10 лет спустя: как локация влияет на экономику офисного актива

4 сентября 2026 12 ~5 минут на чтение

Офис класса А в центре столицы стоит почти вдвое дороже, чем аналогичный лот, расположенный за ТТК. Однако дешевле — не значит выгоднее. Покупатели часто предпочитают доступный офис в развивающемся районе, но, тем не менее, через 10 лет доходность актива в центре оказывается кратно выше, и эта разница с лихвой окупает стартовую переплату. Редакция M2DATA поговорила о реальных кейсах с Алексеем Алешиным, управляющим директором «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

— Какие ключевые тренды в распределении предложения офисов класса А сегодня определяют стратегию инвестора?

— Рынок офисов класса А в Москве в последние годы делится на два разных сегмента. С одной стороны, география строительства смещается в сторону МКАД. Здесь к 2026 году уже сосредоточился основной объем предложения. С другой — центр, где БЦ с нуля строят мало, поэтому продукт получается дефицитным.
В такой ситуации для инвестора, который выбирает между лотами одного класса, становится ключевым вопрос: что определяет итоговую эффективность вложений — цена покупки или характеристики локации?

В районах, которые еще недавно не воспринимались как деловые, имиджевая составляющая отходит на второй план. Для арендаторов ключевыми факторами становятся комфорт сотрудников (для удержания кадров) и баланс цена-качество. Компании не всегда готовы переплачивать за престиж локации, который не влияет на операционные показатели.

Территории, где ведется стройка, еще в процессе развития, но спрос на деловые пространства есть — в основном, со стороны локального бизнеса и компаний, которым нужны бэк-офисы. Пул арендаторов довольно устойчив, и это плюс для инвестора. Но главное преимущество — разница в цене. Офисный блок может стоить в два раза дешевле по сравнению с покупкой аналогичного лота в центре.

— Какие-то риски при этом существуют для инвесторов, выбирающих развивающиеся районы?

— Да. Среди рисков — вероятность, что район будет развиваться дольше, чем планируется, а также зависимость от инфраструктурных изменений. Например, обещанную станцию метро или дорогу могут совсем не построить. Поэтому в таких локациях для инвесторов менее предсказуемая динамика цен, ставок аренды и спроса.

— А как обстоят дела с лотами в центре Москвы?

— Здесь инвестор работает с дефицитным активом, ценность которого растет автоматически. Участков мало, предложение в возводимых БЦ класса А уже сейчас невелико.
Высокую ликвидность поддерживают и другие условия: сформированная инфраструктура, деловая среда, транспортная доступность, интерес со стороны платежеспособных арендаторов. Однако стоимость входа в такие проекты заметно выше, чем в бизнес-центры за ТТК.

— Можете привести конкретные цифры?

— В таком контексте имеет смысл сравнивать характеристики объектов и показатели по доходности, капитализации. Для примера рассмотрим два типичных кейса. Это реальные офисы класса А в строящихся БЦ. Один в нецентральной локации на северо-западе Москвы, второй — в пределах сформированного делового кластера в историческом центре.

Оба объекта продаются без отделки, имеют сопоставимую площадь (251-256 м²), реализуются на стадии строительства, ввод в эксплуатацию в конце 2028 года — в 2029 году. В расчетах заложим стоимость ремонта после получения ключей: примерно 100 000 рублей за м2. Финансовая модель предполагает перепродажу в 2036 году и расчет совокупного дохода от аренды и реализации. Такой подход позволяет оценить полный инвестиционный цикл — от покупки на ранней стадии до выхода из бизнеса с прибылью.

Офис в БЦ между ТТК и МКАД:

примерные вложения — 64 млн рублей на покупку объекта 256,7 м2 (249 700 рублей за м2) и 30 млн рублей на ремонт после ввода БЦ;
прогнозируемая ставка аренды в середине 2029 года, когда будет завершен ремонт — 30 000 руб./м² в год без учета НДС, в финансовую модель заложена индексация на 7% в год;
цена актива в 2036 году — около 124 млн рублей;
чистая прибыль от аренды и продажи в 2036 году около 135 млн рублей;
в пересчете на 1 м2 прибыль составляет примерно 525 тыс. рублей.

Офис в центре*:

инвестиции — 130,5 млн рублей на покупку офиса 251м2 (520 000 рублей за м2) и ремонт на 25 млн рублей;
ставка аренды в 2029 году после ремонта — 78 000 руб./м2, индексация — 7% в год;
цена актива в 2036 году — 341 млн рублей;
чистая прибыль в 2036 году, включая доход от аренды и продажи, — 341 млн рублей;
1,3 млн рублей — прибыль в пересчете на 1 м2.

*В качестве примера офиса в центре взят лот в бизнес-центре «Башня Рябов», девелопер — «Товарищество Рябовской Мануфактуры»

Переплата в 66,5 млн рублей, таким образом, даёт прибыль свыше 248,2 млн рублей, каждый дополнительный рубль, вложенный в офис в центре, приносит в 3,7 раза больший доход.

Такое сравнение не означает, что один сценарий «правильный», а другой — нет. Речь о разном подходе для инвесторов.

В первом случае у них есть возможность выйти на рынок с ограниченным бюджетом. Кроме того, можно диверсифицировать капитал, если стоит такая задача: вместо одного лота реально приобрести два в разных БЦ. Также благодаря более демократичной ставке арендаторы могут быть более устойчивы к кризисам, чем в зданиях с «доплатой» за локацию.

Во втором случае эффективность вложений выше. Один офис в центре (130,5 млн рублей) через 10 лет приносит 341 млн прибыли. За те же деньги можно купить два офиса в удаленных районах, но получить 185,6 млн. Разница — 155,4 млн рублей в пользу деловых кластеров внутри ТТК при практически одинаковых инвестициях на старте. А если добавить сюда расходы на управление двумя объектами, риски простоя каждого из них, вероятность замедления развития окраин и соответственно сложности с перепродажей — разрыв станет еще заметнее.

— Мы можем говорить по этим отдельным примерам о тенденции?