«В ваших услугах больше не нуждаемся». Можно ли получить вознаграждение с недобросовестного заказчика?

Представим ситуацию: агент сопровождал сделку по аренде или продаже недвижимости, общался с собственником, проводил показы клиентам, участвовал в согласовании документов – и вдруг пришла новость о расторжении договора. «В ваших услугах не нуждаемся» – сообщает в письме заказчик. А через месяц агент узнает, что сделка с клиентом, которого он привел собственнику, все же заключена. Что делать агенту?

На первый взгляд, собственник действует в рамках закона – у него по умолчанию есть право на отказ от договора. Однако в определенных ситуациях такой отказ не освободит собственника от оплаты услуг брокера. Например, в случае, когда исполнитель нашел заказчику подходящего клиента, принимал участие в согласовании сделки – и у него есть соответствующие доказательства.
 
Юристы m2data приводят 5 примеров из судебной практики в России, когда расторжение договора заказчиком не лишило исполнителя права на вознаграждение.
 
1. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2018 № Ф04-6169/2017 по делу № А03-3591/2017
 
Истец в Барнауле доказал, что собственник после расторжения с ним договора, сдал объект арендатору, которого привел именно истец. И требования по сумме возмещения, заявленные в иске, были частично удовлетворены.
 
В рамках исполнения договора истец предложил объект недвижимости ООО «Агро Доктор» для сдачи в аренду третьему лицу (ООО «Камелот – А»), что подтверждается актом осмотра объекта недвижимости (приложение N 2 к договору), содержащим сведения об осмотре объекта - торгового помещения, общей площадью 168,7 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Матросова, 11, о чем имеется подпись представителя т.с. «Ярче» Бабеляс Ю.В., зафиксировано согласие будущего арендатора на заключение договора аренды помещения с размером арендной платы в размере 101 220 руб., а также подпись собственника.

26.10.2016 ООО «Агро Доктор» в адрес истца направило уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 26.10.2016.
 
13.12.2016 между ООО «Агро Доктор» и ООО «Камелот-А» был заключен договор аренды N 603/2016 (далее - договор аренды) на нежилые помещения по адресу: г. Барнаул, ул. Матросова, 11, пом. Н2 и часть пом. Н3, размер арендной платы согласован в сумме 101 220 руб. (пункты 1.1, 4.2, 4.3 договора аренды). Нежилые помещения истца переданы третьему лицу по акту приема-передачи от 13.12.2016

<…>

Суд первой инстанции, принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, исходил из подтверждения материалами дела факта оказания истцом ответчику услуг по поиску потенциального арендодателя; явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств кредитором.
 
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы на обжалуемые судебные акты.

<…>

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности спорный договор, договор аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактически оказанные исполнителем до момента одностороннего отказа заказчика от спорного договора услуги по фактическому нахождению потенциальных арендаторов на принадлежащие заказчику объекты недвижимого имущества подлежат оплате; факт оказания истцом услуг для ответчика по поиску потенциального арендатора на объекты недвижимости, поименованные в спорном договоре, подтверждается материалами дела.
 
2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.01.2017 № Ф04-6033/2016 по делу № А27-8806/2016:
 
В ходе исполнения обязательств, принятых ООО «Экспотрейд - Коммерческая недвижимость» на себя по договору, между ООО «Сибинпэкс» (продавец) и Плисевич Денисом Борисовичем (покупатель) при участии ООО «Экспотрейд - коммерческая недвижимость» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2015 N ПКП-1, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений <…>.
 
Уведомлением от 19.11.2015 исх. N 119 ООО «Сибинпэкс» заявило об одностороннем отказе от исполнения договора, расторжении спорного договора с 30.11.2015 (получено указанное уведомление согласно экспедиторской расписке от 19.11.2015 N 7971114). Впоследствии между ООО «Сибинпэкс» (продавец) и гражданами Плисевич Денисом Борисовичем и Плисевич Борисом Александровичем (покупатели) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 01.12.2015 (далее - договор от 01.12.2015), который в последующем был зарегистрированном в установленном законом порядке.

<…>

Удовлетворяя первоначальные исковые требований в части, суд первой инстанции исходил из правомерности требований в размере 2 040 000 руб. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии основания для взыскания суммы расходов и возврата суммы предварительной оплаты. 

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы на обжалуемые судебные акты.

<…>

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности спорный договор, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2015 N ПКП-1, договор купли-продажи нежилого помещения от 01.12.2015, принимая во внимание, что ООО «Сибинпэкс» не заявляло о фальсификации указанных договоров, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактически оказанные исполнителем до момента одностороннего отказа заказчика от спорного договора услуги по фактическому нахождению покупателей на принадлежащие заказчику объекты недвижимого имущества подлежат оплате; факт оказания ООО «Экспотрейд - Коммерческая недвижимость» услуг ООО «Сибинпэкс» по поиску покупателя на объекты недвижимости, поименованные в пункте 1.1.3 спорного договора, подтверждается материалами дела.

3. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2022 № Ф08-9408/2022 по делу № А53-42770/2021:
 
Приняв во внимание справку директора ООО «Крипт» Панфиловой О.И. (покупателя объекта недвижимости) от 10.02.2022 на имя общества, согласно которой в период с 01.04.2021 по 04.04.2021 представителем покупателя Липским В.Н. произведен осмотр предложенного истцом помещения на 9 этаже здания по пр. Буденновский, 80 в г. Ростове-на-Дону, при участии представителя компании, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Крипт», показания свидетелей Панфиловой О.А. (директор ООО «Крипт»), Липского В.Н. (учредитель ООО «Крипт»), апелляционный суд сделал вывод об исполнении обществом обязательства по отысканию покупателя для объекта компании и заключения договора купли-продажи, и исполнении его до формального направления заказчиком уведомления об одностороннем отказе от спорного договора.
 
Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции сделал вывод о прекращении обязательства общества по отысканию покупателя на объект недвижимого имущества надлежащим его исполнением (пункт 1 статьи 408 Кодекса).
 
При этом формальный отказ заказчика от исполнения договора (уже исполненного в части отыскания покупателя, составляющего основную цель указанного вида договора) судом оценен как свидетельство злоупотребления ответчиком правом и его недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса), направленного на уклонение от исполнения обязательства по оплате фактически уже оказанной ему услуги.

<…>

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, к которым правильно применены нормы права.
 
Приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку не опровергают правильности выводов апелляционного суда.
 
4. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 № 07АП-3879/2023 по делу № А03-7734/2022:
 
Отказ заказчика от исполнения договора после совершения исполнителем всего необходимого комплекса действий, направленных на достижение цели заключенного договора и получение полезного эффекта для заказчика не может являться основанием для прекращения обязанности оплатить фактически оказанные услуги (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»).

В материалах дела содержатся доказательства того, что результат, на который рассчитывал заказчик при заключении спорного договора, наступил, и денежные средства поступили в полном объеме на эскроу счета, следовательно, условия договора агентом соблюдены и у истца возникло право на получение агентского вознаграждения.

<…>

При этом апелляционный суд отмечает, что одно лишь отсутствие подписанного в полном объеме акта не может являться основанием для отказа в иске при наличии иных доказательств фактического исполнения договора и оказания услуг. 
 
5. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.06.2017 № Ф03-1641/2017 по делу № А73-14299/2016:
 
Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.08.2015 между ОАО «Хабаровский Аэропорт» (заказчик) и ООО «Недвижимость Хабаровска» (исполнитель) заключен договор об оказании услуг N 8-427/15 (с протоколом разногласий), согласно которому на время его действия заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства содействовать отчуждению объектов заказчика, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Окружная, д. 19.

<…>

При этом в соответствии с пунктом 4.5 настоящего договора в случае, если на протяжении 6-ти месяцев с момента расторжения или завершения срока действия настоящего договора заказчик заключает основной договор с третьими лицами, информация о которых ему была предоставлена исполнителем, заказчик обязуется выплатить ему полную стоимость вознаграждения, определенную в пункте 4.2 договора.
 
Договор исполнялся ООО «Недвижимость Хабаровска», им предоставлялись ОАО «Хабаровский Аэропорт» отчеты о проделанной работе, велись переговоры с потенциальными покупателями, информация о которых, включая ООО «Моторр», своевременно сообщалась заказчику (ответчику), что подтверждено имеющимися в деле доказательствами.
 
04.05.2016 ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора, в этот же день между сторонами подписано соответствующее соглашение.
 
Впоследствии между ОАО «Хабаровский Аэропорт» (продавец) и ООО «Моторр» (покупатель) заключен договор от 08.07.2016 купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Окружная, д. 19 с общей стоимостью 40 000 000 рублей.

<…>

Проанализировав все представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, в том числе деловую переписку по электронной почте между ООО «Моторр» и ООО «Недвижимость Хабаровска», карточку просмотра объекта - базы, расположенной по адресу: г. Хабаровск, ул. Окружная, д. 19, выписку из клиентской базы ООО «Недвижимость Хабаровска», отчет о проделанной работе от 26.04.2016, направленный в адрес ОАО «Хабаровский Аэропорт», судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что обязательства исполнителя, возложенные на него в рамках договора от 13.08.2015, исполнены им надлежащим образом.
 
Установив, что договор купли-продажи от 08.07.2016 между ОАО «Хабаровский Аэропорт» (продавец) и ООО «Моторр» заключен в течение шести месяцев с момента расторжения договора об оказании услуг от 13.08.2015, в рамках которого ООО «Недвижимость Хабаровска» выполнило договорные обязательства, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования и взыскали 5% вознаграждения от стоимости спорного имущества.
 
На что обратить внимание
 
Если у исполнителя нет подписанного обеими сторонами акта о выполненных работах, а вместо него лишь уведомление от собственника о расторжении договора, следует проследить за ситуацией. И в случае, если станет известно, что собственник заключил договор купли-продажи или договор аренды с найденным исполнителем лицом, стоит смело обращаться в суд.
 
Работа не может быть не оплачена по надуманным причинам. Суд будет на вашей стороне.