Офисы по-новому: кризис на рынке снова сделал актуальной офисную реновацию
Пока рынок находится в ожидании высвобождения большого объема существующих офисов (а по оценкам консультантов такой объем может составить до 1 млн кв.м), растет количество запросов на реновацию или модернизацию офисных помещений. Такой тренд эксперты связывают как с исходом западных арендаторов и возможностью занять престижные бизнес-центры для российских компаний, так и с потребностью в сокращении площадей офисов и ростом популярности модели субаренды. Как будут реализованы проекты офисной реновации в условиях дефицита строительных материалов и что думают архитекторы и строители о новом тренде – разбирались вместе с экспертами.
Не без причины
«Сейчас мы получаем все больше и больше запросов на реконструкцию или реновацию офиса – по нашей статистике, с февраля 2022 года количество таких задач от заказчиков увеличилось на 30-40%», – подтверждает генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман. Для части заказчиков эта инициатива становится вынужденной мерой, связанной с отказом от избыточных офисных помещений и возвратом их арендодателю либо с планами по сдаче офиса в субаренду. Но некоторые компании осознанно выбирают реновацию как альтернативу смене локации – например, при консолидации нескольких подразделений в одном здании. Либо просто в связи с объективной потребностью обновления устаревших систем или ремонта.
«Реновация офиса также становится актуальным для многих крупных структур HR-инструментом для привлечения сотрудников: качественный интерьер, современная инженерия и грамотно выстроенная система работы в офисе помогают конкурировать за лучшие кадры. Особенно важно качество офисной среды для IT-компаний: бизнесы стремятся заполучить перспективных высокооплачиваемых специалистов, а они, в свою очередь, ждут от офиса максимального удовлетворения своих потребностей – и в комфортной работе, и в отдыхе», – отмечает руководитель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс. – «Недавно мы завершили работу над реновацией этажа для ГНИВЦ: государственной IT-компании необходимо было обновление для того, чтобы сотрудники, работающие с современными технологиями, получили пространство, которое мотивирует и вдохновляет на работу. Для офиса была выбрана концепция Activity Based Office, который транслирует ключевые ценности при помощи функционального зонирования и информационного дизайна». Эксперт дополняет: к офисной реновации прибегают не только IT-бизнесы, но и промышленные гиганты, такие как СИБУР и «Норильский Никель». Крупнейшие компании страны стремятся к созданию современных высокотехнологичных офисных пространств.
Обновление офисного пространства сегодня включает в себя как работу по модернизации инженерных систем, так и новую отделку помещений. «Реновация может касаться как отдельных этажей или кабинетов офиса, так и общественных зон. Их обновление сегодня особенно актуально: например, в офисных центрах стали по-новому использовать светлые атриумы. При их наличии в такой зоне легко сделать качественную среду для отдыха. Если раньше в таких местах в основном располагались зоны ожидания или стойки ресепшн, то сегодня с помощью грамотных мебельных и дизайнерских решений внутри офисных атриумов располагают места для отдыха и переговоров, центры обучения, либо используют их под кофе-корнеры с вендинговыми автоматами, размещают мягкую мебель, делают игровые комнаты для сотрудников», - рассказывает Елена Пругова, креативный директор российского бренда мебели CORE objects. Таким образом, комплексное обновление офиса становится хорошей альтернативой переезду компании – тем более что современные архитектурные идеи позволяют переосмыслить старый офис и адаптировать его к растущим требованиям сотрудников.
Борьба за бюджет
Как отмечает Екатерина Ньюман, значительное количество новых запросов компаний на реновацию связано с необходимостью сдачи части площадей в субаренду – или отказе компании от части помещений в связи с существенным сокращением штата. Тенденция прослеживается среди западных компаний, которые в связи с уходом из России передаются российским топ-менеджерам: в таком случае нужно не только отделить ненужные помещения от основного офиса, но и нередко выполнить ребрендинг в связи со сменой фирменного стиля и логотипа компании.
По оценкам Nikoliers, предложение офисов во временное пользование в Москве за пять месяцев 2022 года увеличилось кратно – с 30 тыс. кв.м до 90 тыс. кв.м. Также распространяется схема передачи части помещений обратно арендодателю – и на них вместо стандартного офиса создается смарт-офис или гибкое пространство. Если же для компании субаренда не профильный бизнес, а временное решение, то отделку и перепланировку приходится выполнять таким образом, чтобы по завершении договора их можно было легко принять обратно в состав компании. «Субаренда как сегмент бизнеса сейчас будет развиваться очень активно: для всех сторон сделки это возможность экономии, а для собственника офиса – сохранения дохода с квадратного метра, что важно в нестабильной экономической ситуации», - отмечает управляющий партнер Praedium Александр Ошурко.
«В случае с передачей части площадей в субаренду другой компании нам необходимо технически разделить два помещения: создать автономные инженерные системы и коммуникации для каждого из них, привести их в соответствие с пожарными нормами. Также нужно выделить новые серверные комнаты – чтобы обеспечить субарендатору возможность для отдельной IT-инфраструктуры. И согласовать все эти изменения с арендодателем – без его согласия достичь результата будет невозможно», – дополняет Екатерина Ньюман.
С точки зрения инженерных систем рынок пока не заметил значительных изменений. Главный инженер Clancy Engineering Михаил Малыгин рассказывает, что пока импортное оборудование полностью не исчезло с рынка, но определенно будет заменяться: «Меняются логистические цепочки, но с помощью параллельного импорта так или иначе привычные инженерные системы могут доставляться в страну. Другой вопрос – в их дальнейшей эксплуатации. Если какая-то запчасть выйдет из строя, то заменить ее будет крайне проблематично, а ремонт займет месяцы вместо недель. Поэтому заказчики и проектировщики рассматривают альтернативы турецких и китайских производителей – их системы будет проще обслуживать, а по качеству они практически не уступают европейским аналогам».
В Q1 Group отмечают, что критически нынешняя ситуация сказалась на лифтовом оборудовании: европейские лифты начинают заменять на азиатские, поскольку риски некачественного технического обслуживания в отсутствии быстрого доступа к оригинальным запчастям слишком высоки.
При этом сокращение бюджетов на содержание и обновление офиса повлияло на характер выполняемых работ по инженерной части. «Раньше гораздо чаще при реновации мы полностью заменяли инженерные системы офиса – вентиляцию и кондиционирование, на более современные. Текущая ситуация с резким подорожанием импортного оборудования вынуждает компании пересматривать бюджет: инженерные системы требуется по максимуму сохранить, изменяя только то, что действительно нуждается в замене. Поэтому мы проводим тщательное обследование инженерии и сохраняем то, что можно эксплуатировать. Перепланировка офиса выполняется в любом случае, а вот отделка может быть ограничена легкой «косметикой», - объясняет Екатерина Ньюман.
Перестраиваются все
По мнению архитекторов, несмотря на ограничение доступа к привычным отделочным материалам и инженерным системам, офисная реновация продолжит оставаться востребованной услугой. «Конкуренция за сотрудников действительно ужесточилась, кроме того, после пандемии остался популярным формат работы из дома – привлечь людей в офисы становится сложнее. Поэтому экономить на внедрении новых технологий компании не могут: нужно постоянно развиваться, интегрировать в офисы умные системы, датчики, цифровизировать рабочую среду», - говорит Илья Мейтыс. «По нашему опыту наиболее часто умные технологии в офисы сегодня внедряют государственные и финансовые структуры: если компания берется за реновацию офиса, лучше сразу предусмотреть в нем технологические новинки, чтобы пространство оставалось актуальным как можно дольше. Достойные варианты умных систем для управления офисом есть у производителей из Китая и Южной Кореи», – отмечает Екатерина Ньюман.
Часть арендаторов будет проводить реновацию своих офисов при переезде, но приоритет с учетом сложностей поставки строительных материалов будет отдаваться офисам с готовой отделкой и даже с мебелью, считает Александр Ошурко. «Множество европейских производителей офисной мебели ушли с российского рынка, а азиатские и турецкие бренды пока не восполнили дефицит. Мы предполагаем, что гораздо чаще начнут встречаться случаи «офисного каннибализма»: когда компании будут забирать не просто помещения с ремонтом, а ремонтом и мебелью от предыдущего арендатора», – говорит Елена Пругова. Однако надежда на импортозамещение недостающих позиций сохраняется. Илья Мейтыс подтверждает: многие заказчики готовы рассматривать заезд в офисы с готовой отделкой и мебелью от других арендаторов, но максимальная адаптация пространства к бренд-буку компании – неизбежный этап для бизнеса. Поэтому в новые проекты реновации будут закладываться решения, которые доступны на российском рынке.
«Рынок в любом случае адаптируется к текущей ситуации: Турция и Китай с точки зрения строительных материалов и инженерных систем предлагают варианты высокого качества. Просто ситуация потребует большей гибкости от всех сторон – и поэтому в проектах офисной реновации остается ключевой роль грамотной управляющей компании, осуществляющей руководство всем процессом и способной достичь компромисса без потери качества», – прогнозирует Екатерина Ньюман.