Помещение свободного назначения — что это и как его можно использовать для максимизации прибыли

Что такое ПСН

Помещение свободного назначения — это объект, в документах на который в качестве ВРИ указано «свободное», «иное» или аналогичная формулировка. Это первое и главное что нужно проверить. 

На практике это означает, что помещение можно эксплуатировать под широкий спектр деятельности без необходимости длительных процедур изменения ВРИ.

Традиционная классификация — «офис», «розничная торговля», «склад», «производство» — часто не успевает за гибридными бизнес-моделями: шоу-румы с мастерскими, лофты с фуд-зонами, клубы с учебными курсами. Жесткий ВРИ (вид разрешенного использования) сужает круг арендаторов и увеличивает риск простаивания.

Например предприниматель хочет открыть премиум-фитнес-студию с зоной коворкинга и небольшим кафе. Варианты традиционных ВРИ (офис, магазин, кафе) не подходят — либо по структуре, либо по ограничениям по вентиляции/санитарии. Помещение со «свободным назначением» позволяет собрать все эти функции в одном пространстве и быстро стартовать без долгих бюрократических процедур.

Юридическое определение

ПСН — коммерческое помещение, у которого в реестровых документах (ЕГРН) ВРИ позволяет широкий набор видов использования, а не ограничен конкретной функцией (например, только офисом или только магазином). В ЕГРН или кадастровом паспорте указан ВРИ «свободное», «иное» или эквивалентная формулировка. Это дает гибкость в выборе арендатора и бизнес-модели.

Что проверять в документах

Для арендатора:

• Проверьте ЕГРН — ВРИ действительно «свободное/иное».
• Уточните все обременения: аресты, сервитуты, ограничение по использованию.
• Попросите план БТИ/кадастровый план — где расположены коммуникации, входы, санузлы.
• Запросите сведения по пожарной безопасности и санитарным требованиям (акты, заключения).
• Согласуйте с арендодателем права на изменения (перепланировка, установка вытяжки, вывески).

Для инвестора:

• Включите в договор купли-продажи условие о сохранении/переносе ВРИ или праве инициировать его изменение.
• На этапе редевелопмента планируйте запасы мощностей (электричество, канализация, вентиляция) и гибкую планировку.
• Проверьте соответствие градостроительным регламентам (зонирование, этажность, парковка).

Главное преимущество — гибкость. Как ее используют арендаторы

Возможности для бизнеса

• Смешанные форматы: коворкинг + кафе, шоу-рум + мастерские, фитнес + косметология.
• Сервисные и творческие: частные клиники, образовательные центры, дизайн- и фото-студии, репетиционные площадки.
• B2B-локации: демонстрационные залы, учебные центры компаний.
• Мелкое производство пищевых продуктов: пекарни, сыроварни, крафтовые мастерские (при наличии соответствующей инфраструктуры).

Выгода для арендатора

• Быстрый старт — нет долгих процедур по изменению ВРИ.
• Адаптивность — легко изменить концепцию под спрос.
• Экономия — в ряде случаев ставка ниже, чем за узкоспециализированные площадки в тех же локациях.
• Эксперименты с форматом — легче тестировать новые идеи (мероприятия, коллаборации).

Инвестиционная привлекательность

Снижение риска простоя

• Широкая аудитория арендаторов = меньше времени на поиск клиента.
• Уход одного арендатора легче компенсируется другим форматом.

Повышение ликвидности объекта

Покупатель видит не просто метры, а готовую площадку под разные проекты — это повышает привлекательность при продаже.

Устойчивость к кризисам

В периоды нестабильности гибкие объекты легче переориентировать на менее пострадавшие сегменты (например, от ресторанов — к служебному использованию или сервисам).

Возможность установить премиальную ставку

За гибкость арендаторы и инвесторы иногда готовы платить больше — особенно в дефицитных локациях. В зависимости от локации и инфраструктуры, это может быть премия к базовой ставке в пределах от нескольких до десятков процентов.

Ограничения и подводные камни

Главное напоминание

«Свободное» не значит «абсолютно любое». Нормативы, инженерия и соседство накладывают ряд ограничений.

Технические ограничения (типичные)

Электрическая мощность. Реальная потребность бизнеса может превышать существующую мощность.

Вентиляция и вытяжки. Пищевой бизнес, производство требуют специальных систем.

Водоснабжение/канализация. Нагрузка на сточные сети может стать критичной.

Нагрузка на перекрытия. Для оборудования или складов требуется усиление. 

Высота потолков и подъездные пути важны для шоу-румов и логистики.

Санитарные и пожарные нормы

Соответствие САНПИН — наличие зон для мытья посуды, условия хранения продуктов.

Требования МЧС — количество эвакуационных выходов, разделение зон по огнезащите.

Планировочные и правовые нюансы

• Наличие/возможность организации отдельных входов.
• Право на вывески и наружную рекламу.
• Наличие парковочных мест и доступа для грузового транспорта.

Чек-лист для арендатора (перед подписанием договора)

• Подтвердить ВРИ в ЕГРН.
• Подтвердить актуальные планы помещений (БТИ/кадастр).
• Уточнить параметры коммуникаций (кВт, давление воды, диаметр канализации).
• Согласовать возможности перепланировок и сроки работ.
• Проверить пожарную и санитарную документацию.
• Уточнить условия по ремонту, шуму, часам работы и вывозу мусора.
• Зафиксировать в договоре права и обязанности по доработке инженерии.

Чек-лист для инвестора (что заложить при ремонте или редевелопменте)

• Резерв мощности электроснабжения (вариантно — ввод через две линии, выделенные счетчики).
• Модули для вентиляции и возможность установки вытяжек.
• Запас пропускной способности канализации, точка слива и возможность установки жироуловителя.
• Универсальная планировка — минимальное количество несущих стен, модульные перегородки.
• Нормы по нагрузке на перекрытия (повышенные значения).
• Отдельные вводы/счетчики.
• Наличие/возможность организации зоны разгрузки и парковочных мест.
• Возможность согласовать наружные инженерные коммуникации (газ, если планируется кухонное использование).

Читайте также статью: «Как выбрать коммерческое помещение: подробный чек‑лист и советы экспертов»

Кейсы (2 коротких примера)

Лофт → Фуд-холл + Коворкинг

Старый производственный лофт в центре города с ВРИ «свободное» был преобразован в многофункциональную площадку — фуд-холл на первом уровне, коворкинг на втором. Благодаря заранее заложенным мощностям и модульной планировке арендодателю удалось быстро заполнить пространство на 90 % в первые 6 месяцев.

Шоурум + Мастерские

Небольшое помещение на периферии с ПСН арендовал стартап по дизайну: на одной площадке — шоу-рум готовой мебели, на заднем плане — мини-мастерская и школа столярного дела. Гибкость ВРИ позволила комбинировать розницу, обучение и производственный процесс при соблюдении технических требований.

Коротко о главном

Помещения свободного назначения — это тренд, отражающий переход рынка к гибким, адаптивным решениям. Они снижают риск для инвестора и открывают арендаторам возможности для реализации нестандартных и гибридных концепций.

Для арендатора ПСН — шанс быстро и без лишней бюрократии реализовать уникальный проект.

Для инвестора ПСН — стратегия повышения доходности, снижения риска простоя и увеличения ликвидности актива.

Ищете помещение для уникального проекта или хотите повысить ликвидность и доходность вашего объекта? Изучите каталоги для продажи и аренды объектов с помещениями свободного назначения и подготовьте чек-лист перед визитом.