Валентин Кусов, Nikoliers: Рынок меняется стремительнее, чем мы думаем

 — В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается дефицит вакантных площадей. Как в перспективе ближайших 3-5 лет рынок будет выходить из этого дефицита?

— Действительно в 2025 году в России наблюдается дефицит качественной коммерческой недвижимости. Говоря об офисной недвижимости, только в Москве и Санкт-Петербурге мы фиксируем минимальную вакансию 5,5% и 3,2% соответственно, а объем спроса побил все рекорды, составив 1,8 млн м² в Москве и 226 тысяч в Санкт-Петербурге.
Для выхода из этого дефицита есть несколько механизмов. Часть из них формирует структуру предложения: активное новое строительство, реконструкция и реновация существующих объектов. Часть формирует структуру спроса: развитие гибких пространств, оптимизация использования существующих площадей, в том числе развитие омникальности (сочетание онлайн и офлайн процессов), а также региональное развитие.

Если говорить о ставках аренды офисов, безусловно, они должны еще подрасти. Это один из важных факторов, который позволит привлечь внимание инвесторов к строительству таких объектов именно для целей сдачи в аренду, а не на продажу.

В ближайшие 3-5 лет рынок будет балансировать между спросом и предложением через комбинацию этих механизмов. При этом важно отметить, что полное устранение дефицита маловероятно, скорее, рынок придет к новому равновесию с более высокими ставками аренды и более эффективным использованием пространства.

Ключевой фактор успеха — гибкость рынка и способность адаптироваться к новым условиям, включая изменение потребительских привычек и технологические инновации.

— Какие тренды в сфере офисной недвижимости можете назвать?

— Низкая вакансия и высокие ставки аренды — это тренд, который характеризовал рынок в 2024 году и сохраняется в начале 2025 года. Арендаторы всё чаще соглашаются на увеличение бюджета при поиске, чтобы получить помещение, соответствующее их требованиям. На самые качественные офисы с отделкой в хороших локациях, зачастую, выстраивается настоящая очередь. Безусловно, это характерный признак классического «рынка арендодателя», который мы сейчас наблюдаем. По итогам 2024 года средняя ставка в классе Prime внутри ТТК в Москве составила 46 300 рублей за м² в год, без учета НДС и эксплуатации. Но уже сейчас, в марте 2025, мы видим сделки, которые заключаются по ставкам от 50 000 – 55 000 рублей за м² и выше.

Еще один тренд — рост требовательности пользователей к качеству зданий и помещений. Несмотря на отсутствие большого выбора, арендаторы предпочитают тщательно изучать и прорабатывать варианты доступных помещений. В связи с высоким уровнем конкуренции за качественные кадры офис компании тоже должен быть одним из элементов, привлекающих новых и удерживающий текущих сотрудников. Поэтому локация, инфраструктура, современность офисных помещений остаются важнейшими критериями при поиске у наших клиентов.

Также среди трендов продление договоров на новых условиях. Всё чаще к нам обращаются клиенты, к которым пришел текущий арендодатель с предложением о продлении договора по ставке, на 30-50% превышающей текущую. К сожалению, нет универсального рецепта, как действовать в данной ситуации, потому что каждый конкретный кейс подразумевает большое количество элементов, которые могут повлиять на итоговый результат. Консультируя клиентов, мы рассматриваем и просчитываем все сценарии развития событий, а также предлагаем наилучшие стратегии, позволяющие решить задачу с учетом рыночной ситуации.

— Расскажите о самых ярких проектах Nikoliers 2024 года и планах на 2025 год.

— У Nikoliers выдался насыщенный 2024 год! В офисном сегменте нам удалось реализовать более 159 тысяч м² для конечных пользователей, без учета инвестиционных продаж. Стоит отметить яркую сделку по аренде офиса площадью 30 тысяч м² для размещения штаб-квартиры Т-Банка в Санкт-Петербурге, что стало крупнейшей сделкой по аренде для IT-компании за всю историю региона.

В Москве нам удалось также найти помещение для другой компании из сферы IT площадью более 15 тысяч м², что стало одной из крупнейших сделок по аренде в Москве за 2024 год.

В 2025 году сохраняется высокий спрос от арендаторов и покупателей, появляются новые офисные здания, девелоперы держат руку на пульсе. Поэтому наша ключевая задача — помогать нашим клиентам — сохраняет свою актуальность. В 2025 году мы надеемся увеличить количество успешных проектов и довольных клиентов.

— В связи с развитием цифровизации различных сфер бизнеса, каким вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет?

Рынок меняется стремительнее, чем мы думаем. Начиная свою карьеру в 2014 году, заключая первые сделки в классе B по долларовым ставкам, я и представить не мог, как повлияют на офисный сегмент такие события, как пандемия, геополитические изменения, уход иностранных компаний и кратный рост российского бизнеса.

На следующие 10-15 лет могу предположить следующие тренды:

• Трансформация офисной недвижимости, связанная с изменением потребительских предпочтений с учетом смены поколений: всё больше внимания будет уделяться work-life balance, здоровью и благополучию сотрудников, функциональности офисов.
• Технологическая эволюция. Внедрение умных систем управления пространств, использование ИИ для автоматизации процессов аренды и управления, интеграция современных технологий в инфраструктуру.
• Гибкость. Благодаря росту доли гибких офисов (сейчас в Москве 2%, в Европе 5-8%), будут меняться условия и сроки аренды, а также появится возможность быстрой адаптации пространств под нового пользователя.

Ключевым фактором станет переход от классической модели долгосрочной аренды к гибким форматам использования пространства. Это потребует существенной трансформации бизнес-моделей операторов недвижимости и адаптации к новым потребностям арендаторов.

Важно отметить, что эти изменения будут происходить постепенно, с учетом специфики российского рынка и адаптации к новым экономическим реалиям. При этом цифровизация будет играть ключевую роль в трансформации всех аспектов рынка коммерческой недвижимости.