Подбор офиса в Москве — на что смотреть, кроме цены за м²

Расположение — логистика как фактор эффективности

Близости к метро недостаточно. Важно учитывать, на какой именно станции вы находитесь.

Пересадочные узлы. Станции вроде «Алексеевской», «Площади Революции» или «Дубровки» привлекательны тем, что собирают людей с разных веток. Это значительно расширяет пул потенциальных сотрудников или клиентов, которые будут готовы к вам ездить.

«Парковочный» вопрос. Это одна из самых болезненных тем для московских офисов. Недостаточно просто наличия парковки. Нужно выяснить: 

• Есть ли у сотрудников возможность получить абонемент на парковку по льготной цене?
• Сколько стоит час для гостей?
• Как часто происходят инциденты с нехваткой мест? 

Ежедневные квесты с поиском парковки съедают время и моральные силы команды.

Инфраструктура района — экосистема за пределами офиса

Офисная жизнь не заканчивается на выходе из бизнес-центра. Окружающая среда критически важна.

Не только кафе. Оцените наличие столовых с бизнес-ланчами, аптек, банков, почтовых отделений и фитнес-центров. Возможность решить бытовые вопросы в обеденный перерыв — огромный плюс.

Деловое соседство. Размещение в устоявшихся бизнес-кластерах (ЦАО, Москва-Сити) или в развивающихся (Сколково, технопарки) не только престижно, но и практично. Это упрощает логистику для партнеров и клиентов, а также создает возможности для неформального нетворкинга.

Класс здания — буква имеет значение

Классификация офисных зданий (A, B, C) — это универсальный язык, описывающий качество среды.

Класс А. Премиум-сегмент. Современные материалы, интеллектуальные системы управления зданием (BMS), безбарьерная среда, высокая скорость лифтов, присутствие известных арендаторов. Такие объекты, как башни «Око» или «Федерация» в Москва-Сити, работают на имидж крупных корпораций.

Класс В. Наиболее популярный вариант для среднего и малого бизнеса. Оптимальное соотношение цены и качества. Это могут быть как реновированные советские здания, так и современные постройки чуть менее престижных локаций. Здесь важно смотреть на конкретного управляющего оператора.

Технические нюансы. Обязательно уточните расположение телекоммуникационных узлов. От этого зависит длина и стоимость прокладки кабеля для интернета. Узнайте о наличии резервного источника электропитания — это спасет вас в случае плановых отключений электроэнергии.

Безопасность и управление

Тишина, порядок и безопасность — основа продуктивной работы, которую замечают лишь при их отсутствии.

Профессиональное управление. Узнайте, кто управляет зданием. Крупные операторы работают по четким стандартам, что гарантирует стабильно высокое качество услуг — уборки, вывоза мусора, обслуживания систем кондиционирования.

Системы безопасности. Пропускной режим (турникеты, карты доступа), пожарная безопасность, видеонаблюдение в холле и лифтах, круглосуточная охрана — must have для любого современного БЦ.

Комфорт для сотрудников — инвестиция в главный актив

Офис — это один из инструментов мотивации и удержания талантов.

Нормы и реальность. Санитарные нормы предписывают не менее 4,5 м² на человека, но для комфортной работы с учетом современных open-space планировок рекомендуется ориентироваться на 6—9 м². Теснота — главный генератор раздражения и конфликтов.

Качество среды. Обратите внимание на естественное освещение — его количество напрямую влияет на настроение и снижает утомляемость. Наличие зон релаксации, качественных кухонных зон и современной мебели уже не роскошь, а стандарт ожиданий соискателей.

Реальная стоимость владения офисом

TCO (Total Cost of Ownership) — полная стоимость владения офисом

TCO — это суммарная стоимость, которую компания несет за владение или аренду офисного пространства за выбранный период (обычно год). Включает не только аренду, но и эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, IT‑затраты, парковку, расходы на fit‑out (комплекс работ по созданию уникального пространства на коммерческом объекте) и прочие скрытые расходы.

Базовая формула

TCO = R + O + U + P + F + I + S + T

где:

R — арендная плата (rent) за период;

O — эксплуатационные и сервисные расходы (operating expenses);

U — коммунальные платежи (utilities);

P — парковочные расходы;

F — затраты на ремонт и fit‑out;

I — IT и телеком (включая подключение и оборудование);

S — безопасность и страхование;

T — налоги, сборы и непредвиденные расходы.

Дополнительно полезны нормировки:

TCO на сотрудника = TCO / N (число сотрудников)

TCO на м2 = TCO / S (площадь)

Как собрать данные — чек‑лист

- Предложения по аренде: ставка, включенные услуги, срок и индексация.

- Подробные ОС (список услуг и стоимость на м2).

- Счета за коммунальные услуги за последние 12 месяцев.

- Детали парковки: количество мест, стоимость, условия для сотрудников.

- Смета на fit‑out и график платежей.

- Список подключенных провайдеров и время подключения.

- История отключений и аварий за 3 года.

- Условия страхования здания и коммерческие риски.

Пример расчета (год)

Исходные данные:

- Площадь: 800 м2;   

- Сотрудников: N = 60;   

- Месячная арендная ставка: 18 000 руб/м2/год — итого арендная плата в год: R = 18 000 х 800 = 14 400 000 руб;

- Эксплуатация: O = 220 руб/м2/год = 1 760 000 руб;

- Коммуналка: U = 600 руб/м2/год = 480 000   руб;

- Парковка (например 12 мест по 30 000/год): P = 12 х 30 000 руб = 360 000 руб;

- Fit‑out (единовременно): 1 000 000 руб/год;

- IT и телеком: I = 600 000 руб/год;

- Безопасность и страхование: S = 300 000 руб/год;

- Непредвиденные расходы и налоги: T = 240 000 руб/год.

Общий TCO:

TCO = 14 400 000 + 1 760 000 + 480 000 + 360 000 + 1 000 000 + 600 000 + 300 000 + 240 000 = 19 140 000 руб/год

Нормировки:

TCO на сотрудника = 19 140 000 / 60 = 319 000 руб/год   

TCO на м2 = 19 140 000 / 800 = 23 925 руб/м2/год 

Советы при переговорах и оценке предложений

- Требуйте детальную расшифровку ОС с формулами расчета и доказательной базой.

- Переговоры по fit‑out — добейтесь частичного покрытия стоимости или арендных каникул.

- Стремитесь к фиксированной части ОС на 1–2 года с последующей корректировкой.

- Включите в договор SLA (соглашение об уровне предоставления услуги) на инженерные системы и штрафы за их нарушение.

Коротко о главном

При выборе офиса цена за м² является лишь одним из многих параметров. Уделите время комплексному анализу:

• проведите тест-драйв маршрута до офиса в час пик,
• пообщайтесь с действующими арендаторами выбранного здания,
• внимательно изучите договор и условия эксплуатации.

Помните, что правильный офис — это не статья расходов, а стратегическая инвестиция в развитие вашей компании, ее репутацию и главный актив — команду. И такая инвестиция всегда окупается. Используя ресурс M2DATA, можно сэкономить время и силы, найдя надежный и подходящий объект на рынке Москвы и области.