Light Industrial: сектор рынка коммерческой недвижимости, в который сейчас инвестируют в России

В сегменте Light industrial арендатору предоставляются площади с отдельным доком и возможностью организовать офисное пространство. 

В компании IPG.Estate рассказали редакции m2data, что основные характеристики данного сегмента— это мелко или среднеформатные автономные производственно-складские блоки, в основном от 500 до 2 000 кв. м в составе единого комплекса или отдельностоящие, обладающие индивидуальной входной и въездной группой. Чаще всего высота потолка не превышает 6-8 метров, а полы расположены на уровне земли. Обязательно наличие в блоке административно-бытовых или офисных помещений.

В таких помещениях арендатор может объединить производственные площади и офисы, менять планировку в зависимости от своих потребностей. 

На Западе данный тип офисно-складских помещений уже превысил объем площадей традиционных крупных складских площадок. Перспективы развития у направления и в нашей стране довольно широкие: владельцы малого и среднего бизнеса жалуются на дефицит качественных площадей. Проектов в сегменте в России представлено мало, однако инвесторы уверены в том, что «лед тронулся».

Помимо перспектив развития, данный сегмент остается нестабильным: все еще точно невозможно проводить аналитику цен и определить выгоду инвестиционных проектов для light industrial.

Развитие отечественного сегмента

«Основной спрос на склады данного формата формируется за счет малых и средних производственных предприятий, которые не могут найти качественные производственно-складские площади малого формата как для покупки, так и в аренду. Также спрос устойчив со стороны компаний под размещение собственных складов или микс-формата — склад+производство», — отметили в IPG.Estate.

Действительно, в России сегмент становится все популярнее, на него обращают пристальное внимание уже и власти. Так, губернатор Московской области Андрей Воробьев в конце мая текущего года отметил, что сегмент light industrial пользуется популярностью в регионе, поэтому поддержка данной сферы важна, в том числе посредством промышленной ипотеки.

«Одни будут строить больше light industrial, другие получат возможность производить микроэлектронику, пищевую промышленность и другое», — подчеркнул Воробьев.

Проекты light industrial

Что ожидается на рынке:

Идет строительство индустриального парка Лыткарино light industrial –12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Общая площадь комплекса – 10 000 квадратных метров. Застройщики обещают проведение коммуникаций на всех участках, а также высокую ликвидность активов. 

Другой недавно анонсированный проект light industrial реализует компания «Таймс», которая выкупила участок в индустриальном парке Greenstate компании ЮИТ. Компания планирует реализовать два корпуса по 10 тысяч квадратных метров каждый, где будут расположены производственные, складские и офисные помещения нескольких предприятий малого и среднего бизнеса. «Таймс» оценивает объем инвестиций в проект в 1,5 млрд рублей.

Индустриальный парк «Марьино» в Санкт-Петербурге также является одним из примеров объектов light industrial. Строится на территории парка. Земельные участки будут полностью обеспечены инженерной и дорожно-транспортной инфраструктурой и предназначенные для строительства производственных предприятий и складских комплексов.

Из реализованных проектов – логопарк «Волхонка» – построили в Горелово. Комплекс состоит из 9 производственно-складских корпусов и бизнес-центра на одной территории. Также логопарк предоставляет услуги по управлению и эксплуатации объектов офисного, производственно-складского назначения. Комплекс выступает в сегменте сдачи в аренду производственно-складских, офисных помещений.

Left&Right на Парашютной улице. Каждое здание комплекса состоит из модулей – каждый из них имеет свои собственные входные группы, технологические входы и ворота. Проект реализован в европейской индустриальной архитектуре, в стиле секционной симметрии LEFT&RIGHT. В комплексе размещаются компании оказывающие услуги коммунального направления и связанных функций.

Прогнозы

По мнению многих экспертов, рынок будет развиваться стремительно. Так, еще несколько лет назад специалисты компании Skladman USG отмечали, что большую часть помещений формата Light industrial занимает еще советская постройка (около 70%), далее идут точечная современная застройка, «Big Box — аппендиксы» (разделенный на отсеки большой склад) и «End Users» (построили сами).

Однако сейчас рынок активно развивается, и проектирование и строительство современных качественных объектов все больше интересует инвесторов и застройщиков. Это говорит о том, что постепенно неудобные помещения будут заменены на функциональные объекты Light industrial классов А+, А и В+, В. Судя по тенденции и активному интересу со стороны всех участников рынка, происходить это будет довольно быстрыми темпами.