Ситуация на рынке офисов в Новосибирске: мало предложений, высокий спрос

M2DATA собирает данные по коммерческой недвижимости в Новосибирске и готовится к открытию этой базы данных для общего доступа в ближайшее время. Для этого есть несколько причин. Во-первых, мы видим тренд на поиск коммерческой недвижимости в регионах России со стороны московских и региональных компаний. Во-вторых, одна из целей M2DATA — собрать актуальные данные по офисным, торговым и складским рынкам всей России. Новосибирск станет отправной точкой для масштабирования проекта. Уже в сентябре мы представим пользователям первые результаты работы. Следите за обновлениями в нашем Telegram-канале и регистрируйтесь на сайте, чтобы ориентироваться в рынке коммерческой недвижимости Новосибирска, Москвы и других городов нашей большой страны.

Чтобы разобраться в общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости в Новосибирске, редакция M2DATA пообщалась с экспертами.

Как отметила Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP, качественная офисная недвижимость распределена по территории России очень неравномерно — практически 73% общего качественного стока сконцентрировано в Москве. Порядка 16% всего офисного стока находится в Санкт-Петербурге. И лишь 11% распределилось между остальными городами-миллионниками, включая Новосибирск.

Свободных офисов в Новосибирске мало

По данным CMWP, Новосибирск занимает второе место по объему качественного офисного предложения классов А и В среди региональных городов России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), с показателем 511 тыс. м². Выше объем предложения отмечен только в Екатеринбурге (720 тыс. м²).

“Учитывая низкий уровень вакантности в 3,1% и стабильный спрос на офисные площади, рынок остается заполненным, что указывает на ограниченное количество свободных площадей и потенциальный спрос на новые качественные офисные помещения.

Крупным компаниям, которые рассматривают размещение офиса в региональном центре, в текущее время сложно найти площади под свои запросы. Новосибирск – не исключение. Ограничение чаще всего связано с наличием свободных консолидированных площадей крупного размера в одном здании класса А или B, предлагаемого в аренду, с профессиональной управляющей компанией. Отсутствие подходящих площадей сформировано длительной ситуацией – за последние 10 лет объем нового строительства качественных офисов был ограничен, но мы ожидаем увеличение предложения, пока в основном в формате продажи офисных блоков”, — прокомментировала Юлия Токарева.

Немного иные цифры приводит другой эксперт. По данным Никиты Курносова, заместителя директора департамента стратегического консалтинга CORE.XP, общий объем качественных офисов Новосибирска на сегодняшний день оценивается в 400 тыс. м².

“Если говорить об офисах класса А, то средняя ставка составляет 2 584 руб./м² в месяц (вкл. НДС и операционные расходы), ставка на офисы класса В – 1622 руб./м² в месяц (вкл. НДС и операционные расходы). Вакансия составляет порядка 1%, что является крайне низким показателем. Свободные офисы в Новосибирске, как и во многих городах-миллионниках России, продолжают вымываться на фоне отсутствия нового строительства”, — рассказал Никита Курносов.

По расчетам CORE.XP, в 2025 году ставки аренды офисов могут вырасти в среднем на 15–20%. Однако ввиду ожидаемого смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ создаются предпосылки для роста строительной активности в офисном сегменте, особенно в таких городах как Новосибирск, Екатеринбург и Казань, отличающихся более высокими ставками аренды и крайне низким уровнем вакансии (1%) по сравнению с другими городами-миллионниками.

Если посмотреть на структуру новых проектов в регионах, отмечает Никита Курносов, с 2023 года значительную долю в них составляют офисы класса А (более 80% от общего объема офисных площадей). Второй особенностью регионального рынка является фокус на mixed-use проекты, (проекты, где присутствуют офисы, торговая и спортивная инфраструктура). Так как в абсолютных значениях на региональных рынках зачастую нет емкости для реализации крупных проектов, а окружающая застройка не позволяет говорить о формировании крупных деловых кластеров, региональные девелоперы вынуждены реализовывать проекты, где возникает синергия между различными форматами коммерческой недвижимости, а сервисная инфраструктура работает как для резидентов офисов, так и для населения, проживающего в шаговой и автомобильной доступности.

Игнатий Найда, соучредитель Kronung Group, также отмечает, что спрос на аренду офисов в Новосибирске продолжает расти: за более чем 16 лет арендные ставки увеличились на 33%, и сегодня в среднем они составляют около 700 - 1700 руб/м² в месяц в зависимости от класса. Торговая недвижимость также демонстрирует устойчивый рост: цены на продажу выросли примерно на 35%, а аренда за год — на 27%, и обычно колеблется в диапазоне 6000 – 24 000 тыс руб/м² в год. 

Что касается аренды торговых и офисных площадей, аналитика Kronung Group показывает: торговлю активно переоснащают под омниканальные форматы — объединение магазина, склада и пункта выдачи. 

Склады и складские объекты стали драйвером рынка

Игнатий Найда отмечает, что рынок коммерческой недвижимости Новосибирска претерпевает ощутимые изменения: растёт интерес к офисам, торговым и особенно складским объектам, а девелоперы осторожно реализуют новые проекты с высокой ориентиром на практическую доходность.

Однако, по словам эксперта, настоящим драйвером рынка стали склады и логистические объекты. Объем сделок с такими площадями вырос за годы на 40%, а арендные ставки выросли почти на 7%, до порядка 800-1000 руб/м² в месяц. Это объясняется активной экспансией e-commerce и необходимости хранения товарных запасов ближе к потребителю. 

Крупнейшие девелоперы инвестируют в строительство современных складов: по оценкам Kronung Group, рост этих объектов в регионе за пять лет составил около 70-75%. Сохраняется интерес и к офисным объектам, хотя количество новых проектов ограничено — многие строят под конкретного арендатора или оставляют за собой для собственных нужд, а не выводят на рынок.

“В целом рынок коммерческой недвижимости Новосибирска развивается с осторожностью и умеренным оптимизмом. Складской сегмент явно лидирует по динамике спроса, офисный и торговый — стабильны, но требовательны к качеству и формату. Девелоперы адаптируются: строят под клиента, фокусируются на логистике и выставочных площадях, а масштабные проекты выходят не часто, но обладают большой инвестпривлекательностью”, — комментирует Игнатий Найда.

Как отмечает Никита Курносов, складской рынок Новосибирска достигает 2 млн м². При этом к ключевым объектам, введенным во втором квартале 2025 года, можно отнести «ПФО Север 2» (общая площадь 18 тыс. м²) и объект на Гусинобородском шоссе 64 (4 тыс м².).

“Средняя ставка аренды в складских комплексах А класса достигает 11 800 руб/кв.м.в год, снизившись на 2%. Таким образом мы можем констатировать стабилизацию рынка аренды, о чем также свидетельствует рост вакансии (с 3,5% в 2024 году до 4,1% в 2025)”, — поделился Никита Курносов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Федор Степанов, эксперт в области инвестиций в коммерческую недвижимость, основатель компании «Свобода в квадрате», рассказал M2DATA, что основное явление, которое наблюдают инвесторы в Новосибирске, заключается в полной или почти полной приостановке всех инвестиционных проектов, ввода новых площадей и строительства новых зданий. Все это заморожено, и фактически объем коммерческой недвижимости, доступной для аренды, не увеличивается.

В то же время, как отмечает Федор Степанов, наблюдается общий спад спроса на аренду и покупку коммерческих площадей из-за высоких банковских ставок. Инвесторы, как частные, так и ритейлеры, вынуждены привлекать средства под очень высокие проценты. Несмотря на то, что ставки начали снижаться, кредиты по-прежнему остаются дорогими, и рынок коммерческой недвижимости находится в замороженном состоянии.

“Тем не менее, покупка готового арендного бизнеса показывает рост. Это связано с тем, что ставки по банковским вкладам начали снижаться, и часть частных инвесторов постепенно переходит из депозитов в более долгосрочные инструменты, такие как доходная коммерческая недвижимость с текущим арендным потоком”, — добавил Федор Степанов.

По данным CORE.XP, сегмент коммерческой недвижимости, показывающий активный рост — рынок апарт-отелей и сервисных апартаментов.

“Переориентация части аудитории классических отелей на апарт-отели позволяет рассчитывать на высокие среднегодовые показатели загрузки (до 60%), что стимулирует инвестиционную активность в данном сегменте и позволяет прогнозировать стабильный доход для инвесторов”, — подытожил Никита Курносов.