Вопрос завтрашнего дня: как экономика изменит офисы, коворкинги и проекты офисного редевелопмента

Генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман рассказала m2data о том, как меняется сфера строительства офисов в новых условиях и как макроэкономические изменения повлияют на сегмент деловой недвижимости.

О текущей ситуации и проектах в стадии строительства

В целом офисный сегмент – это инерционный рынок и реагирует на все изменения спустя определенный временной период, поэтому ключевые изменения мы будем видеть к концу первого полугодия 2022 г. Однако то, с чем уже столкнулись строители офисов – это рост стоимости строительных материалов и дефицит импортного инженерного оборудования, которое фактически запроектировано для большинства проектов офисов класса А. Новая реальность отчасти похожа на первые месяцы пандемии: отмечается приостановка ряда поставок, заморозка контрактов, логистические трудности. Существенное отличие – в том, что никто не может спрогнозировать, когда ситуация изменится. Сейчас удорожание стройматериалов отмечается на уровне 20-30%, но тенденцию на будущее нужно будет прогнозировать уже во II-III кварталах года.

Поэтому сейчас задача на проектах в стадии строительства – проанализировать, какие материалы и оборудование могут быть заменены без потери качества на российские, азиатские или индийские аналоги, а какие потребуют изменения проекта, либо поиска иных путей доставки. Самая технически сложная для замены система – это вентиляция и кондиционирование, поскольку большинство комплектующих для данного оборудования производятся за рубежом. В данном случае, вероятнее всего, поставщики будут искать возможность для обеспечения поставок путем изменения логистики.

При этом заменить отделочные материалы на продукцию российских производителей вполне возможно – уже сейчас есть качественные аналоги, доступные на рынке. Офисная мебель и офисное освещение – более сложные субрынки, и здесь необходимо искать компромисс между ценой и качеством продукта.

Об изменении офисных интерьеров и технологий

В новых проектах и проектах реновации офисов мы, скорее всего, увидим оптимизацию решений, чтобы сдержать рост себестоимости строительства. В первую очередь сокращение издержек коснется «декоративных» затрат: мебельные группы, неформальные рабочие зоны. Здесь заказчики скорее отдадут предпочтение удовлетворению базовых потребностей и функциональности, чем избыточным декоративным решениям.

В проектах реновации офисов мы будем чаще видеть косметические изменения с максимальным сохранением и реставрацией существующего оборудования. Также, в случае ухода западных компаний и освобождения ряда офисных площадей, мебель и интерьерные решения могут сохраняться, а новая компания будет минимально адаптировать офис под себя, ограничиваясь нанесением элементом фирменного стиля на поверхности. Умные технологии управления офисами будут стремиться сохранять: это, во-первых, возможность для экономии ресурсов, во-вторых, их можно без потерь заменить аналогами из Азии.

С точки зрения архитектуры и дизайна значительных изменений, скорее всего, не произойдет: по-прежнему сохраняют актуальность открытые пространства в офисах, атриумы и просторные общественные зоны. И, как и в пандемию, возрастает важность оптимального количества запроектированных переговорных комнат: в случае оптимизации расходов на аренду офиса компания предпочтет сохранить возможность для общения и взаимодействия команд, сократив при этом количество фиксированных рабочих мест и отдав предпочтение системе hot desk.

Занять новые офисные площади могут как российские игроки, так и представители из арабских, азиатских стран, Индии. Однако вряд ли мы столкнемся с принципиально новыми требованиями: гибкость, адаптивность и трансформируемость – это международные тренды.

О шеринге и гибких офисах

В новых условиях фактически любой классический офис может перейти на гибкую модель: при сокращении сотрудников и оптимизации штата компании предпочтут реализовывать часть офисных пространств в субаренду, разделяя с субарендаторами расходы на эксплуатацию общественных пространств в бизнес-центрах. В таком случае офисам также потребуется реновация – перепланировка помещений, строительство перегородок и размещение новых рабочих мест в грамотно спланированном, пусть и небольшом, пространстве.

Коворкинги и гибкие сервисные офисы сейчас рассчитывают на появление новых арендаторов, однако их востребованность будет напрямую зависеть от дополнительных условий и услуг, которые могут предложить операторы. Вероятнее всего в таких офисах продолжат размещаться небольшие проектные группы и IT-структуры, которые сейчас претендуют на существенные налоговые льготы. В связи с новинками законодательства, многие компании из других отраслей начали формировать отдельные IT-компании из собственных департаментов. Таким командам, чаще всего работающим по гибридному графику, модель гибких офисов подходит. Но классические бизнесы при прочих условиях все равно предпочтут привычный офис с отдельным входом, обособленной инженерией и контролем доступа.

О трендах до конца 2022 года

Любые тенденции могут корректироваться уже в коротком периоде времени, так как ситуация пока остается нестабильной. Но что понятно уже сейчас – руководить расчетами и концепциями будет необходимость в поиске баланса – между качеством и стоимостью, идеей и реализацией, новизной и уже зарекомендовавшими себя технологиями и решениями.

Мы прогнозируем рост запросов на реновацию и редевелопмент офисных объектов: в связи с тем, что на рынке ожидается сокращение ввода новых офисных центров, более востребованными будут площади в уже существующих объектах – которые, однако, потребуют обновления. С точки зрения дизайна и структуры офисов мы продолжим двигаться в модели гибкости и адаптивности рабочих зон, и создавать их таким образом, чтобы без существенных затрат можно было переформатировать переговорную комнату в рабочую зону для команды, опен-спейс – в коворкинг для сотрудников и так далее. В любом случае выигрывать и создавать качественный продукт в новых условиях смогут те компании, которые наиболее досконально подойдут к вопросу формирования пула новых доступных материалов и технологий для создания качественных рабочих пространств. 

Другие статьи