Сергей Долгачев: Что за последнее десятилетие пережил рынок коммерческой недвижимости в Москве и какие тенденции существуют сегодня

Сергей Долгачев — основатель и руководитель онлайн-портала OFFICE NEWS, владелец компании CREBA (маркетинг и лидогенерация в сфере коммерческой недвижимости), имеет профессиональный опыт в недвижимости более 10 лет. Реализовал свыше 50 000 кв. метров офисных помещений в качестве консультанта.

— Как изменился спрос (покупка и аренда) на коммерческую недвижимость за последние 10 лет в Москве?

— В 2011 году спрос на коммерческую недвижимость в Москве имел восходящий тренд после кризиса 2008-2009 года, возобновлялся интерес к офисным помещениям со стороны инвесторов, причем ко всем классам: А, В, С. Позитивная динамика сохранялась до 2014 года — до момента начала санкционного кризиса.

С введением санкций сначала наблюдался дефицит новых зарубежных арендаторов, затем уход или сокращение ряда действующих иностранных бизнесов — и сокращение арендуемых ими площадей в бизнес-центрах, как правило класса А.

Период 2014 – 2018 годов ознаменовался массовым отказом арендодателей офисных помещений класса А от привязки арендных ставок к иностранным валютам. Надо сказать, переход к рублю проходил медленно, кто-то отказался чуть раньше, кто-то держался дольше, если это позволял спрос на офисные площади в том или ином бизнес-центре.

Многие прошли переход к рублевой ставке аренды через этап сохранения валютной ставки, но с установлением валютного коридора, когда обозначались верхние и нижние допустимые границы курса, в случае отклонения от которых оплата шла по граничному, а не по фактическому курсу. Сегодня подавляющее большинство договоров аренды фиксирует ставку аренды в рублях.

В период пандемии коронавируса и после первого локдауна многие собственники, желая сохранить арендаторов без сокращения площадей, были вынуждены пойти на встречу и сократить арендную ставку.

В целом эти 10 лет были не лучшими для операторов офисной недвижимости. Но не для всех. Здесь стоит сказать отдельно об офисных площадях в «Москва-Сити», где сейчас практически нет вакантных помещений, а также о коворкингах, которые стали набирать обороты в условиях нестабильного рынка. В том числе за счет интереса к коворкингам со стороны крупных компаний. Ранее таких прецедентов не было или они были единичными, а сейчас это уже никого не удивляет.

Ритейл меньше пострадал от кризиса 2008 года, значительно серьезнее урон операторы торговли получили вследствие распространения коронавируса и вводимых ограничений. Дополнительно на это накладывается развитие онлайн-торговли и изменение покупательского поведения со смещением в сторону онлайн-заказов с использованием сервисов доставки. Онлайн-агрегаторы оказались в выигрыше, а собственники торговой недвижимости не досчитались выручки.

Складская недвижимость сегодня находится на пике, спрос на складские помещения продолжает расти, в том числе за счет развития онлайн-торговли. Инвесторы активнее начинают проекты по строительству новых логистических объектов.

— Подытожим, каким оказалось влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости в Москве?

— Пандемия оказала самое негативное влияние на рынок торговой недвижимости, заметно повлияло на сегмент офисных помещений и практически не оказала воздействия на складскую недвижимость, спрос на которую продолжает расти.

— Какие архитектурные решения при строительстве коммерческой недвижимости сейчас в тренде?

— Ключевой тренд – рост вверх. Москва застраивается высотными зданиями. Высота в 30 этажей, например, стала нормой для нового строительства в столице, его и высотным больше не назовешь. Проектируется второй «Сити» на юго-востоке Москвы, где будет более 20 небоскребов выше 50 этажей. Да и по всей Москве ведется точечное высотное строительство.

Если вернуться на два десятилетия назад, в 2001 год: шло строительство «Москва-Сити», ввели в эксплуатацию «Башню 2000» высотой в 32 этажа — и тогда это здание казалось грандиозным.

Если говорить про 10-летнее прошлое, то, например, в 2011 году уже вводились настоящие небоскребы: «Империя», «Город столиц». Хотя в Москве все в том же 2011 году отсечка 30 этажей еще привлекала значительное внимание, например, «Прео-8» на Преображенской площади или МФЦ «Оружейный» на Новослободской (оба 27 этажей).

Сегодня при планировании строительства стараются получить максимальную этажность и большую площадь остекления – это тренд десятилетия. Вероятно, он сохранится и в дальнейшем.

— В какую коммерческую недвижимость охотнее вкладывают деньги частные инвесторы?

— Частные инвесторы продолжают вкладывать деньги в различную недвижимость. Конечно, самый востребованный продукт — это квартиры и апартаменты в новостройках в популярных локациях и раскрученных проектах, от известных девелоперов, где уровень риска минимален. Такие объекты продаются наиболее хорошо.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то есть отдельный портрет инвестора, который уже владеет торговой или офисной недвижимостью и продолжает вкладывать. Таких инвесторов в Москве много, они инвестируют как на стадии строительства, так и охотно приобретают готовый арендный бизнес (ГАБ) с денежным потоком. При этом на стадии стройки инвестировать чуть более рискованно, но и более выгодно, а инвестиции в ГАБ более понятны и менее рискованные.

Рассматривая готовый арендный бизнес, инвестор на основе текущего уровня cashflow может спрогнозировать выручку, которую он получит в ближайшие 5-10 лет. Это мотивирует к покупке сильнее, чем что-либо еще.

Но пандемия и здесь вносит коррективы. Остается насколько это возможно прогнозировать развитие событий, правильно оценить локацию и соответственно ликвидность помещения, в случае если арендатор съедет. Если прогноз позитивный, то такое помещений — желанный объект для инвестиций.

— Как на рынок влияют технологическое развитие и цифровизация — какие технологии внедряются сейчас или готовятся к внедрению? Каким в связи с этим вы видите рынок коммерческой недвижимости в России через 10-15 лет?

— Как и на все аспекты нашей жизни — технологии оказывают огромное влияние и на рынок коммерческой недвижимости. Здесь и рост популярности агрегаторов: ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость», m2data, которые уже доказали удобство для пользователей и продолжают набирать популярность.

Скорее всего мы увидим какие-то новые стартапы, с развитием технологий будут появляться новые функции и возможности. Лидером останется тот, кто сможет предложить максимальные удобство, информативность и функциональность по более низкой цене. А вообще все настолько стремительно меняется, что даже предполагая, какие технологии будут доступны через 10, а тем более, через 15 лет, мы скорее всего сможем назвать лишь часть — те, которые вытекают из развития текущих технологий. А в таком горизонте нас скорее всего ждет что-то абсолютно новое, недоступное сегодня нашему взору.

— Назовите, пожалуйста, топ-5 СМИ, освещающих вопросы недвижимости?

— Мне, как основателю онлайн-журнала о коммерческой недвижимости, хочется назвать в этой пятерке OFFICE NEWS, который был создан в 2015 году и за это время приобрел десятки тысяч читателей, занял первые строчки поисковых систем по запросу «Новости коммерческой недвижимости». Это говорит о том, что мы не зря делаем нашу работу — и я очень благодарен читателям за большой интерес с их стороны. А с нашей стороны мы будем стараться освещать еще больше событий в сфере коммерческой недвижимости и с максимальной оперативностью. Наверное, этого от нас и ждут.

Лидеров отрасли назову по собственным предпочтениям, кого именно мне интересно читать: это CRE.RU, ARENDATOR.RU, «РБК Недвижимость», Ведомости и «РИА Недвижимость». Отдельное спасибо CRE, которые являются пионерами среди СМИ, освещающих именно сегмент коммерческой недвижимости в России.