Замоскворечье: гид по локации и коммерческой недвижимости

Район в цифрах

• административный округ: Центральный административный округ (ЦАО);
• население: 57 тыс. человек [1];
• площадь территории: 438 га [1];
• 3 место в ЦАО по площади [2];
• метро: 5 станций;
• число улиц: 84 [1];
• основные улицы: Пятницкая, Большая Ордынка, Новокузнецкая, Валовая, Садовническая, Люсиновская, Большая Серпуховская;
• индекс комфортной среды (рейтинг районов): 10 место из 120 районов столицы [3].

Локация, транспорт, инфраструктура

Замоскворечье занимает юго-восточную часть Центрального округа столицы. С запада район граничит с Якиманкой, с юга — с Даниловским районом ЮАО, а с севера и востока он ограничен Москвой-рекой, за которой расположен Таганский район. Садовое кольцо делит Замоскворечье на две части: историческую внутри кольца и деловую за его пределами.

Это исторический район старой Москвы с яркой градостроительной спецификой, где соседствуют купеческие особняки и современные здания. Такое сочетание формирует структуру рынка коммерческой недвижимости: исторический фонд — под стрит-ритейл и офисы, новые объекты — под бизнес-центры.

Ядро деловой активности — Павелецкий кластер. Вокруг Павелецкой площади и одноименного вокзала сформировался важный узел района с офисными зданиями и удобной транспортной доступностью. Высокий пешеходный и автомобильный трафик делает площадь точкой притяжения для бизнеса. Через нее проходят ключевые маршруты, связывающие район с центром и югом Москвы.

Выделяется Балчуг — остров искусственного происхождения между Москвой-рекой и Водоотводным каналом. Это исторический торговый узел напротив Кремля: сначала здесь был рынок, позже — фабрики и электростанции. В постсоветское время промышленные здания переоборудовали под галереи, рестораны и культурные пространства.

Транспорт

Через Замоскворечье проходит Садовое кольцо, есть выезд на ТТК, что обеспечивает связь с другими частями города. С Павелецкого вокзала отправляются поезда в регионы России, а аэроэкспресс связывает район с аэропортом Домодедово.

Метро. В границах района находятся станции «Новокузнецкая», «Третьяковская», «Павелецкая» (радиальное и кольцевое направления), «Добрынинская» и «Серпуховская». Через них проходят пять линий: Замоскворецкая, Кольцевая, Калужско-Рижская, Калининская и Серпуховско-Тимирязевская. Часть станций связана переходами. 

Основные улицы и магистрали:

• Садовое кольцо (Нижняя Краснохолмская — Зацепский Вал — Валовая) — южная граница;
• Пятницкая, Большая Ордынка, Новокузнецкая — улицы исторического центра;
• Люсиновская (продолжение Большой Ордынки) и Большая Серпуховская (продолжение Пятницкой) — за Садовым кольцом;
• набережные Москвы-реки (Космодамианская, Раушская) и Водоотводного канала (Садовническая, Озерковская, Овчинниковская, Кадашёвская, Шлюзовая).

С Кремлём район связывает Большой Москворецкий мост, с остальным центром — Большой Устьинский.

Точки притяжения: что формирует трафик

Замоскворечье — не только исторический, но и деловой район. Вузы, музеи, театры и офисные кластеры формируют устойчивый трафик, который складывается из нескольких потоков: рабочих, студенческих, туристических. Это формирует спрос на разные форматы коммерческой недвижимости: офисы, стрит-ритейл, общепит, сервисы. 

Транспортные узлы. Станции метро и Павелецкий вокзал обеспечивают постоянный приток людей: пассажиров, сотрудников, туристов. Вокруг вокзала сформировался крупный кластер с офисными зданиями и торговыми объектами. 

Вузы. В Замоскворечье расположены корпуса НИУ ВШЭ, РЭУ им. Г. В. Плеханова, РГУ им. А. Н. Косыгина, МГПУ. Они создают стабильный студенческий трафик в будни и поддерживают спрос на стрит-ритейл и сервисы. 

Медицина. В районе работают взрослая и детская поликлиники. Среди крупных стационаров — Морозовская детская городская клиническая больница и НМИЦ хирургии им. А. В. Вишневского. 

Культура и досуг. Третьяковская галерея — одна из главных точек притяжения туристов в районе. Здесь же Театральный музей им. Бахрушина, дом-музей Островского, филиал Малого театра, Дом музыки, Градский Холл. 

Торговля. В Замоскворечье представлены все ключевые сети: «ВкусВилл», «Азбука вкуса», «Перекрёсток». Крупный торговый объект — ТРЦ «Павелецкая Плаза» (Павелецкая пл., 3). Внутри — около 200 магазинов, супермаркет и гастрономическое пространство. 

Торговые коридоры. В исторической части стрит-ритейл сосредоточен на улицах Пятницкая, Большая Ордынка, Новокузнецкая, Садовническая, Большая Татарская, Бахрушина.

Пятницкая выделяется на общем фоне: она входит в пятерку самых дорогих торговых улиц Москвы по версии наряду со Столешниковым переулком, Кузнецким Мостом, Петровкой и Арбатом. Стрит-ритейл здесь продаётся в среднем за 2,09 млн ₽ за м² [4].

Гастрономия. Гастрономическая карта Замоскворечья неоднородна: Пятницкая — плотный поток баров и ресторанов с акцентом на вечерний трафик, Большая Ордынка — камерный формат с бистро и чайными, Новокузнецкая и Малая Ордынка — спокойный ресторанный кластер, Садовническая и Балчуг — рестораны более высокого ценового сегмента.

Как рос и развивался район

Заречье и слободы. Название «Замоскворечье» означает «за Москвой-рекой» по отношению к Кремлю. Первое упоминание относится к 1365 году. Застройка шла вдоль дорог, которые позже стали Большой Ордынкой, Пятницкой и Новокузнецкой. В XVI–XVII веках здесь селились ремесленники — стрельцы, кожевники, кузнецы, садовники; часть этих названий сохранилась в улицах. В XVII веке район вошёл в укрепления Земляного города — отсюда плотная слободская планировка, которая определяет структуру улиц до сих пор.

Купеческий район. В XVII–XVIII веках Замоскворечье становится купеческим. Особняки и доходные дома того времени до сих пор формируют исторический фонд: сегодня это офисы, галереи и стрит-ритейл.

Индустриализация. Во второй половине XIX века появляются мануфактуры и заводы. В 1900 году открывается Павелецкий вокзал, вокруг которого формируется промышленно-транспортный узел. Купеческое меценатство оставляет району благотворительные учреждения, часть из которых стала культурными пространствами.

XX век. После 1917 года усадьбы переоборудуют под коммунальное жилье. В послевоенные десятилетия усиливается роль Павелецкого узла, развивается промышленность, в 1960–1970-е появляются НИИ. В 1973 году часть Замоскворечья в пределах Садового кольца объявляют заповедной зоной: это ограничило новое строительство и сохранило старую застройку. С конца 1970-х начинается реставрация исторических зданий.

Карта коммерческой недвижимости района

По данным M2DATA, на 16 сентября 2026 года в Замоскворечье представлены 245 зданий и 178 помещений в аренде и продаже — это все сегменты района, включая жилые дома с коммерческими помещениями.

В районе присутствуют объекты всех классов. Основу предложения формирует класс B — 139 зданий из 245, на классы A и A+ приходится 11,4%.

Значительная часть этого фонда — исторические здания, особняки и объекты культурного наследия (52 здания), которые формируют облик района. 66 зданий построены в 2000-х годах — почти четверть от общего числа. Как правило, именно они формируют качественный сегмент предложения.

Распределение по форматам

Ядро делового кластера образуют 66 бизнес-центров, три четверти которых относятся к классам A+, A и B+. Вокруг них — нишевые форматы: бизнес-парки, торговые и офисно-торговые центры, офисно-гостиничные комплексы, а также административные здания.

Складских комплексов в чистом виде в районе нет — только офисно-складской комплекс «Валовая, 32/75 с1» класса B. Это логично: в заповедной зоне центра Москвы нет достаточного места для логистики, и складские функции вытеснены за пределы Садового кольца.

Распределение по кластерам

Садовое кольцо делит район на две крупные зоны. Внутри кольца — исторический кластер: Пятницкая, Большая Ордынка, Большая Татарская с переулками, участок вдоль Валовой. Часть коммерческой недвижимости сосредоточена вдоль Озерковской и Овчинниковской набережных. Основные форматы — культура, туризм и премиальный сервис: бутик-офисы, шоурумы, стрит-ритейл высокого уровня.

Ещё одна знаковая зона — Балчуг как часть исторического центра и его набережные: Садовническая, Космодамианская, Раушская. Сегодня это премиальная локация с качественными офисными объектами, включая Балчуг Плаза (класс А+) и Кристалл Плаза (класс А). Здесь сочетаются деловая активность, историческая застройка и статусная жилая среда.

За Садовым кольцом — Павелецкий кластер: Большая Серпуховская, Люсиновская, Дубининская, Летниковская, территория между Кожевнической улицей и Шлюзовой набережной. Здесь были промышленные зоны, а сейчас формируется многофункциональный узел: офисные объекты классов A и B+, современные жилые кварталы, торговля и услуги.

Ключевые объекты коммерческой недвижимости Замоскворечья

В отличие от классических деловых кластеров, где часто доминирует один сегмент, структура Замоскворечья сбалансирована: бизнес-центры, административные здания и особняки занимают сопоставимые доли, а жилые дома с коммерцией на первых этажах дополняют картину. Разберём подробнее отдельные сегменты.

Бизнес-центры: ядро делового кластера

Самый крупный сегмент коммерческой недвижимости в локации: 66 зданий и 73 помещения. Именно бизнес-центры делают Замоскворечье деловым районом, а не просто историческим.

Большинство качественных зданий района — тоже в этом сегменте:

• A+ — 2 здания и 3 помещения;
• A — 23 здания и 30 помещений;
• B+ — 24 здания и 24 помещения;
• B – 16 зданий и 16 помещений.

Таким образом, 49 зданий и 57 помещений относятся к классам A+, A и B+ — то есть три четверти бизнес-центров района качественные.

По данным M2DATA, это один из самых значимых результатов среди районов ЦАО. Для сравнения: в Тверском — 51 бизнес-центр классов A+, A и B+, в Пресненском — 44, в Хамовниках — 29, в Якиманке — 14.

Ниже — несколько показательных объектов из разных локаций Замоскворечья: от Балчуга до Павелецкого кластера. Каждый по-своему отражает характер района.

Балчуг Плаза

ул. Балчуг, д. 7

Балчуг Плаза — офисный комплекс класса А+ в историческом центре на острове Балчуг, в пешей доступности от «Новокузнецкой» и «Третьяковской». Здание построено в 2004 году, общая площадь — 27 316 м², есть подземный паркинг. Расположение в центральной части города обеспечивает удобную транспортную доступность с крупных магистралей.

Оазис

ул. Коровий вал, д. 5

Оазис — бизнес-центр класса А+ на стыке Замоскворечья и Якиманки, напротив Садового кольца. Рядом — Ленинский проспект и Большая Якиманка, в пешей доступности три станции метро: «Добрынинская», «Серпуховская» и «Октябрьская». Построен в 2018 году, общая площадь — 58 557 м². В аренде — блоки от 2 735 до 3 643 м².

Павелецкая Плаза

Павелецкая площадь, д.2

Павелецкая Плаза — один из знаковых офисных комплексов класса А в центре Москвы, расположенный на пересечении Дубининской улицы и Валовой — на Садовом кольце. Три корпуса возведены в 1997–1998 и 2003 годах. До станции метро «Павелецкая» — около трех минут пешком. В аренде — помещения от 102 до 1 376 м².

Вивальди Плаза

ул. Летниковская, д. 2

Вивальди Плаза — офисный комплекс класса А из четырёх корпусов — «Весна», «Лето», «Осень» и «Зима», названных по мотивам «Времен года» Вивальди. Построен в 2009 году, корпуса находятся в 3–7 минутах ходьбы от «Павелецкой». От Павелецкого вокзала, расположенного рядом, удобно добираться аэроэкспрессом до Домодедово. Помещения в аренду на момент выборки только в корпусе «Осень» — блоки от 660 до 1 380 м².

Россо Рива

Шлюзовая набережная, д.4

Россо Рива — бизнес-центр класса А на Шлюзовой набережной, в 4–6 минутах ходьбы от «Павелецкой». Рядом проходят крупные магистрали — Садовое кольцо, ТТК и Кожевническая улица. Здание построено в 2014 году.

Аквамарин III

Озерковская наб., 22/24

Комплекс Аквамарин III из трёх зданий класса A расположен на Озерковской набережной в 5–8 минутах ходьбы от «Новокузнецкой» и «Третьяковской». Удобное расположение вблизи Садового кольца, выезды на Марксистскую и Люсиновскую улицы.

Риверсайд Тауэрс

Космодамианская наб., д. 52 (стр. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 11, 13)

Риверсайд Тауэрс — культурно-деловой центр класса B+ на Космодамианской набережной, в 6–12 минутах ходьбы от «Павелецкой» и «Таганской». Помимо офисов, в комплекс входят Московский международный Дом музыки, отель Swissôtel и коворкинг Flexity Riverside. В аренде — офисы разной площади.

Уолл стрит

ул. Валовая, д. 35

Уолл Стрит — бизнес-центр класса А на первой линии Садового кольца, в 2–3 минутах ходьбы от «Добрынинской» и «Серпуховской», чуть дальше — «Павелецкая». Построен в 2013 году. Выгодная транспортная доступность: здание расположено на первой линии Садового кольца, расстояние до ТТК составляет 3,3 км. До Павелецкого вокзала — около 10 минут пешком, откуда аэроэкспрессом можно добраться до Домодедово.

Легион II

ул. Большая Татарская, д.9

Легион II — бизнес-центр класса А в историческом центре, в двух минутах ходьбы от «Новокузнецкой» и в пяти — от «Третьяковской». К зданию удобен подъезд по Пятницкой улице и Озерковской набережной, есть комфортный доступ к Садовому кольцу. Построен в 2008 году. В аренде — блоки от 1 500 до 10 959 м².

Многофункциональный комплекс Балчуг Резиденс

ул. Садовническая, д. 29

МФК Балчуг Резиденс класса А — единственный многофункциональный комплекс в Замоскворечье. Включает 107 апартаментов, подземный паркинг и коммерческие помещения: кафе и офисы с отдельными входами. В 7–10 минутах ходьбы — «Третьяковская» и «Новокузнецкая».

Бизнес-парки

Бизнес-парки в Замоскворечье — редкость: для полноценного формата нужны площади, которых в плотной исторической застройке почти нет. В текущей выборке всего 2 здания: один объект класса A, один — класса B.

Бизнес-парк «Аврора» на Садовнической улице д. 82, стр. 2 — редкий пример крупного офисного комплекса класса А: шесть корпусов, среди арендаторов — крупные российские и иностранные компании.

Второй заметный объект — бизнес-парк класса В «Сытинъ» на Пятницкой д. 71/5 стр. 4 (рейтинг 63, общая площадь 35 тыс. м²). Он расположен в реконструированном историческом здании, где в конце XIX — начале XX века был производственный корпус Товарищества печатания, издательства и книжной торговли И. Д. Сытина. На дату выборки в аренде офисы от 19 до 147 м2.

Торговые и многофункциональные объекты

Помимо бизнес-центров, в районе есть 10 торговых и многофункциональных зданий. Отдельного рынка они не формируют, а дополняют офисный сегмент и исторический фонд.

Торговые центры

В районе расположены 4 здания ТЦ: одно класса B+ и три — B. Крупных моллов в Замоскворечье нет: не позволяет историческая застройка и заповедный статус локации. Это районный формат, обслуживающий офисных сотрудников, местных жителей и пассажиропоток Павелецкого кластера.

Объекты: ТЦ «Павелецкая Плаза», ТЦ «Зацепский вал, 4, стр. 2», ТЦ «Твин Стор», ТЦ «Пятницкая, 31, стр. 3».

Офисно-торговые центры

В сегменте 3 здания офисно-торговых центров и 3 помещения, которые Совмещают офисную и торговую функции. Один объект класса B+, два — B.

Объекты: «Аркадия», «Кожевники», «Плеханов Плаза».

Офисно-гостиничные комплексы

В сегменте 3 здания и 6 помещений, все — класса B. Отражают специфику района, куда приезжают на короткое время: в командировку, на переговоры, в театр.

Объекты: Стремянный пер., 11; ВАЛС; Кожевническая, 4.

Административные здания

Административные здания — третий по массовости сегмент коммерческой недвижимости района: 53 здания и 37 помещений. Это фонд, который не относится к бизнес-центрам в строгом смысле, но активно используется под офисы. Большинство объектов — классов B и C, из них B — 36.

Объекты распределены по всему району. Среди примеров — Балчуг, 3к2, Садовническая набережная, 79, Валовая, 21, Большая Серпуховская, 14/13с1, Пятницкая, 16с1, Большая Ордынка, 25с1, Люсиновская, 13с1 и Кожевническая, 7с2.

Особняки и ОСЗ: исторический фонд

Самый массовый сегмент после административных зданий: 52 здания и 37 помещений. Разделение по классам: один объект класса A, один — B+, 44 — B.

Это не офисная недвижимость в классическом смысле, а отдельный сегмент рынка. Большинство объектов — класса B, что отличает их от новых бизнес-центров класса A.

Коворкинги

В районе работают 15 коворкингов общей ёмкостью 1 018 рабочих мест. Стоимость аренды места начинается от 7 000 ₽.

Коворкинги в Замоскворечье — качественный сегмент: 9 из 15 площадок расположены в зданиях классов A и B+. Это отличает район от периферийных локаций, где коворкинги чаще открываются в зданиях класса C.

Перспективные проекты

Основной фокус нового строительства — Павелецкий деловой кластер на стыке Замоскворечья и Даниловского районов. Здесь на месте бывших промышленных территорий и логистических хабов формируется многофункциональная зона: строятся жилые комплексы, офисы и объекты инфраструктуры [5]. В историческом центре, внутри Садового кольца, новых объектов мало из-за охранных ограничений.

Офисные проекты. В Павелецком кластере в 2026 году введен бизнес-центр «Дубининский» (Дубининская, 39–41). Включает два 24-этажных корпуса класса А, около 68 тыс. м² офисов и коммерческих помещений, стилобат с торговой галереей и ресторанами, премиальный фитнес-клуб [6].

Точечные проекты в историческом центре. БЦ RUNOVSKY 14 (Руновский пер., 14) — камерный многофункциональный комплекс класса А в паре минут ходьбы от «Новокузнецкой». 3 этажа, площадь 3 500 м², подземный паркинг, запроектированы ресторан и коворкинг. Лоты от 27 м² до 81 м² [7].

«Пятницкая, 40 Шале» (Пятницкая, 40) — строящийся бизнес-центр класса А: два корпуса по 3 этажа, общая площадь 3 700 м², из них около 1 300 м² — офисы. Доступны лоты со вторым этажом, высокими потолками и выходом на террасу. Внутри — ресторан, SPA с бассейном, подземный паркинг [8].

Стрит-ритейл закладывается и в новые жилые комплексы: ЖК «Монблан» на Шлюзовой набережной — около 2 тыс. м² под ритейл и ресторан, ввод запланирован на I квартал 2028 года [9].

Обзор рынка коммерческой недвижимости Замоскворечья: актуальная аналитика

Данные основаны на вакантной экспозиции M2DATA от 16 сентября 2026 года. Показатели отражают запрашиваемые условия, а не параметры закрытых сделок.

В актуальной экспозиции аренды — 149 помещений (офисы и ПСН) в 64 зданиях. В продаже — 31 помещение в 23 зданиях.

Рынок Замоскворечья — преимущественно арендный: по количеству лотов аренда превышает продажу в 4,8 раза, по офисам — почти в 9 раз. Это типично для центральной локации с высоким порогом входа и низкой ликвидностью крупных лотов на продажу.

Офисы

В офисном сегменте аренды представлено 113 помещений в 49 зданиях общей площадью 64 711 м², средняя базовая ставка — 39 017 ₽/м² в год. На продажу выставлены 12 офисов в 7 зданиях суммарной площадью 6 516 м² со средней стоимостью 1 527 144 ₽/м².

Аренда

Средняя площадь арендуемого офиса — 572 м², что заметно выше, чем в спальных районах, где обычно доминируют лоты 50–150 м². Половина офисных лотов — помещения до 200 м², ещё около трети — блоки от 500 м² и выше. Минимальная площадь — 8 м², максимальная — 3 643 м². Такая структура говорит о том, что район работает и с малым бизнесом (бутики, юрфирмы, представительства), и с крупными арендаторами (корпоративные офисы, штаб-квартиры).

Все 113 офисов сдаются с отделкой. Помещений без отделки в аренде нет: новые объекты чаще выходят на продажу. Ставки варьируются от 15 000 ₽/м²/год за 12 м² в административном здании на 5-м Монетчиковском до 93 940 ₽/м²/год за блок 3 643 м² в БЦ «Оазис». Это подтверждает неоднородность рынка.

Средняя ставка зависит от класса здания: А+ — около 65 000 ₽/м²/год, В — около 31 900 ₽/м²/год. Крупные лоты сосредоточены в верхнем сегменте: 22 помещения классов A+ и A занимают 56% всей арендуемой площади. В классах B и C картина обратная — 66 помещений дают лишь 18% площади. Верхнюю границу рынка задает единственный объект класса A+ — крупный блок на 9 701 м².

Продажа

Средняя стоимость лота — 1 527 144 ₽/м² — сформирована структурой экспозиции, а не рынком в целом. 7 из 12 офисов относятся к классу А — это компактные дорогие лоты со средней площадью 158 м². Класс В — крупные лоты по умеренной цене: 5 помещений общей площадью 5 408 м². Классов А+, В+ и С в продаже нет — предложение сконцентрировано в двух сегментах.

На продажу представлено 5 офисов с отделкой, остальные лоты — в строящихся зданиях. Это означает, что готовых офисов на продажу в районе немного, а основное предложение формируют объекты на этапе строительства.

Больше половины лотов — компактные помещения до 200 м², но встречаются и крупные блоки — вплоть до 2 917 м². Минимальная площадь в экспозиции — 110 м².

Цены — от 65 млн ₽ за офис 182 м² с отделкой в административном здании класса В на Раушской набережной до 1 млрд ₽ за трехэтажное здание целиком (2 917 м²) в 3-м Монетчиковском переулке, 4с1. У этого же объекта минимальная удельная цена — 342 806 ₽/м².

Максимальная удельная цена — 2,441 млн ₽/м² — у двухуровневого офиса 271 м² в БЦ «Шале Голиковский». Полная стоимость лота — 662 млн ₽.

ПСН

В аренде представлено 36 помещений в 22 зданиях суммарной площадью 3 757 м² со средней базовой ставкой 141 814 ₽/м² в год. В продаже — 19 помещений в 17 зданиях суммарной площадью 9 740 м².

Аренда

Средняя ставка по ПСН объединяет разные помещения. Они различаются по витринности, высоте потолков и инженерным системам, поэтому среднее значение стоит читать как ориентир, а не как точный показатель. Диапазон площадей — от 7 до 388 м²: от компактных лотов под кофейню или пункт выдачи до крупных пространств под рестораны и шоурумы.

Например, в офисно-торговом центре «Плеханов Плаза» (Стремянный пер., д. 38) предлагаются помещения от 10 до 100 м² под клуб, бар, ресторан или кофейню — с витринными окнами и высоким пешеходным трафиком.

На другом конце диапазона — помещение 388 м² в бизнес-центре на ул. Большая Татарская, д. 35, стр. 3 с отдельным входом и пешей доступностью от метро Павелецкая, Новокузнецкая и Третьяковская.

В экспозиции 3 здания класса A, 20 — класса B и 13 — класса C. Сегмент ПСН в Замоскворечье сосредоточен в зданиях класса B и C. Качественные офисные здания класса A не ориентированы на стрит-ритейл — их первые этажи обычно заняты под лобби, ресепшн или сервисы для арендаторов. А вот исторический фонд и здания среднего класса — наоборот, подходящий формат для помещений свободного назначения: отдельный вход с улицы, витрины, пешеходный трафик.

Продажа

В продаже ПСН представлены в основном готовые объекты с отделкой. По классу зданий картина такая: 11 лотов — в зданиях класса B, 6 — класса C, 2 — класса A.

Средняя стоимость — 956 925 ₽/м² — отражает структуру экспозиции, где есть разные типы объектов: от готового арендного бизнеса и ресторанов до особняков целиком. Именно поэтому ПСН — самый неоднородный сегмент района: цены варьируются от 35 млн ₽ до 1,2 млрд ₽, площади — от 32 до 1 184 м². Для аналитики здесь корректно использовать диапазоны и медиану, а не средние значения.

Сводные выводы по району

Замоскворечье — центральная локация с разнородной структурой предложения: от помещений в историческом фонде до премиальных офисов класса A. Большая часть зданий относится к классам А и В.

Отдельно стоит выделить ПСН. Здесь в одной экспозиции соседствуют стрит-ритейл, рестораны, шоурумы и крупные пространства под услуги, поэтому корректнее смотреть на диапазоны и медиану, а не на среднюю ставку.

Для арендаторов офисов выбор зависит от масштаба: крупным компаниям (500+ м²) доступны блоки классов A и A+ со ставками 60 000–65 000 ₽/м²/год, средним (200–500 м²) — классы B+ и B по 32 000–41 000 ₽/м²/год, малым (до 200 м²) — широкий выбор в классах B и C от 25 000 ₽/м²/год.

Что учитывать при выборе объекта в Замоскворечье

Микролокация. Внутри Замоскворечья выделяется несколько зон с разным характером: ставки и форматы в них различаются.

Объем предложения. По данным M2DATA, в продаже — ограниченное число лотов: 12 офисных помещений и 19 ПСН.

Разные форматы в исторической части. Даже внутри исторического центра встречаются разные форматы: точечные новые бизнес-центры и помещения в старом фонде. У них разная аудитория и разное позиционирование.

Охранные ограничения. Новое строительство в заповедной зоне ограничено, реконструкция — только с сохранением облика. Это поддерживает дефицит предложения.

Парковка. В центре её дефицит, и для арендаторов с автомобилями объекты без паркинга менее удобны.

Порог входа. В текущей экспозиции M2DATA стоимость лотов начинается от 65 млн ₽ для офисов и от 35,2 млн ₽ для ПСН.

Итоги

• Замоскворечье — центральная локация Москвы с разнородным предложением: исторический фонд, точечные бизнес-центры и премиальные офисы класса A. Новое строительство в заповедной зоне ограничено, поэтому рынок формируется в основном из существующего фонда, а новые объекты появляются точечно.
• Офисный рынок района — преимущественно арендный: 113 лотов в 49 зданиях общей площадью 64 711 м² против 12 лотов в продаже. Крупные лоты сосредоточены в верхнем сегменте: 22 помещения классов A+ и A занимают 56% арендуемой площади.
• В структуре аренды доминируют офисы. ПСН — меньшая часть предложения, но самый разнородный сегмент: стрит-ритейл, рестораны, шоурумы и крупные пространства под услуги. Поэтому средняя ставка по нему — только ориентир.
• В продаже — 12 офисов и 19 помещений ПСН. Офисное предложение — это либо компактные лоты класса A, либо крупные лоты класса B. Готовых помещений с отделкой немного, основное предложение — объекты на этапе строительства.
• Один из основных факторов развития рынка коммерческой недвижимости Замоскворечья в ближайшие годы — Павелецкий кластер, где идёт редевелопмент бывших промышленных территорий и появляются новые офисные проекты.

Коммерческая недвижимость Замоскворечья на M2DATA

Актуальные предложения: аренда · продажа · все здания · коворкинги