Генеральный директор CreConstruction Андрей Скачков: Затишье в сфере FIT-OUT уже не носит массовый характер

— Расскажите, как обстоят дела в сегменте внутренней отделки офисных помещений (услуги fit-out).

— Ситуация достаточно непростая. Арендаторы в первую очередь решают свои внутренние задачи, связанные с основным бизнесом. Думаю, что им понадобится время, как минимум до сентября, чтобы адаптироваться к новым мировым реалиям, переориентировать логистические маршруты и цепочки поставок по перевозке грузов из и в Россию.

Российские компании с высоким запасом прочности (госкорпорации, крупный  бизнес) сохранили бюджеты в основном для локального ремонта текущих арендуемых офисных площадей, запланированные еще в конце 2021 года. Переезжать они сейчас точно не торопятся, просто мониторят ставки аренды офисной недвижимости класса А и В+.

Почти все представительства иностранных компаний полностью приостановили выделение бюджетов на отделочные работы в своих московских офисах, часть завершила свою российскую деятельность. А средний и малый бизнес сейчас просто ищут путь, чтобы выжить. К примеру, мы успели достроить и открыть к 8 марта 2022 года московский офис американской машиностроительной корпорации Eaton в бизнес-центре «Лефорт». Правда, проект стартовал еще в ноябре 2021 года.

Отечественные фармацевтические компании, наоборот, растут, занимая долю иностранных корпораций, набирают дополнительный штат и арендуют дополнительные площади на московском рынке офисной недвижимости.

Часто эти компании выбирают площади в бизнес-центрах или отдельно стоящих особняках, где они уже не менее пяти лет располагают свои штаб-квартиры. И как только рядом появляется финансово неустойчивый и неплатежеспособный сосед — собственники помещений с удовольствием освобождают эти площади для этих более стабильных компаний.

— Какова сейчас средняя стоимость строительства офисов за м² в помещениях Shell&Core (без отделки)?

— На строительство офисов из состояния Shell&Core сейчас решаются единицы компаний. В основном, проводят реновацию или реконцепцию существующих офисных площадей — согласно активно меняющейся архитектуре офисов, тенденциям в эргономике рабочего места, шеринговой экономике и гибридному формату работы.

Для себя мы определили три варианта стоимости отделочных работ, которые оптимально отражают потребности и возможности сегодняшнего рынка.

1. Базовый пакет отделочных работ: 35 000 — 50 000 руб. за м².

Характерен для малого и среднего бизнеса. Как правило, это собственники офисов формата от 150 до 500 м². Они покупают или уже купили офисы в 2020-2021 годах для своих компаний или с целью арендного бизнеса. Наибольшие вложения в отделочные работы для них являются непозволительной роскошью или не вписываются в их финансовую модель арендного бизнеса.

2. Оптимальный пакет отделочных работ: 55 000 — 75 000 руб. за м².

Характерен для российских и иностранных компаний, занимающих площади от 1000 до 7000 м². В этот пакет входят вся необходимая инженерная инфраструктура офиса и качественные решения в области черновых и финишных отделочных материалов отечественного и зарубежного производства.

3. Премиальный пакет отделочных работ: 75 000 – 125 000 руб. за м².

Характерен для строительства помещений индивидуального использования с продуманным до мелочей дизайном, таких как VIP-отделения банков, офисы инвестиционных компаний, отдельные офисы или зоны для топ-менеджеров нефтяных, газовых, горнодобывающих компаний, презентационные площадки (шоу-румы) производственных, IT и фармацевтических компаний в составе промышленных заводских комплексов на территориях ОЭЗ.

— Как складывается ситуация с замещением европейских материалов?

— Российский рынок строительных материалов за последние 8 лет импортозамещения показал себя хорошо. Наши производители сконцентрировались на открытии, а международные компании на локализации производств строительных материалов в России.

В России производится качественное освещение (например, компания «МДМ-Лайт»), фальшпол (например, K&R Design, «Конструктор»), звукоизоляционные и шумопоглощающие акустические панели (например, Acoustic Group), все материалы для черновой отделки — от гипсокартона до шпатлевки и краски. Кроме того, кабельная продукция, вентиляционные изделия, оборудование для противопожарных систем локализованы и производятся отечественными предприятиями.

Импортируем мы кондиционеры — из Китая, уже два последних десятилетия. И тенденция к локализации подобного производства в России пока не просматривается. Ковровую плитку, кварц-винил, как и последние 10-15 лет, также импортируем, из Европы. При этом керамогранит широко представлен отечественными брендами: Kerama marazzi, Italon, Estima, «Уральский гранит».

— Чего ожидать от второй половины 2022 года?

— Просматривается положительная тенденция. В конце мая и начале июня арендаторы стали активнее. Отделы закупок, административные директора компаний начали запускать тендерные отборы на проектные и строительно-монтажные работы. Стоимость инженерного оборудования и отделочных материалов стабилизировалась. Материалы, привязанные к курсу валют, получили хорошую твердую стоимость из-за стабилизации рубля. Откат цен вниз на отечественные материалы тоже просматривается.

Только за последнюю неделю семь российских компаний пригласили CreConstruction в конкурсы. В основном это реновация или полное обновление текущих офисных площадей. Есть случаи адаптации офисного пространства под нового арендатора. Один из объектов в составе заводского комплекса в состоянии Shell&Core.

Затишье в стане арендаторов, сокращение офисного персонала, частичный или полный отказ от офисных помещений уже не носят массовый характер. Есть ощущение, что всё, что было можно, компании оптимизировали за 3,5 месяца — и сейчас уже имеют представление, какой объем офисных площадей потребуется им до конца года.

— Каковы бюджеты, выделяемые на ремонт компаниями сегодня?

— Приведу в пример один из наших текущих кейсов. Арендатор подписал долгосрочный договор аренды офисного помещения площадью 2500 м². Собственник бизнес-центра сдает все офисные площади в данном бизнес-центре уже готовыми ко въезду, однако не прокладывая структурированную кабельную сеть на этажах. Мы привлечены к этому проекту на стадии ремонта от арендодателя. Нам предлагают взять на себя технический надзор над строительной компанией от собственника бизнес-центра и адаптировать на стадии строительства офис под техническое задание на рассадку сотрудников, а также осуществить дополнительные строительные работы. 

Здесь арендатор готов дополнительно вложить свои финансовые средства, но не более 20 000 руб. в квадратный метр.

— Какие объекты у вас сейчас в работе?

— В данный момент CreConstruction занимается обновлением VIP-зон в офисе нашего постоянного клиента — компании «Честный Знак», национального оператора системы цифровой маркировки товаров. В конце мая мы подписали Договор Генерального Подряда на строительство офиса логистической компании в БЦ G10 в Румянцево.

На днях мы приступили к строительству второй очереди офиса инвестиционной группы ТРИНФИКО в Ботаническом переулке. Первая очередь была реализована нами в 2021 году.

Параллельно занимаемся реконструкцией офисных помещений в особняке на Проспекте Мира, которые арендует известная российская фармацевтическая компания.