Пресненский район: коммерческая недвижимость, рынок и цены в 2026 году

Район в цифрах

• Население: около 129 тыс. человек (на 1 января 2025 года) [1].
• Площадь: 11,7 км² [2].
• Плотность населения: около 11 тыс. человек/км² (расчёт по населению и площади).
• Административный округ: Центральный (ЦАО).
• Метро: «Краснопресненская», «Баррикадная», «Улица 1905 года», «Деловой центр», «Москва-Сити», «Шелепиха»; у границы района – «Беговая».
• МЦК и МЦД: «Москва-Сити» и «Шелепиха» (МЦК), «Москва-Сити» и «Беговая» (МЦД-1), «Москва-Сити» (МЦД-4).
• Основные магистрали: Звенигородское шоссе, улицы Красная Пресня и 1905 года, Краснопресненская набережная, Садовое кольцо и ТТК.

Локация, транспорт и инфраструктура

Пресненский район расположен на западе ЦАО, между историческим центром Москвы и крупными деловыми кварталами у ТТК. Среди соседних районов – Тверской, Арбат, Беговой, Хорошёвский и Дорогомилово [3]. Центральную часть обслуживают станции метро «Баррикадная», «Краснопресненская» и «Улица 1905 года», западную – пересадочные узлы с доступом к метро, МЦК и МЦД. Основные автомобильные связи обеспечивают Садовое кольцо, ТТК и Звенигородское шоссе. В сентябре 2026 года открылся первый участок Рублёво-Архангельской линии метро. Ранее действовавшие станции «Деловой центр» и «Шелепиха» вошли в её состав [4].

Ключевые точки притяжения Пресненского района

Деловой и пешеходный трафик формируют офисные комплексы, общественные пространства, торговые и культурные объекты.

• Центр международной торговли (ЦМТ). Офисный и конгрессный комплекс с гостиницами, привлекающий сотрудников компаний и участников деловых мероприятий.
• Трёхгорная мануфактура и квартал «Рассвет». Деловые и креативные пространства с офисами, ресторанами и шоурумами, формирующие ежедневный поток сотрудников и посетителей.
• Патриаршие пруды. Ресторанный и торговый кластер с высоким пешеходным трафиком и активной сменой арендаторов [5].
• Московский зоопарк. Крупный источник семейного и туристического трафика: в 2025 году его посетили более 3,2 млн человек [6].
• ТВК «Тишинка». Торгово-выставочный комплекс, привлекающий посетителей ярмарками, выставками и маркетами.
• Москва-Сити. Крупнейший деловой кластер района с высокой концентрацией офисов, компаний и делового трафика. 

Как рос и развивался Пресненский район

До промышленного развития на территории Пресни располагались слободы и усадьбы. В 1799 году здесь основали Прохоровскую мануфактуру, будущую Трёхгорную. В XIX веке появились другие фабрики и железнодорожные мастерские; вокруг предприятий формировались рабочие кварталы [7].

В советский период район застраивался жилыми и административными зданиями, развивалась транспортная инфраструктура: в 1954 году открылась станция «Краснопресненская», в 1972-м – «Баррикадная» и «Улица 1905 года». В 1980 году заработал Центр международной торговли [8]. С 1990-х годов бывшие промышленные территории постепенно переоборудовали под офисы, торговые и общественные пространства, что сформировало современную смешанную застройку района.

Бизнес-центры и офисные объекты Пресненского района

По данным M2DATA, в Пресненском районе насчитывается 57 бизнес-центров из 341 здания с коммерческой недвижимостью. Среди объектов представлены как крупные деловые комплексы, так и небольшие офисные центры.

Красная Пресня и район улицы 1905 года

«Марр Плаза» на улице Сергея Макеева, 13 – современный офисный центр в семи минутах ходьбы от метро «Улица 1905 года», рядом со Звенигородским шоссе и ТТК.

«РочДел Центр» на Рочдельской, 20 – бизнес-центр площадью около 12,3 тыс. м², который в 2014 году выбрал для размещения штаб-квартиры холдинг «Газпром-Медиа».

Бизнес-центр в 1-м Земельном переулке, 1 – 15-этажный офисный комплекс площадью около 39,2 тыс. м², построенный в 2021 году рядом с метро «Улица 1905 года».

«Премьер Плаза» в Капрановом переулке, 3, строение 2 – офисный комплекс площадью около 7,3 тыс. м² в нескольких минутах ходьбы от метро «Краснопресненская».

«Сибирь» на улице Красная Пресня, 24 – 12-этажный торгово-офисный комплекс площадью около 15,4 тыс. м² с кафе, магазинами и подземным паркингом.

«Капитал на Краснопресненской» на Краснопресненской набережной, 8 – бизнес-центр с арендуемой площадью 12,5 тыс. м², переговорными, кафе и конференц-залом.

Патриаршие пруды, Грузинская и Садовое кольцо

«Красина, 3» – восьмиэтажное офисное здание площадью около 11,8 тыс. м², построенное в 2016 году неподалёку от метро «Маяковская».

«Грузинка 30» на Большой Грузинской улице – камерный бизнес-центр площадью около 4,6 тыс. м² с готовыми сервисными офисами и переговорными.

«Дукат Плейс II» на улице Гашека, 7 – офисный комплекс площадью около 19,2 тыс. м² рядом с Садовым кольцом и метро «Маяковская».

«Дукат Плейс III» на улице Гашека, 6 – более крупный офисный комплекс площадью около 46 тыс. м² с развитой внутренней инфраструктурой.

«ВЭБ.РФ» на Новинском бульваре, 31 – крупный деловой комплекс площадью около 64,3 тыс. м² в непосредственной близости от Садового кольца.

«Бронная Плаза» на Садовой-Кудринской улице, 32, строение 1 – семиэтажный офисный центр площадью около 6,9 тыс. м² рядом с Садовым кольцом и метро «Маяковская».

Новые и строящиеся офисные проекты

«Лайт Сити», корпус А  – часть многофункционального делового квартала на 2-й Магистральной улице, проект которого предусматривает четыре офисные башни и торгово-сервисную инфраструктуру.

«Вальтри» на Грузинском Валу, 3 – строящийся 24-этажный деловой центр у Белорусского вокзала с планируемым вводом в 2027 году.

FRAME на Пресненском Валу, 27 – строящийся бизнес-центр площадью около 69,5 тыс. м² в составе многофункционального квартала Republic.

Бизнес-парки Пресненского района

По данным M2DATA, в Пресненском районе представлено 37 зданий в составе бизнес-парков и 45 помещений. Значительная часть объектов сосредоточена в двух исторических деловых кварталах, созданных на месте бывших промышленных предприятий.

«Трёхгорная мануфактура» – бизнес-квартал на Рочдельской улице, 15, объединяющий более 30 бывших фабричных корпусов с офисами, ресторанами, магазинами и общественными пространствами.

Лофт-квартал «Рассвет» – многокорпусный деловой комплекс в Столярном переулке, 3, на территории бывшей фабрики «Мюр и Мерилиз». Исторические промышленные здания приспособлены под офисы, шоурумы, творческие мастерские и помещения свободного назначения.

Особняки и отдельно стоящие здания Пресненского района

По данным M2DATA, в Пресненском районе насчитывается 50 особняков и отдельно стоящих зданий (ОСЗ). Для исторического центра Москвы характерно сочетание старинных особняков, приспособленных под коммерческие помещения, и новых офисных проектов.

Вспольный, 21 – двухэтажный особняк 1842 года постройки площадью около 540 м², расположенный неподалёку от Патриарших прудов.

Садовая-Кудринская, 22с2 – трёхэтажный офисный особняк площадью 264 м² рядом с Садовым кольцом и метро «Баррикадная».

Дом Быкова (строение 4)  – историческое здание на 2-й Брестской улице, входящее в комплекс бывших доходных домов купца Быкова, связанных с архитектором Львом Кекушевым.

Большая Садовая, 6с2 – отдельно стоящее здание у метро «Маяковская», в котором представлены офисные и торговые помещения.

«Тишинский бульвар» – строящийся офисный особняк площадью 2880 м² в Электрическом переулке с отдельным входом, подземным паркингом и террасой на крыше.

Аренда коммерческой недвижимости в Пресненском районе

Данные основаны на активной экспозиции M2DATA на 15 октября 2026 года. Показатели отражают запрашиваемые условия аренды и продажи, а не параметры завершённых сделок. В выборку входят в том числе строящиеся объекты. Москва-Сити не рассматривается отдельно в обзоре зданий, но статистика учитывает предложения из базы M2DATA по всему району.

По данным M2DATA, в Пресненском районе в аренду предлагается 171 помещение в 87 зданиях общей площадью 56 120 м². Средняя базовая ставка составляет 89 753 ₽/м² в год.

По количеству предложений лидируют помещения свободного назначения: 102 лота, или 59,6% всей экспозиции. На офисы приходится 69 помещений (40,4%). По площади ситуация обратная: офисы занимают 38 167 м², или 68% предложения, а остальные коммерческие помещения – 17 953 м² (32%).

Снять офис в Пресненском районе: ставки и структура предложения

В октябре 2026 года в аренду представлены 69 офисов в 40 зданиях общей площадью 38 167 м². Средняя базовая ставка составляет 55 771 ₽/м² в год.

Практически все помещения предлагаются с готовой отделкой: 68 из 69 лотов общей площадью 21 890 м². Средняя ставка в этом сегменте составляет 55 621 ₽/м² в год, что близко к общему показателю по району.

При этом значительную часть офисной площади формирует один объект – строящийся бизнес-центр на Ходынской улице, владение 2, строение 9. Здание площадью 16 277 м² предлагается в аренду целиком по ставке 66 000 ₽/м² в год. На него приходится 42,6% всей офисной площади в экспозиции Пресненского района. Без этого предложения суммарная площадь доступных офисов сокращается до 21 890 м².

Аренда помещений свободного назначения (ПСН)

В этом сегменте представлено 102 помещения в 61 здании общей площадью 17 953 м². Предложение включает небольшие торговые площади, помещения в бизнес-центрах и бывших промышленных корпусах.

Стоимость заметно различается в зависимости от локации и характеристик объекта. Например, в «Премьер Плаза» помещения площадью 13–30 м² предлагаются по ставкам от 22,6 до 80 тыс. ₽/м² в год.

В «Трёхгорной мануфактуре» представлены блоки от 42 до 147 м² преимущественно по 55–75 тыс. ₽/м² в год.

На Большой Бронной ставки значительно выше. В здании по адресу 25с3 помещения площадью 27-48 м² предлагаются по 294-348 тыс. ₽/м² в год. Таким образом, даже в пределах одного района разница между предложениями достигает нескольких раз.

Единая средняя ставка для помещений свободного назначения не отражает этих различий. На стоимость влияют расположение на первой линии, этаж, площадь, наличие отдельного входа, витрин и состояние отделки.

Продажа коммерческой недвижимости в Пресненском районе

В октябре 2026 года на продажу выставлено 123 помещения общей площадью 64 070 м². На офисы приходится 68 предложений площадью 34 016 м², на помещения свободного назначения – 55 лотов площадью 30 054 м². Таким образом, офисы занимают 53,1% всей площади в продаже, остальные коммерческие помещения – 46,9%.

Продажа офисов: цены и структура предложения

По данным M2DATA, в Пресненском районе продаётся 68 офисных помещений в семи зданиях общей площадью 34 016 м². Средняя стоимость составляет 471 931 ₽/м².

Почти все офисы предлагаются без отделки: 65 лотов, или 95,6% всей экспозиции. Готовые помещения представлены только тремя предложениями.

По количеству преобладают небольшие офисы площадью до 300 м²: 47 лотов, или 69,1% всей выборки. Все они сосредоточены в одном проекте – бизнес-центре «Лайт Сити» на 2-й Магистральной улице. Их суммарная площадь составляет 7 080 м², средняя стоимость – 413 957 ₽/м².

Более крупные офисы представлены 21 предложением в семи зданиях. На них приходится 79,2% всей площади в продаже, около 26,9 тыс. м². Средняя стоимость составляет 601 680 ₽/м², что на 45,3% выше, чем в сегменте помещений до 300 м².

Однако разницу нельзя объяснять только размером офисов. Небольшие лоты сосредоточены в одном бизнес-центре, тогда как крупные распределены между несколькими объектами. При таком составе экспозиции средние показатели существенно зависят от характеристик конкретных зданий.

Продажа помещений свободного назначения в Пресненском районе

В Пресненском районе на продажу выставлено 55 помещений в 32 зданиях общей площадью 30 054 м². Предложение охватывает небольшие торговые блоки, площади в новых жилых комплексах, исторические особняки и здания целиком.

Наиболее дорогие предложения в рассматриваемой выборке расположены в центральных кварталах. Например, на Большой Бронной, 25с3 продаются помещения площадью 27–54 м² по цене от 3,79 до 4,70 млн ₽/м². В квартале «Тишинский бульвар» представлены новые торговые площади от 46 до 151 м² преимущественно без отделки, а в жилом комплексе «Лайф Тайм» на улице Сергея Макеева – блоки площадью 168–246 м².

Отдельную часть экспозиции составляют крупные объекты. Среди них «Дом Быкова» на 2-й Брестской улице площадью около 2,5 тыс. м², а также два здания на Пресненском Валу, 27 площадью 3 016 и 4 839 м². Только на последние два объекта приходится 26,1% всей площади коммерческих помещений свободного назначения в продаже.

В результате в одной выборке оказываются небольшие помещения с действующими арендаторами, новые торговые площади без отделки и отдельно стоящие здания. Сравнивать их по единой средней стоимости квадратного метра некорректно: цена зависит от формата, расположения, состояния объекта и возможностей его использования.

Сравнение офисной аренды с соседними районами

По данным M2DATA, в октябре 2026 года средняя базовая ставка аренды офисов в Пресненском районе составила 55 771 ₽/м² в год. Среди пяти рассматриваемых районов выше показатель только на Арбате – 57 243 ₽/м² в год, на 2,6% больше. В Тверском районе средняя ставка ниже на 15,9%, в Беговом – на 23,6%, в Хорошёвском – на 33,4%.

По объёму предложения лидирует Тверской район: 156 офисов общей площадью 61 217 м². В Беговом насчитывается 100 помещений площадью 48 448 м², в Пресненском – 69 лотов площадью 38 167 м². Меньше предложений представлено в Хорошёвском районе (58 помещений, 32 003 м²) и на Арбате (25 помещений, 11 077 м²).

При этом почти половину офисной площади Пресненского района формирует один строящийся бизнес-центр, предлагаемый в аренду целиком. Без него объём экспозиции составляет 21 890 м². Это необходимо учитывать при сравнении с соседними районами, как и различия в классах зданий, размерах помещений и состоянии отделки.

Пресненский район на фоне изменений офисного рынка Москвы

Пресненский район остаётся одной из самых востребованных офисных локаций Москвы. По данным «Авито Недвижимости», в январе–апреле 2026 года на ЦАО приходилось 39% поискового интереса к столичным офисам. Среди районов по количеству запросов лидировали Пресненский, Даниловский, Басманный и Тверской. При этом в целом по Москве пользователи значительно чаще интересовались арендой, чем покупкой: 91% против 9% [9].

Однако поисковый интерес не всегда превращается в сделки. По оценке IPG.Estate, за девять месяцев 2026 года в Москве продали 213 тыс. м² офисных площадей, на 29% меньше, чем годом ранее [10]. Это общегородская статистика, и переносить её на Пресненский район напрямую нельзя. Но она показывает, что высокий интерес к офисным локациям не обязательно сопровождается ростом продаж.

В самом Пресненском районе аренда и продажа существенно различаются по готовности помещений. В аренду преимущественно предлагаются офисы с отделкой, тогда как почти все выставленные на продажу помещения требуют дополнительных работ. Это касается и рынка новых бизнес-центров, среди которых FRAME, VALTRI и «Лайт Сити». Таким образом, арендатор и покупатель фактически рассматривают разные по степени готовности объекты.

Для покупателя отдельной статьёй расходов становится отделка. Согласно исследованию CMWP, в 2026 году стоимость строительно-монтажных работ при базовой офисной отделке оценивалась примерно в 113 тыс. ₽/м², при отделке среднего уровня – в 162 тыс. ₽/м² без НДС [11]. Эти показатели служат ориентиром, но не отражают точную стоимость работ в конкретном помещении. Итоговые расходы зависят от площади офиса, его состояния и объёма необходимых работ. Проектирование, мебель и оснащение потребуют дополнительного бюджета.

Поэтому при оценке офисов Пресненского района необходимо различать цену предложения и стоимость готового к эксплуатации помещения. Особенно это касается покупки площадей в новых деловых комплексах, где существенную часть расходов могут составлять работы после приобретения.

Итоги

• По данным M2DATA, в октябре 2026 года в Пресненском районе предлагалось 171 помещение в аренду общей площадью 56 120 м² и 123 объекта на продажу площадью 64 070 м².
• В аренде по количеству лидируют помещения свободного назначения (59,6%), однако на офисы приходится 68% суммарной площади.
• Средняя ставка аренды офисов составляет 55 771 ₽/м² в год. Среди рассматриваемых соседних районов выше показатель только на Арбате – на 2,6%.
• На рынке офисной аренды 98,6% помещений предлагаются с отделкой, тогда как в продаже 95,6% офисов требуют дополнительных работ.
• Средняя стоимость офисов на продажу составляет 471 931 ₽/м². При этом выборка ограничена семью зданиями, а небольшие помещения сосредоточены в одном проекте.
• Пресненский район входит в число лидеров Москвы по поисковому интересу к офисам. Однако при покупке помещений без отделки к заявленной стоимости необходимо учитывать дополнительные расходы: по оценке CMWP, только базовые строительно-монтажные работы могут стоить около 113 тыс. ₽/м².
• Коммерческая недвижимость района представлена разными форматами: от небольших торговых помещений на первых этажах до исторических особняков и крупных офисных комплексов. Поэтому стоимость квадратного метра существенно зависит от расположения и характеристик объекта.

Коммерческая недвижимость Пресненского района на M2DATA

Актуальные предложения:

Аренда · Продажа · Все здания · Коворкинги

*Рейтинги объектов в статье приведены по данным M2DATA