Индустриальная недвижимость: какие изменения диктует рынок

Чем был вызван бурный спрос на производственные, складские и индустриальные помещения в 2021–2023 годах и почему он сократился сегодня?

Бум спроса со стороны бизнеса (логистики, ритейла и импортеров) был вызван дефицитом качественных помещений, особенно готовых, и высокой инфляцией. Многие компании переносили или наращивали производство внутри страны.

К концу 2024 года рынок вышел на более спокойное плато: дефицит частично был снят за счёт ввода новых площадей, но ставки оставались высокими. 

Так, в конце 2024 года в Московском регионе по формату Light industrial средняя ставка аренды производственных объектов достигла примерно 13–14,6 тыс. руб. за м²/год без НДС. А на рынке складов класса А средние ставки приблизились к 11,8 –12,5 тыс. руб. за м²/год.

В 2025 году в индустриальной недвижимости ставки аренды снизились в среднем на 15-30% в сравнении с 2024 годом. Причинами спада стало увеличение предложения со стороны девелоперов (на рынок одновременно поступил значительный объем производственных и складских помещений), нормализация спроса (основные игроки уже заняли нужные площади, развитие ритейла замедлилось, потребительский спрос падает) и экономические факторы. К последним относятся высокая ключевая ставка и поиск арендаторами и покупателями самых выгодных предложений. Рынок стремительно движется к насыщению и перенасыщению.

В такой ситуации девелоперы, арендаторы и покупатели индустриальной недвижимости отдают предпочтение компактным и энергоэффективным решениям, гибкой инженерии и низкой стоимости эксплуатации.

Что такое объект формата Light Industrial?

- Это небольшие многофункциональные пространства с общими коммуникациями. Они сочетают в себе одновременно офис, шоурум, склад и производство общей площадью 500 - 2000 м². Это промежуточный формат между коммерческими (офисами, магазинами) и промышленными (заводы) объектами.

Основное преимущество формата - его универсальность. Такие объекты изначально проектируются под размещение производственных и складских зон, имеют продуманную конструкцию: оптимальный шаг колонн, допустимую нагрузку на пол, рабочую высоту и тд. При необходимости помещение легко дополнить нужными системами или инженерными коммуникациями.

Появление и популярность формата связаны с распространением идей шеринга: когда люди не покупают товары в собственность, а делятся ими, арендуют или совместно используют. Так, сначала появились каршеринг, коливинг (совместное проживание людей с общими целями) и коворкинг (совместная работа в общем офисе). Затем принципы гибкого использования пространств пришли в индустриальную недвижимость, так как арендаторы хотят иметь возможность быстро менять арендуемые площади, адаптировать их под свои потребности и снижать расходы.

Какие еще тренды сейчас наблюдаются?

Энергоэффективность и продуманная инженерная инфраструктура. С ростом стоимости энергоресурсов девелоперы активно внедряют решения, снижающие эксплуатационные расходы для себя и своих арендаторов (резидентов). Такой подход применяется повсеместно: от светодиодного освещения и систем автоматического управления энергопотреблением до собственных энергоцентров, работающих на природном газе в автономном режиме.

Например, в индустриальном парке «Зеленец» в наружном освещении и внутри объектов применяются LED-лампы нового поколения, для электрокаров и электропогрузчиков установлены зарядные станции, применяются энергосберегающие системы вентиляции с переменным давлением, в качестве собственного независимого энергоцентра будут использоваться газопоршневые установки (ГПУ), которые преобразуют химическую энергию природного газа в электрическую энергию.

При разработке современных проектов индустриальной недвижимости девелоперы должны закладывать двойной запас мощности по электроэнергии, воде, теплу и газу. Во-первых, это необходимо для стабильной работы арендаторов и резидентов. Во-вторых, они должны иметь возможности для расширения производства без необходимости внесения капитальных изменений.

С другой стороны, Министерство промышленности и торговли РФ (Минпромторг) утвердил конкретные экономические, инженерные, экологические и другие нормативы, например, для индустриальных парков. Они прописывают минимальный размер участка, наличие электро-, тепло-, водо- и газоснабжения, объём кВт на гектар и другие важные стандарты, на которые должен опираться девелопер при разработке и строительстве объекта.

Также и сам рынок дополняет эти требования. Например, при проектировании будущего объекта важно учитывать потребности потенциальных клиентов и специфику региона, где планируется строительство. Если проект ориентирован на деревообрабатывающие предприятия, то расчет мощностей ведется исходя из среднего потребителя, после чего закладывается двойной запас. Или тот запас, который нужен для предприятий данной отрасли.

В чем заключаются ключевые ожидания арендаторов и покупателей от помещений формата Light Industrial?

На сегодня это низкая арендная ставка (или низкая цена покупки) и низкие эксплуатационные расходы.
Компании стремятся снизить затраты на энергоресурсы, охрану и обслуживание, повышая свою бизнес-эффективность за счет автоматизации процессов и внедрения энергоэффективных решений. Современный рынок индустриальной недвижимости движется к модели, где девелопер и резидент становятся партнерами. Конечная цель - создать комфортную и эффективную экосистему, в которой удобно развивать бизнес всем участникам.

Важна также транспортная доступность. Оптимальна близость к федеральным трассам, железнодорожному сообщению, аэропортам (морским узлам в ряде регионов). Преимущества получают объекты, расположенные вблизи крупных автомобильных дорог (МКАД, ЦКАД), логистических и транспортных хабов.

Важны и дополнительные опции. Это цифровизация и безопасность: системами видеонаблюдения, диспетчеризации и контроля доступа. Эти инструменты позволяют сократить количество обслуживающего персонала, повысить безопасность и снизить финансовые затраты.

Также арендаторы должны получить доступ к общей CRM-системе, через которые можно оформить пропуск, получить документы, оставить заявку на обслуживание или оплатить услуги управляющей компании.

Современные стандарты безопасности включают также наличие диспетчерской службы и систем пожарного контроля на объекте. Не стоит забывать и о том, что работодатели несут ответственность за достоверность документов своих сотрудников, особенно иностранных граждан. Поэтому контроль за персоналом и юридическая ответственность собственника (девелопера) - обязательные элементы безопасности.

Однако развитие технологий сопровождается усилением регуляторных требований. Компании обязаны хранить биометрическую информацию сотрудников на российских серверах и получать письменные согласия на ее использование. Это создаёт бюрократические сложности, но обеспечивает правовую защиту и безопасность данных.