офисов меньшего размера только два требуют отделочных работ. Средние ставки также не растут пропорционально площади: в сегменте до 50 м² показатель составляет 29 099 ₽/м² в год, от 50 до 100 м² – 38 665 ₽, от 100 до 200 м² – 31 628 ₽, от 300 м² – 35 803 ₽. На стоимость влияет не только метраж, но и состав предложения по классам зданий, локациям и отделке.

Аренда помещений свободного назначения (ПСН)

В Даниловском районе сдается 58 помещений свободного назначения в 29 зданиях общей площадью 9 555 м². Из них 41 помещение с отделкой, 17 – без нее. В выборке представлены торговые площади, объекты под общепит, склады и производственные помещения. Из-за различий в назначении единая средняя ставка не дает корректного представления о стоимости аренды.

Разницу можно проследить даже в одном здании. В БЦ на Большой Тульской, 19 торговые помещения без отделки площадью 38–42 м² на первом этаже предлагаются примерно по 49 тыс. ₽/м² в год. При этом блок на 40 м² на нулевом этаже стоит 20,9 тыс. ₽/м², в 2,3 раза дешевле. При практически одинаковой площади и отсутствии отделки ставка на первом этаже более чем вдвое выше. Это показывает, насколько существенно могут различаться условия аренды даже внутри одного здания. 

Существенный объем ПСН сосредоточен в новых деловых комплексах. В БЦ на проспекте Лихачева, 8 пять помещений площадью 161–1 244 м² занимают 2 698 м², или 28,2% всей экспозиции ПСН района. Все они без отделки и предлагаются по 53 680 ₽/м² в год. Для сравнения, на Даниловской набережной, 8 складские и производственные помещения площадью 498 и 620 м² сдаются по 10,3 тыс. ₽/м². Однако эти объекты обслуживают разные потребности арендаторов, поэтому сопоставлять их ставки напрямую некорректно.

Продажа коммерческой недвижимости в Даниловском районе

По данным M2DATA, на 23 октября 2026 года в районе продается 238 помещений общей площадью 81 166 м². Офисы формируют 74,6% площади предложения (60 539 м²), ПСН – 25,4% (20 627 м²).

Продажа офисов: цены и структура предложения

На продажу выставлено 133 офиса в 17 зданиях. Средняя стоимость составляет 551 089 ₽/м², средняя площадь помещения – 455 м². Большинство объектов предлагается без отделки: 112 лотов (84,2%) против 21 готового офиса. 

Наиболее дорогой сегмент – класс А со средней стоимостью 692 тыс. ₽/м² по 49 предложениям. В классе B+ показатель составляет 486 тыс. ₽/м² (18 лотов), в классе B – 464 тыс. ₽/м² (66 лотов). В текущей экспозиции средняя цена офисов класса А на 49% выше, чем класса B. Однако разница отражает не только класс зданий, но и состав предложений, включая концентрацию лотов в новых проектах. При этом цены существенно зависят от конкретных проектов: в «ЗИЛАРТе» средняя стоимость составляет 466 тыс. ₽/м², в «Башне Рябов» – 562 тыс. ₽, в TALLER – 767 тыс. ₽. На эти три комплекса приходится 95 помещений, или 71,4% всех предложений. Поэтому различия между средними показателями по классам необходимо рассматривать с учетом концентрации лотов в отдельных зданиях.

По площади предложение распределено еще менее равномерно. В «ЗИЛАРТе» сосредоточено 39,8% всех офисов в продаже, но на них приходится лишь 5,5% площади. Напротив, одно здание на Большой Тульской, 19 площадью 16 тыс. м² занимает 26,4% экспозиции по метражу. 

Таким образом, количество лотов определяется преимущественно небольшими офисами, а объем продаваемых площадей – крупными объектами. 

Продажа помещений свободного назначения

В Даниловском районе продается 105 ПСН в 22 зданиях общей площадью 20 627 м². Без отделки предлагаются 88 помещений (83,8%), с отделкой – 17. Основная часть предложений сосредоточена в новых жилых кварталах: Shagal (29), «ЗИЛАРТ» (19) и ЖК «Марк» (15). Вместе они формируют 60% экспозиции.

Цены заметно различаются по микролокациям. В Shagal помещения площадью 54–101 м² предлагаются по 400–830 тыс. ₽/м², в High Life на Летниковской улице – по 1,05–1,61 млн ₽/м², в OPUS – по 1,1–1,44 млн ₽/м². Все перечисленные объекты без отделки, однако отличаются расположением, площадью и характеристиками. Даже внутри одного жилого квартала разброс стоимости может быть существенным.

Отдельный сегмент составляют крупные объекты. На Павелецкой набережной, 8 продается помещение площадью 2 471 м² с действующим фитнес-клубом за 470 млн ₽ (190 тыс. ₽/м²). В Пересветовом переулке, 8 предлагается административное здание площадью 3 159 м² за 440 млн ₽ (139 тыс. ₽/м²). Вместе они формируют 27,3% площади ПСН в продаже. Эти примеры показывают, почему средняя цена по сегменту, объединяющему торговые блоки, готовый арендный бизнес и здания целиком, малоинформативна. 

Сравнение Даниловского района с соседними районами

По данным M2DATA на 23 октября 2026 года, Даниловский район лидирует среди рассматриваемых территорий по объему офисных площадей в аренду: 201 помещение общей площадью 111,9 тыс. м². Это на 59% больше, чем в Донском районе (70,4 тыс. м²), на 63% больше, чем в Замоскворечье (68,6 тыс. м²), и в 10,6 раза превышает показатель Южнопортового района (10,6 тыс. м²).

По средней базовой ставке лидирует Замоскворечье – 37 958 ₽/м² в год, на 12,8% выше Даниловского района (33 665 ₽). В Донском районе показатель составляет 32 790 ₽/м², в Южнопортовом – 23 266 ₽/м². Таким образом, средняя ставка в Даниловском на 2,7% выше Донского и на 44,7% – Южнопортового.

При этом Даниловский заметно отличается структурой предложения. Здесь 40 из 201 офиса (19,9%) предлагаются без отделки, тогда как в Донском районе – один из 152, в Южнопортовом – два из 50, а в Замоскворечье все 102 офиса имеют отделку. 

Различается и средняя площадь помещения: 557 м² в Даниловском, 463 м² в Донском, 672 м² в Замоскворечье и 211 м² в Южнопортовом. Поэтому сравнение средних ставок отражает различия текущей экспозиции, но не означает аналогичную разницу в стоимости сопоставимых по классу, площади и отделке офисов.

Другой срез рынка – средневзвешенные ставки без НДС и эксплуатационных расходов – позволяет оценить, насколько Даниловский район дешевле более центральных локаций. 

«Интерес к Даниловскому району обусловлен прежде всего существенной экономией на арендной ставке при сопоставимом качестве объекта. Так, в данном районе средневзвешенная ставка аренды в октябре 2026 года составляет 33 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и ОПЕКС, тогда как внутри ТТК (искл. Москва-Сити и ЛДР) – 48 тыс. руб. за кв. м, а в Москве в целом – 36 тыс. руб. Даниловский район конкурирует с более центральными локациями за счет ценового фактора. Однако в сравнении с Донским районом Даниловский более дорогой: 33 тыс. против 29 тыс. руб. за кв. м. В то же время Даниловский район уступает центральным по другим параметрам: большая часть существующих БЦ на севере Даниловского района находится вне зоны 10-минутной пешей доступности». – Аналитики CORE.XP

Почему Даниловский район привлекает интерес бизнеса

Даниловский район входит в число наиболее востребованных офисных локаций Москвы. По данным «Авито Недвижимости», в январе–апреле 2026 года он оказался среди четырех лидеров по количеству поисковых запросов наряду с Пресненским, Басманным и Тверским районами [15]. В отличие от центральных деловых районов, офисное предложение здесь распределено между несколькими локациями: Павелецким направлением, бывшими промышленными территориями у Тульской и новыми деловыми комплексами в районе Автозаводской.

Активность бизнеса подтверждается статистикой сделок. По данным CORE.XP, в I квартале 2026 года объем аренды и купли-продажи офисов в Павелецком деловом кластере достиг 29,8 тыс. м², уступив только Белорусско-Савеловскому (52,8 тыс. м²). Еще 21,9 тыс. м² пришлось на кластер Нагатино-ЗИЛ [16]. Оба кластера выходят за административные границы Даниловского района, поэтому показатели нельзя полностью относить к нему. Однако они характеризуют деловую активность в двух крупных локациях, связанных с районом.

Статистика по административным границам Даниловского района позволяет точнее оценить масштаб спроса и сравнить его с соседними территориями.

«Что касается сделок, то за период с 2021 по 2026 год суммарный объем сделок в Даниловском районе составил 447 тыс. кв. м (для сравнения: Донской — 172 тыс. кв. м, Замоскворечье — 471 тыс. кв. м). При этом по количеству транзакций Даниловский лидирует с большим отрывом: 1 310 сделок против 658 в Замоскворечье и 442 в Донском. За январь–сентябрь 2026 года в Даниловском районе было заключено 113 сделок общей площадью 58 тыс. кв. м, тогда как в Замоскворечье – 41 сделка на 60 тыс. кв. м, а в Донском – 28 сделок на 9 тыс. кв. м. Относительно высокие показатели спроса поддерживаются следующими факторами (помимо ставки). Новый качественный фонд (новое строительство). В 2026 году в Даниловском районе было построено 4 БЦ с общей офисной арендуемой площадью 84 тыс. кв. м. Высокая вакансия и более широкий выбор помещений. В октябре 2026 года доля свободных площадей в Даниловском районе составила 15,1% против 11,7% в Донском и 3,3% в Замоскворечье. Существенная часть спроса в Даниловском районе формируется за счет продаж. В январе–сентябре 2026 года на данный сегмент пришлось 40% всех сделок (от общего объема)». –  Аналитики CORE.XP

При этом структура предложения в самом Даниловском заметно различается по типу сделки. По данным M2DATA, 80,1% офисов в аренду предлагаются с отделкой, тогда как 84,2% помещений в продаже ее не имеют. На московском рынке, согласно CORE.XP, в первом полугодии 2026 года 87% арендных сделок пришлось на офисы с готовой отделкой [17]. Таким образом, аренда и покупка в Даниловском районе предполагают разные затраты и сроки подготовки помещения: арендаторы чаще могут выбрать офис с отделкой, а покупателям необходимо учитывать дополнительные вложения в обустройство.

Итоги

• Даниловский район объединяет несколько деловых локаций: современные бизнес-центры Павелецкого направления, реконструированные промышленные комплексы у Тульской и новую офисную застройку вдоль Автозаводской.
• В аренду предлагается 201 офис общей площадью 111,9 тыс. м². Средняя базовая ставка составляет 33 665 ₽/м² в год. При этом 90,4% доступной площади сосредоточено в крупных блоках от 300 м², хотя половину предложений по количеству составляют офисы до 100 м².
• В продаже представлено 133 офиса по средней цене 551 тыс. ₽/м². Стоимость существенно различается по классам зданий: от 464 тыс. ₽/м² в классе B до 692 тыс. ₽/м² в классе А. Более 70% предложений сосредоточено в трех комплексах.
• Арендная и продажная экспозиции различаются по отделке. В аренду 80,1% офисов предлагаются с отделкой, тогда как в продаже 84,2% помещений ее не имеют. Для покупателей это означает необходимость учитывать дополнительные затраты на обустройство.
• Сегмент ПСН представлен 58 помещениями в аренду и 105 в продаже. Различия в назначении объектов, расположении и характеристиках ограничивают применимость средних ставок и цен по всей выборке.
• По объему арендной экспозиции Даниловский опережает рассмотренные соседние районы: здесь предлагается 121,5 тыс. м² против 77,6 тыс. м² в Донском, 71,5 тыс. м² в Замоскворечье и 56,7 тыс. м² в Южнопортовом. Однако сопоставление стоимости требует отдельных выборок по одинаковым сегментам.

Коммерческая недвижимость Даниловского района на M2DATA

На M2DATA можно посмотреть актуальные предложения коммерческой недвижимости Даниловского района, сравнить цены, ставки аренды и характеристики объектов, а также найти прямые контакты собственников.

Актуальные предложения: аренда · продажа · здания района.