Как выбрать готовый арендный бизнес в современных реалиях: преимущества Street Retail
Готовый арендный бизнес (ГАБ) сегодня по праву считается тихой гаванью, где можно укрыть капиталы от бурь, бушующих на рынках акций и криптовалют. Кроме того, ГАБ нельзя заморозить или подчинить тому же регулированию, что и деньги на счёте в банке. А торговле — как известному двигателю прогресса — власти сейчас содействуют, в том числе ослабляя регулирование в этой сфере. Эксперты компании R4S Group (собственник более 200 объектов торговой недвижимости формата Street Retail и двух ТЦ В Москве) рассказали m2data о преимуществах ГАБ, его параметрах, типах арендаторов и о том, почему растет спрос на Street Retail.
Вклады, индексы, активы
Спрос на стрит-ритейл растет во время любого кризиса. И мы неоднократно в этом убеждались. Вот наша недавняя статистика: I квартал этого года показал рост продаж на 50,9% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Надо заметить, что по тому же показателю 2021 год превзошел предыдущий год на 50% (инвесторы что-то знали), а 2020 год, в свою очередь, был хотя и не чемпионским, но всё же лучше наших ожиданий – тогда, конечно, свою роль сыграли повсеместные локдауны, спровоцировавшие падение фондовых рынков.
Что интересно в 2022 году? Если в феврале прирост числа сделок составил 17,4%, то в марте случился настоящий рекорд: по сравнению с мартом 2021 года их стало больше на 140,6%. Удивительного тут, конечно, мало: такая картина стала возможной не только благодаря падению биржевых индексов, но и необходимости срочно выводить активы из зарубежных банков, и этот процесс продолжается до сих пор. Помимо этого, существенно укрепился и продолжает укрепляться курс рубля, так что есть среди наших клиентов и те, кто вынужден принимать решения относительно части своих валютных сбережений.
Высотность, метро, соседи
Выбирая торговое помещение с арендатором для инвестиций, необходимо знать, что такой актив приносит 7-10% годовых, в зависимости от расположения, состояния помещения и здания, в котором оно расположено, а также успешности бизнес-стратегии арендатора.
Поэтому важно оценить локацию помещения, в частности, пешеходный и автомобильный трафик и соседство, ведь один из важных параметров правильного коммерческого помещения – синергетический эффект от соседей. Именно поэтому мы сами выбираем объекты для покупки, которые расположены в локациях со сложившимся торговым окружением. Это повышает и доходность бизнеса арендатора, и стабильность арендного потока.
А вот на какие ещё вопросы надо получить ответы до принятия решения о покупке ГАБ:
- На каком расстоянии находится ближайшая станция метро? Наиболее интенсивный пешеходный поток проходит на расстоянии 20-70 метров от станции, затем он начинает рассасываться;
- Пролегает ли в действительности маршрут от метро по направлению к жилому району либо к деловым кварталам мимо вашего будущего помещения и будет ли у вашего арендатора по этой причине достаточно посетителей?
- Находится ли помещение на первой фасадной линии домов на оживленной автомагистрали или расположено в окружении жилой застройки? В последнем случае поинтересуйтесь высотностью, ведь в малоэтажном микрорайоне проживает в несколько раз меньше народу, чем в высотном.
- Какие магазины, кафе, учреждения расположены по соседству и в небольшом отдалении? Крупный торговый центр, на треть опустевший в связи с недавними событиями, может переманивать арендаторов, обещая им сниженные на время кризиса ставки. А офисная башня, напротив, обеспечит хороший клиентский поток.
Также не лишним будет задаться вопросами о состоянии и качестве помещения:
- Есть ли отдельный вход? Встречаются варианты, когда несколько разных бизнесов делят один вход, и заранее хотим предупредить вас, что покупка такого рода коммерческой недвижимости – не самое удачное приобретение;
- Насколько удачна планировка, как расположены санузлы и другие «мокрые точки», если они есть? В каком состоянии коммуникации в здании и насколько велик процент его износа? По данному вопросу будущему владельцу будет полезна консультация эксперта из строительной отрасли, который подскажет, есть ли у помещения скрытые дефекты.
Наконец, прежде чем покупать коммерческую недвижимость с арендатором, следует внимательно изучить документы о собственности и договор аренды. Если сомневаетесь, лучше обратиться к юристу, который специализируется на сопровождении подобных сделок.
Стритфуд, табак и кофе с собой
Какой вид готового арендного бизнеса лучше выбрать, принимая решение о покупке? Сейчас отлично зарабатывают те, кто кормят: первое место по сделкам уверенно держат предприятия стритфуда и «кофе с собой»: открыть их легко, помещения они выбирают небольшие, а будущему владельцу этот бизнес понятен. Поэтому «кормильцев» охотно покупают.
По данным компании R4S Group, являющейся крупнейшим игроком рынка Street Retail, за три весенних месяца 22% договоров аренды в сегменте торговых помещений с отдельным входом было заключено с предприятиями стритфуда.
«Уход крупных игроков с рынка в марте этого года дал остальным предприятиям стритфуда мощное преимущество для развития своего присутствия на московских улицах», — комментирует коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. На втором месте по популярности — табачные магазины с 15%, третье делят между собой мини-маркеты и формат «кофе с собой» с показателем в 11% на каждую категорию.
Такая картина вполне ожидаема: в любой нестабильной ситуации на первые места выходят небольшие форматы, ориентированные на повседневный спрос.